改善新盤扎堆亮相，南京江寧總價門檻得600萬+了？

繼含包總價568萬起的陽光城檀境、精裝總價467萬起的金隅紫京雲築等之後，江寧又將上新，但

總價門檻飆升至600萬+

？

最快9月底，江寧核心區域將迎來九龍湖

168㎡起步

的低密大平層、百家湖

135㎡起步

的

招商“臻系”

產品等的入市補倉

。

注意到沒？這些新盤在解決江寧改善痛點的同時，確定以

精裝不賣包

的形式亮相。

還沒完，江寧還有方山南的

中海和山

；東山的

武夷G47

、神秘老盤

聚景園

等摩拳擦掌，這份江寧購房地圖，請收好。

1

新房向來供不應求的九龍湖，終於出貨了。

位於誠信大道，與金隅紫京雲築僅一路之隔的

頤和南園五期悅廬組團

，已對外公開售樓處

（在頤和南園會所）

和168㎡的樣板間。預計9月底10月初首開、

首付5成

起，精裝放風價為

4萬/㎡

。

專案實際所在地↓

售樓處所在地↓

頤和南園悅廬綜合容積率為0。6，規劃了4棟4層洋房，

只有56套

。建築是鋁板一體化立面的設計，得益於高達45%的窗牆比，室內用了大面寬玻璃窗。

樓棟戶型分佈示意，打造了

168㎡、191㎡兩種戶型

。其中，168㎡（40套）為一梯兩戶，191㎡（16套）為一梯一戶。

戶型設計上：

168㎡四房兩廳兩衛，四開間朝南，整體方正。南向雙陽臺開間達8米，連線客廳和次臥；U型廚房操作空間闊綽；主臥是套間設計。

191㎡四房兩廳兩衛，在與168㎡相似的格局基礎上做了橫廳設計，活動空間更為寬敞。美中不足的是兩衛設計，要知道市面上不少180㎡的高層戶型已經做到了三衛。

目前，頤和南園悅廬已確定精裝交付，售樓處做了168㎡的清水樣板間，所見即交付標準。由於禁止拍照，銳評君將樣板間的亮點彙總如下：

配備

威能地暖、三菱重工中央空調、松下新風、狄耐克智慧家居

等硬體；

廚房，有

西門子

的油煙機、灶具、洗碗機三件套，另外配備了

霍尼韋爾

的末端直飲水、

貝克巴斯

的垃圾粉碎機、

名族

的涼霸、

摩恩

的水槽和龍頭；

衛生間，配備了

杜拉維特

的馬桶、洗手檯盆，龍頭、花灑、臺盆龍頭以及主衛浴缸是

漢斯格雅

品牌，另有

名族

的浴霸；

樣板間做了一些不錯的細節，比如一進門，迎面的玄關櫃可擋住客廳的部分視線，私密性更強；玄關櫃、櫥櫃、浴室櫃等都用了

金牌櫥櫃

，櫃面則是定製巖板

；廚房

預留了烤箱、微波爐空間

，非常少見；兩種戶型的主衛都是浴缸+雙臺盆的設計，

浴缸居然做了大理石包邊

……

2

頤和南園悅廬的背景，大家已經不陌生。專案所在地塊，於2002年10月被中糧地產（也就是現在的大悅城控股）拿下。住宅業態規劃豐富，有

獨棟別墅、聯排別墅、多層、小高層

等。

頤和南園前期的銷售週期，

從2007年延續到2013年，整體總均價10026元/㎡，2013年三期別墅尾盤均價約1萬8。

如今，開盤在即的五期悅廬值不值得入手？銳評君客觀認為：

第一，頤和南園悅廬的開發企業是

央企大悅城

，房企遭遇信任危機的當下，央企的綜合實力值得信賴。

第二，頤和南園悅廬

地理位置優越、配套成熟

。專案與金隅紫京雲築僅一路之隔，有誠信大道、雙龍大道等城市幹道覆蓋，緊挨著地鐵3號線誠信大道站，未來還有5號線實現換乘；專案南側是規劃中學以及九龍湖南園，生態環境加分；5-10分鐘的車程可抵達同仁醫院、景楓、太陽城、砂之船等醫療商業配套。

配套示意

第三，從產品來看，容積率還不到1的頤和南園悅廬為4層洋房，且考慮到九龍湖的地緣改善需求，做了168㎡起步的大戶型，加上贈送面積得房率超90%，

居住舒適度很高

。另外，專案精裝不賣包，從品牌配置、細節打磨來看，是用了心的。

第四，頤和南園悅廬當然也有缺點，南側規劃的中學雖然能作為高架噪音的“緩衝墊”，但基本將觀湖的視野擋住；專案拿地至今已20年，加上預計2024年6月交付的節點，未來業主收房

產權將縮水22年

。

不過總體來看，

專案是瑕不掩瑜的，自住的改善買家可以果斷衝

。按照精裝放風4萬/㎡、首付5成起計算，買房人的

總價門檻約672萬起、首付門檻約336萬

。

3

除了頤和南園悅廬，近期江寧還將有多家新盤接棒入市。

百家湖：招商G51

今年7月12日，招商以17。5億總價搖號拿下百家湖G51地塊，地價26285元/㎡，

不設毛坯限價

。

最新訊息，專案規劃有7棟22-26層住宅，

確定打造

招商“臻系”產品

，

案名疑似定為

百家臻園

（將於明天正式揭曉）

。主力戶型有三種：

135、143、180㎡

，不做升級包，精裝放風價

4.7-4.8萬/㎡

。

從已釋放的宣傳物料來看，招商G51的戶型分佈非常純粹，

每棟樓只有一個戶型

，其中143㎡是主力，有4棟；

135㎡有2棟；

180㎡最少，只有1棟。

據置業顧問透露：專案將於本月17日公開位於江寧金鷹的展廳，10月中旬公開售樓處，最快10月底首開。

銳評君點評

：

招商G51位於

寸土寸金的百家湖

，臨近地鐵1號線小龍灣站，高層可俯瞰秦淮河景觀，與百家湖商圈是“出則繁華、入則寧靜”的距離。

開發企業招商近一年在南京發力，江心洲的江心印、新玄武的臻境都很驚豔。招商G51不設毛坯限價，按照戶型設計和放風價推算，

總價門檻預計在640萬上下

，

用適當的利潤空間保證品質空間

，值得改善買家期待。

方山南：中海和山

深耕方山南的中海，將再端出新作。

今年4月，中海以13。5億底價拿下方山南G16地塊，

毛坯限價28300元/㎡

。近期，專案案名定為中海和山，並公開了位於景楓的展廳。

中海和山容積率為1。3，規劃有21棟小高層，主力戶型為

108、128、143㎡

。據置業顧問透露：預計9月底公開售樓處和樣板間，很快首開，

含包放風價3.16萬/㎡

。

中海落子方山南的三個作品裡，觀山樾是容積率2。2的高層產品，和山與方山印一樣容積率均為1。3，打造了更為舒適的洋房、小高層，主力戶型設計也趨同。

另外，和山與今年8月初出讓的開市客地塊僅一路之隔，當時，中海的恭賀海報刷了屏。

銳評君點評

：

開市客的落地、G99商業體的推進，為方山南增添了些許煙火氣。未來，如果有名校等利好的刺激，方山南將更為宜居。

即將入市的中海和山，

含包總價門檻在350萬以內

，對於剛改買家而言價效比很高，在附近工作生活的買房人可以關注。

東山：武夷G47

今年7月12日，武夷經過4輪競拍，以11。7億總價拿下東山G47地塊，

地價17199元/㎡，

毛坯限價3.1萬/㎡

。

近期，專案規劃出爐，將打造9棟住宅。具體的戶型設計、產品細節、入市節點暫未披露。

銳評君點評

：

武夷G47與海玥華府、萬科都薈啟境相距不遠，

周邊新房價格在3.3-3.4萬/㎡左右

。區域內醫院、商場、學校等配套成熟，

宜居指數較高

。

開發有

武夷綠洲、武夷名仕園、武夷凌雲公館……

對於江寧人來講，武夷不是一家陌生的開發商。這次G47的產品力究竟如何？不妨拭目以待。

以上新盤之外，江寧還有兩類特色鮮明的新盤。

一類是

骨灰級老盤

：

比如產權縮水超20年的溫州商業街A地塊，專案在東新南路上，離上元小學、江寧醫院、萬達廣場等不遠。今年已開始施工，案名疑似定為

聚景園

，規劃有兩棟住宅，入市時間未定。

比如產權縮水21年的

上善居

，專案位於

福清街上，緊挨著綠地雲峰公館、萬科都薈啟境。近期，專案1號樓、地下車庫批後公示出爐，而此前2號樓和13號樓也進行了規劃調整，不過何時入市倒是個謎。

還有一類，是

江寧城建、江寧經濟技術開發集團在淳化、橫溪、祿口、正方新城託底拿地的新盤

。樓市行情尚沒有明顯起色的當下，開發商選擇“按兵不動”。

當下，買房人在江寧置業，可以適當參考開發商的拿地邏輯。改善買家在預算允許的情況下，

儘量選擇核心區域、品牌房企開發的產品

；剛需買家，不妨

綜合工作區域、通勤成本等因素，選擇適合自己的區域和樓盤

。