地王觀察記|上海建工捂盤楓涇地王4年,海玥瀜庭為何難產?

被上海建工“雪藏”4年之久的金山楓涇“地王”專案，在上海第三波集中入市的45盤中，上海建工海玥瀜庭名列其中。

海玥瀜庭由上海建工房產有限公司投資，上海金騰房產有限公司開發建設的“海玥”系列，首開將推出298套房源，主力戶型為建面約82-165㎡疊加、約90-122㎡高層公寓。

據瞭解，海玥瀜庭網上房地產備案均價25245元/㎡，而同板塊新房備案均價都在2萬元/㎡左右。那麼，這個捅破楓涇房價天花板的新盤，入市後能否得到購房者認可呢？

生不逢時，頂著楓涇最高樓板價

回顧海玥瀜庭的拿地歷程，2017年2月，金山區楓涇鎮JSFJ0101單元04-05、04-07地塊出讓，容積率1。6。由於僅上海建工一家開發商報名，最終該地塊以底價11。2億元成交，成交樓板價9800元/㎡；該樓板價比周邊其他住宅專案都要高出很多；根據出讓條件，該地塊要求配建不少於住宅總建面25%的徵收安置住房，建成後由政府按指定價格回購，交付標準與普通商品房交付標準一致。

2019年5月，海玥瀜庭一街之隔，即是金山區楓涇鎮JSFJ010104單元10A-01A地塊，容積率1。4，由華髮競得，成交樓板價7820元/㎡。

2019年9月，海玥瀜庭東側，即是楓涇鎮JSFJ010104單元10A-02A地塊，容積率1。4，由龍信競得，成交樓板價為7900元/㎡。

2021年1月，海玥瀜庭南側約1。5公里，即是楓涇鎮JSS10201單元24-10、25-07地塊，為商住屬性，容積率2。0，由世紀金源競得，成交樓板價5006元/㎡。

海玥瀜庭周邊宅地出讓情況

儘管上海建工拿地時間較早，但是從2017年到2019年兩年多時間以來，楓涇的樓板價卻下跌了近2000元/㎡。在某種程度上，這也說明了開發商上海建工在金山楓涇地塊的拿地策略上，時機的選擇上都是有所欠缺的。

捂盤4年終入市，恐為周邊競品做嫁衣

頂著楓涇最高的樓板價，海玥瀜庭拿地至今已超過4年，硬是把自己從期房熬成了準現房。

海玥瀜庭實景圖

金山楓涇要賣到25245元/㎡，放到如今限價的大背景下，不少購房網友大呼難以置信。同樣的價格預算，還可以選擇臨港自貿區新片區範圍。而對於開發商來說，綜合考慮資金利息、產品開發成本和營銷成本等，這個價格或許還不足以平抑成本。麵粉價格的高企，無疑進一步削弱了海玥瀜庭的競爭力。

據悉，海玥瀜庭專案主要包括11層和14層高層公寓與5層疊加別墅，主推戶型建面約77㎡-165㎡，其中公寓毛坯交房，疊墅精裝交房。目的不言而喻，就是為了提高整體溢價。但這種做法，也的確非市場主流所常見。

以堪稱“價效比之王”的約82㎡下疊戶型為例，位於一層和負一層，小面寬、長進深的設計，導致整體採光面不足，難免造成室內陰暗，而且衛生間緊挨著廚房和餐廳，佈局稍顯不合理。

約82㎡下疊戶型

在價格不佔優勢的前提下，功能性也沒有增加，顯然海玥瀜庭的戶型設計並不具備太多亮點。

而除了即將認購的海玥瀜庭，楓涇在售新盤還有華髮招商依雲四季、龍信御瀾天樾、中冶墅境，以及等待入市的金源梧桐印象綜合體專案。總體來看，2021年楓涇新增供應至少1200餘套房源，涵蓋高層、洋房、疊墅和聯排等多種物業型別。

2021金山楓涇新房供應

金山楓涇本地人置業需求並不旺盛，更多的要依靠市區客群外溢。在競爭對手如雲的市場中，購房者面對的可選擇範圍較大，縱使目光瞄準楓涇後，華髮和龍信21000左右的均價它不香麼，為什麼要選價格更高的海玥瀜庭；不難想象海玥瀜庭會面臨什麼樣的場景，對於其他競爭對手而言，又豈會放棄這麼好的價格錨點不去利用，畢竟和海玥瀜庭去對標，自家的產品總會顯得如此之划算。

硬傷明顯，周邊缺交通、少商業

在新盤供應充足的當下，“買”在楓涇容易，然而“住”在楓涇就不那麼輕鬆了。

從區位來看，楓涇位於上海最西側，與浙江嘉善、平湖接壤，至省界線僅約3公里，距離上海市區約60公里，相當於申城的最外圍。地處偏遠、交通不便，是海玥瀜庭最大的硬傷。

由於楓涇沒通地鐵，往返上海市區只能選擇公交、高鐵、自駕3種方式出行。

從海玥瀜庭至高鐵金山北站距離約10公里，自駕約27分鐘，公交車約1小時，乘坐高鐵至上海虹橋站單程18-25分鐘左右，但票價單程21。5元，且車次間隔時間較長。

專案到金山北站的距離 來源：高德地圖

自駕前往市區，可以走申嘉湖高速或G60滬昆高速，到上海外環莘莊立交方向約1小時，過路費在18-22元左右，與高鐵票相當，如果是每天往返市區上下班，通勤成本很高。

相對實惠的是公交出行，蓮楓專線可以從楓涇直達1號線蓮花路站，票價12元，正常路況單程約1小時。

商業方面，楓涇萬達規劃落空，取而代之的是世紀金源。而除了這個在建的商業綜合體，專案周邊僅有聯華超市、吉買盛等零星商業。

文娛方面，樂高樂園已正式簽約落戶楓涇，預計2021年開工，2023年建成開園，利好兌現仍需時日。

由於區位偏僻，缺少交通配套，現階段商業環境偏弱，楓涇新房一向以低總價上車盤為賣點。而頂著楓涇最高樓板價和備案均價，上海建工要如何唱好這臺“獨角戲”？海玥瀜庭即將取證入市，購房者對其產品和價格會不會買賬？搜狐焦點將持續觀察。