返租商鋪套路有多深？看完這些，你還敢投資嗎？

返租商鋪，是近年來流行的一種商鋪銷售模式。簡單來說，就是把一個大的商業綜合體專案分割成眾多有產權的小面積商鋪出售給小業主，然後雙方另外簽署一個第三方（大多數時候，第三運營方就是開發商實際控制的另一個公司）託管經營合同，交鋪後由第三方統一經營管理，定期給小業主支付租金。

整個過程中，小業主都不用參與管理，尤其是不用去插手商鋪招租、裝修、水電物業費繳納等一系列的瑣事，加上籤署合同時承諾的高達8~15%左右的收益率，可謂讓不少手裡有餘錢、但缺好專案的人喜出望外。

但是，返租商鋪真的那麼好嗎？其實不然，相反，對比每個小區的底層商鋪，這裡面的套路就更深了。首先，我們來對比下返租商鋪和底層商鋪的優劣勢：

1、自由度

返租商鋪都是統一運營，一般都是嚴格遵守固定的運營時間，如9：30-21：30，而底層商鋪往往是獨立商鋪，運營時間完全由商戶自由決定。在夜宵文化盛行的當今，晚上21：30就過早結束營業，意味著失去大量的潛在客流量。尤其對餐飲商戶來說，若沒有營業時間的限制，可經營更多的夜宵、早餐小吃專案。

2、投資門檻

以長沙為例，相比底層商鋪動輒幾百萬的投資，返租商鋪的投資門檻低，每平方的單價低，尤其是扣除前幾年的返還租金後，就算在長沙這樣的省會城市繁華地段，幾十萬也能入手一個小面積的返租商鋪。但是，如果將前幾年的扣除租金考慮進來，你會發現返租商鋪的每平方單價並不比底層商鋪少太多。

3、投資回報

相對底層商鋪，返租商鋪的承諾收益率無疑更有吸引力，很多返租商鋪的託管協議上更是白紙黑字約定，而這份所謂的保證收益的合同，正是不少投資者入坑的主要原因。一方是底層商鋪的收益不確定，一方是返租商鋪的“保證收益”，不懂裡面套路的人很容易就入了返租商鋪的坑。

4、省心程度

經手過房屋出租的業主估計對此深有體會，出租一套住房，是一件很繁瑣的事情，哪怕有中介參與的情況下。出租前，各種帶人看房談價，出租後，遇到斷水斷電之類的突發情況，租戶還是會找到業主。與居住房不同的是，商鋪出租要考慮的問題更多。而返租商鋪的業主，就完全沒這個煩惱，因為都是運營方在處理，這也是返租商鋪的優勢所在。

單純對比返租商鋪和底層商鋪，看起來都還不錯。但是實際上呢？相信不少人在網上看過返租商鋪的所謂騙局的報道，然後會自我安慰，說那些跑路的開發商，都是一些缺乏運營能力、沒資金實力或商鋪位置不佳的。但是實際上，情況並不是如此。

返租商鋪運營成功與否，有時候還需要運氣。但是就算是運營方沒跑路，甚至實際上賺錢了，返租商鋪的小業主可能還是拿不到錢！

以長沙某喜XX品牌為例，在靠近長沙高鐵南站的位置成功打造了一個返租商鋪的典型案例，這個商業綜合體每天的客流量非常不錯，但是當初在返租合同中承諾的8%左右的收益率卻沒實現， 小業主們到手的平均年收益率不到4%，還比不上銀行定期存款。對此運營方的解釋是管理費用和廣告費用投入大，導致利潤沒達到預期。

但是事實卻是，運營方的所謂廣告費用大部分用在宣傳自己這個品牌名上，然後利用這個品牌名氣和現有成功案例，在全國範圍接商場運營的活，如將一些半死不活的老商場，重新啟用打造成以喜XX為品牌的新商場，每個類似專案的純收入就高達幾百萬甚至上千萬，而作為策劃運營方的喜XX付出的不過是一些人工，就算專案失敗，也不會有什麼損失，這些損失最終都由原來的商場老闆或小業主來買單。

所以，就算運營方將返租商鋪運營得當，本來能實現當初承諾的收益，但還是很可能用管理費用、廣告費用等虛增的方式，再狠狠地坑一把小業主。

在大型商超遍佈市區的情況下，分流越發嚴重，它們的實際輻射範圍也在大大縮小，基本上只有附近的小區居民才過來消費，同時，外賣的火爆更是讓實體商鋪的生意雪上加霜。

總之，買商鋪要謹慎，尤其是返租商鋪這類套路深的，還沒入坑的朋友，千萬要捂緊自己的錢袋，不要衝動投資，過去“一個商鋪養三代人”的說法早已經過時。你覺得呢？