開發商玩不轉的高週轉

高週轉模式紅極一時，有些開發商甚至把高週轉作為招聘人才的經驗條件，高週轉開發作為一種模式曾經神一般的存在，但是我們從2018年起市場的約束力和下行因素對這種模式重新認識。2021年起的各種企業暴雷基本都是金融問題，也和高週轉這種內卷模式有著直接的關係。“寧可累死自己，也要餓死同行”是高週轉盛行時期最好的寫照，當一個行業的整體心態發生變化的時候，當脫離了行業經營本質的時候，此種模式也必然走向消亡。

高週轉起源於恆大，天下武功唯快不破，短平快的策略造就了其第一個專案，1997年“金碧花園”給恆大挖到了第一桶金，而這種模式也成為高週轉的雛形。單純說這種模式並無過錯，因為簡短了金融週期、剩下了利息成本並且減少了客戶現房等候的時間，於企業於客戶都是有利的，使用得當是一件利人利己的好事，在市場上行資源稀缺的年打在市場中獲得青睞也屬正常。

高週轉開發個人觀點必須有三個成熟的條件，第一市場支撐，因為高週轉是鏈條式的整體行為，產品需要有對應的銷路計劃產能與實際銷售相對應才能發揮最大效能，市場上行不愁銷路的時候，高週轉給人以最簡單粗暴的盈利模式，但是房地產必經是金融先導，債務問題是不可承受之重，市場下行產生庫存，資產無法轉化成現金流那麼暴雷也就是最終的結局了滿盤崩潰，高週轉對現金流的依賴性是非常強的，資金的精準應用是保證專案生存的前提，市場支撐是先決條件。

其次是土地的選擇因素，貪功冒進是很多開發商的的共性，總是鼓吹規模但沒有核心的經營戰略，我們發現碧桂園主要是依賴於建築盈利，也就是開發利潤向建築利潤的轉移過程，所以土地成本低於建築成本的地塊更有利於展開經營。而有些企業是依靠股市資本的利潤來支撐經營的，規模依靠大盤的需求。還有些企業本身就經營金融業務，對內對外都輸出資金業務，資金成本非常低更有利於金融獲利。根據不同的經營核心選擇不同的地塊，這個問題是高週轉必須想明白的問題。什麼核心都沒有的開發商單純借款開發，從起跑線已經輸掉了比賽。

最後是產品力因素，高週轉不在乎品質是一種錯覺，客戶總是會選擇價效比最高的產品而不是價格最低的產品。開發商標準化產品是基於技術儲備和市場研究的，高週轉開發的產品力實際上是模組化的，因為不同的地區有不同的建築條件，客戶的接受度也有不同，那麼平時儲備好產品，預先突破建築技術規範這都是必要的功課。另外高週轉對於建築週期也不能反物理，計劃節點和工程任務之間的時效關係是基於保證品質的最短時間來約束的。這也是技術儲備的關鍵因素。

很多同行錯誤理解高週轉就是快，其實房地產開發是由嚴格的法律法規約束的，開發進度超越物理反饋時間是不可能的，如果強行突破造成的麻煩會更大，很多專案未批先建但竣工驗收的時候卻出現了極大的抗性，還有些專案工程強行反物理那麼工程質量甚至建築安全都會給開發商帶來更大的麻煩。

高週轉對於市場支撐、選擇地塊、產品力這三個方面都是非常挑剔的，眾多開發商把高週轉作為救命稻草，結局卻早已落幕。