梳理地產專案土地價值的3種方法！

本期，我們繼續分享專案價值梳理工具——邏輯五分法。

眾所周知，邏輯五分法包括：城市邏輯、土地邏輯、產品邏輯、品牌邏輯、客群邏輯。

操盤手需要根據專案的實際情況，從五種邏輯中選擇1-2個進行著重講述。

邏輯選型是專案營銷工作的第一步，保證了所有輸出內容圍繞一箇中心點&口徑的一致性，決定了專案的成敗。

為了保證專案選對邏輯，以下給到5種邏輯的搭配組合：

（圖片來源：地產策劃加油站）

5種邏輯中，最常用的莫過於城市邏輯和土地邏輯。

城市邏輯多適用於擁有城市規劃前景的專案，也就是我們常說的“今日你愛答不理，明日你高攀不起”。

讀書會之前分享過一篇文章，詳細講解了如何講透城市邏輯。

而土地邏輯，更多強調的是對現狀優勢資源的強勢佔有。也就是“現狀就是高富帥、白富美”。營銷只需將現狀的優勢放大講透即可。

土地邏輯看似簡單，但要想深挖現狀價值，把土地價值表現得淋漓盡致，也不是一件易事。

今天，讀書會就為大家分享如何講透土地邏輯。

筆者會分享三個實用工具，分別是：

筆者會分享三個實用工具，分別是：

1.土地五維法

1.土地五維法

2.地脈研究法

2.地脈研究法

直接上工具。

3.板塊對標法

3.板塊對標法

也叫土地成熟度，

評價一個土地是否開發成熟，一個重要的參考指標是這片土地上房子的售價；而評判一個土地是否具備開發潛力，就要看相鄰上級板塊的開發成熟度和板塊房價。根據板塊趨同理論，高能級板塊的客群和產業是會向著低能級板塊輪動，同時低能級板塊也會向高能級板塊板塊價格靠攏。

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研究城市幹道和軌道交通，不僅要分析出數量，也要計算到達目標客群上班地點的通勤時間。

如何用土地五維法剖析土地價值

所謂土地的靠譜度，就是土地價值的兌現程度。而決定土地價值最核心的因素就是人口。核心引擎和大型商業綜合體的引進，有利於增加板塊人流量，提升買房和消費的需求。

上圖為“土地五維法”。透過對土地進行5個維度的分析和打分，可以做到詳細剖析土地價值。

土地是否具備稀缺的自然和人文資源，這是土地價值的重要加分項。

土地潛力度：

土地親和度是指土地是否受到開發商的青睞，開發企業的數量和質量一定程度上決定了土地的潛在價值。

土地通暢度：

綜合成長性得分2-2。5：板塊發展冰冷孤寂

綜合成長性得分2。5-3：板塊發展小火慢燉

綜合成長性得分3-4：板塊發展熱火朝天

（綜合成長性得分=五個維度得分相加後的平均值）

土地靠譜度：

透過土地五維法，將武漢副中心三個板塊的土地價值進行了全方位剖析，並計算出綜合成長性得分，將三個板塊進行了價值排序。

土地優質度：

土地親和度：

土地五維法評分標準：

如果說土地五維法適用於拿地前的土地分析，那麼地脈研究法就更適用於拿地後的土地價值梳理。

透過地脈研究法梳理出項目的土地置業邏輯，作為指導主畫面調性、推廣語言、營銷動作、產品細節的方向。

案例：武漢市三大副中心，透過土地五維法判斷土地價值。

第一步：透過剝洋蔥法，分析城市—板塊—地塊的土地價值

第二步：將梳理出來的土地價值進行深挖，找到足夠的論據支撐。例如：板塊內的學校資源豐富，那麼就將板塊內學校的數量，教學資源，教學特色，師生數量進行進一步深挖，透過這些客觀資料論證板塊的學府氛圍。

第三步：分析競品的土地價值，在已經梳理出的我方價值上做減法。

第四步：得到人無我有，人有我優的土地置業邏輯，並以此指導案名、畫面、說辭、營銷動作和產品設計。

土地五維法多適用於拿地前的市場調研階段，為我們研判板塊潛力，挖掘開發機會，提供了參考。

1。運用“區域剝洋蔥法”分析出城市——板塊——地塊的土地價值。

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2。深挖區域的學府和人文價值，並給到資料支撐。

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3。梳理出項目的土地置業邏輯

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4。根據土地邏輯，指導售樓處風格和園林設計。

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地脈研究法

地脈研究法包含以下幾個步驟：

很少有專案能跳脫出板塊原有的價值體系，原因在於大家的目光總是聚焦在板塊本身的價值點上。

給各位分享一個板塊的升維思考方法——板塊對標法。

也就是常說的跳出板塊看板塊。透過對標高能級的成熟板塊，可以推動客戶對於板塊認知的升級，也可以重塑板塊價值，找到與不同板塊競品間的競爭策略。

案例：聊城東昌府區某樓盤的地脈研究

（古代聊城東昌府有八景，用現代園林手法還原古八景，可以突出專案的歷史人文氣息，同時強調專案東昌府區的地段佔位。）

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找到對標的板塊容易，但是找到能說服客戶相信的論據則相對困難。

板塊對標法

就像以上案例，透過列舉杭州城西板塊與美國矽谷在規模、產業量級、入駐公司、政策支援度、人口結構等各方面的資料，最終論證了兩個板塊的發展相似度！

各位讀者，若能正確找到對標板塊並有足夠論據，板塊價值將插上騰飛的翅膀！

你跟其他板塊之間將不再是常規競爭，而是一種降維打擊！

以下舉一個對標矽谷的案例：

以上三種工具法你是否已經學會了呢？

如果你所在的專案也選擇了土地邏輯，抓緊透過這三種方法深化你的土地價值吧！

文章來源：地產讀書會（id：liushuai57199） 轉載已獲授權，在此表示感謝