因“一房多賣”無法辦理產權登記該如何維權

開發商或者其他房屋所有權人將房屋“一房多賣”，而買房人因此無法辦理產權登記，該如何維權呢？

重慶百事得律師事務所冉繽律師

結合多年代理房產糾紛案件的經驗，分析如下：

追究出賣人違約責任的前提是作為出賣人的房地產公司與不同買房人訂立的數份買賣合同都具備法律效力的。在一份合同履行而導致其他合同不能履行的情況下，無法取得房屋所有權的買受人，可以採取以下方式來維護自身的合法權益。

第一，《商品房買賣合同解釋》規定了買房人可以向出賣人主張多種違約請求權，包括懲罰性賠償請求權。按照出賣人違約的情形，又分為先買者的請求權和後買者的請求權，但無論是先買者還是後買者，其請求主張的懲罰性賠償都是不超過已付購房款1倍的賠償責任。先買者的懲罰性賠償請求權體現在《商品房買賣合同解釋》第8條的規定中，即商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。後買者的懲罰性賠償請求權則體現在第9條的規定中，即出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。

第二，除上述救濟渠道外，根據《商品房買賣合同解釋》第10條的規定，在出 賣人與第三人有惡意串通的情況下，先買者還享有請求無效權利。即“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援”。該解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個事由，也體現了與《民法典》第154條的相互銜接。由此可見，無法取得房屋所有權的買受人，不僅可以根據《商品房買賣合同解釋》第8條、第9條的規定，向出賣人追究違約損害賠償責任，還可以根據《商品房買賣合同解釋》第10條的規定，以出賣人與第三人惡意串通為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效，從而達到履行自身合同的目的。

但是，在對出賣人與第三人是否存在惡意串通的事實，買受人難以舉證，而且人民法院認定惡意串通的事實也難以確認的情況下，買受人請求人民法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的主張難以實現，這時，買受人要想得到法律上的保護，只能透過追究出賣人的違約責任來維護自己的利益。