北京首批“兩集中”專案扎堆上新 誰能買誰要渣計算“地房比”是關鍵

集中供應、集中出讓，土地“兩集中”帶來的顯著變化就是新房專案扎堆入市。今年5月，北京首批“兩集中”供應的30宗住宅地塊，目前已有20多個公佈了案名，有些專案已經開盤銷售，其他專案也會於近期陸續開盤。新房專案選擇空間更大、“金九銀十”各種促銷活動、房價近期也有所鬆動……多種因素下，自己的買房計劃是不是該提前了？

隨著樓市調控政策的不斷升級，購房者愈發珍惜手中的房票，北京商報記者也得到購房者的反饋，“未來房價到底是漲還是跌，什麼時候是入場的好時機？‘買房即維權’的事件那麼多，新房專案還敢不敢買？”未來的房價走勢不可預測，但可以透過“地房比”指標，對北京首批“兩集中”即將入市專案的“質地”參考一二。

綜合樓面價：朝陽一墅和青雲上府地價佔比老大老二

北商研究院統計發現，北京首批“兩集中”的30宗地塊綜合樓面價地房比平均數為53。93%，17宗地塊超越這一平均值。

超過60%的有7宗地塊，朝陽一墅、青雲上府、學府壹號院（樹村北地塊）、學府壹號院（樹村南地塊）、長安悅璽、奧森春曉、朝陽壹號，地房比分別為82。02%、80。28%、76。97%、76。90%、73。10%、64。89%、62。88%。

其中需要替大家標紅一下朝陽一墅、青雲上府——超過80%。

處於50%-60%之間的有12宗地塊，中綠·東嶽府59。70%、德賢御府59。52%、德賢華府56。84%、北京壹街區56。62%、望京養雲56。48%、龍樾合璽56。22%、和光悅府56。22%、保利錦上54。80%、北清雲際54。00%、熙悅晴翠53。28%。

越秀+天恆置業聯合競得的懷柔劉各長村棚戶區地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯合競得的密雲檀營地塊，目前尚未公佈案名，上述兩宗地塊的綜合樓面價地房比分別為53。96%和53。19%。

綜合樓面價：熙悅雲上、碧桂園·和世界佔比最低

也有表現“優異”的，綜合樓面價地房比低於50%的有11宗地塊，西山金茂府49。03%、山瀾闕府46。69%、和悅璞雲44。29%、綠城沁園43。29%、國譽未來悅41。70%、首開·熙悅麗博（共有產權房）29。97%、未來雲城29。30%、熙悅雲上28。20%、碧桂園·和世界27。58%。

其中，雅居樂競得的門頭溝永定鎮地塊，天時湯山競得的昌平北七家地塊，也同樣未公佈案名，上述兩宗地塊的地房比分別為46。76%和43。28%。

以可售樓面價計算，奧森春曉和朝陽一墅地價比最高

影響房價的因素有很多，包括土地價格、各項稅費、建安成本、人工成本、開發週期等等。理論上，任何一個因素都會影響到房價走勢，而成分佔比越高，影響因素也就越大。但單純以綜合樓面價測算並不直觀，部分地塊可能並不“純粹”，存在“隱性”負擔，因此地塊可售樓面價成為關鍵，計算出來的數值也要更高。

北京首批“兩集中”供地，首次引入房屋銷售價格引導機制，換句話說，房企需要在圈定的區間內找利潤。

融入“外部條件”後，北京首批“兩集中”地塊的地房比也發生了變化。

據北商研究院統計，以可售樓面價（剔除配建面積）測算，30宗地塊地房比平均數為61。49%，16宗地塊超越這一平均值。

其中奧森春曉、朝陽一墅、青雲上府、朝陽壹號、學府壹號院（樹村北地塊）、學府壹號院（樹村南地塊）佔據前六的位置，可售樓面價地房比分別為84。51%、82。02%、80。28%、78。63%、76。97%、76。90%。

其他地塊中，德賢御府75。22%、中綠·東嶽府73。61%、龍樾合璽73。44%、長安悅璽73。10%、和光悅府71。49%、北清雲際67。34%、保利錦上66。16%、熙悅雲上66。11%、熙悅晴翠65。77%。

可售樓面價地房比處於50%-60%之間的有5宗地塊，德賢華府57。14%、北京壹街區56。62%、望京養雲56。48%。另外兩宗是越秀+天恆置業聯合競得的懷柔劉各長村棚戶區地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯合競得的密雲檀營地塊，地房比分別為54。07%和53。19%，前後變動不大。

可售樓面價低於50%的有9宗地塊，西山金茂府49。03%、山瀾闕府46。69%、和悅璞雲44。29%、綠城沁園43。97%、國譽未來悅41。70%、碧桂園·和世界40。34%、首開熙悅麗博（共有產權房）39。72%、未來雲城29。41%。雅居樂競得的門頭溝永定鎮地塊，地房比並未發生變化。

為啥地房比這麼重要

同樣的開發節點，同樣的入市節奏，同樣趕在“金九銀十”與購房者見面，把握為數不多的銷售視窗期。即便近幾年“金九銀十”成色略顯不足，但各種降價促銷、優惠活動充斥網路，其依然是樓市重要的營銷節點。

北京首批“兩集中”供應的30宗住宅地塊，目前已有20多個公佈了案名，有些專案已經開盤銷售，其他專案也會於近期陸續開盤。從所處區位上看，北京首批“兩集中”涵蓋朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州等12個區縣，其中朝陽貢獻了1/3，這對朝陽民眾來說是福音。

對於這批專案，不少購房者都在問：“‘買房即維權’的事件那麼多，這些專案我們怎麼挑？”

未來的房價走勢不可預測，但“平穩”這一核心宗旨是可以明確的，如果是剛需，“任何時候”都是入場的時機。

說到質量保證，這也是為什麼我們要為您列出這兩個“地房比”排行榜。

“第一批‘兩集中’的地大家都很緊張，如果說我們心裡唯一有點底的，可能就是地房比有大概兩萬左右的差額。”在首批“兩集中”成功拿地的某央企京南片區營銷總坦言，因為公司的產品以高階盤為主，比高週轉的剛需盤的挑戰更大，如果沒有1。8萬元以上的地房比差額，真的對利潤保障沒有底。“稅費都是透明的，說白了，如果開發商一旦賠錢，除了加快週轉，只能向成本要效益。”

多位操盤北京首批“兩集中”供地的營銷總也直言，如果以綜合樓面價算，地房比差額在1。5萬元以下的專案，自己身上的去化壓力確實極大。“這也是某東四環專案上來就大規模全方位上渠道了，對於處於賠錢不賠錢邊緣的專案，只有搶跑。”

地房比高就買不了？

按照簡單的邏輯，超過地房比平均值就不選，買房就有保障了？其實也不然，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，部分專案可能受政府“持股”的限制，才造成地房比走高，例如朝陽一墅、青雲上府、學府壹號院等，都存在不同程度上的政府持有產權份額。而有些專案雖然地房比較低，但價格基數也小，地價與房價差值有限，同樣不能保證“萬無一失”。

學府壹號院兩宗地塊，是融創以可售樓面價約6。9萬/平方米摘得的，該專案屬於“新型共有產權房”專案，政府指導價為11。2萬元/平方米。但該專案最終以“20%政府持有份額”成交，因此購房者只需要支付8。9萬元/平方米就可以入手。如果以11。2萬元/平方米的價格測算，學府壹號院的地房比為61%左右。

此外，因為配建面積的融入，多個專案可售樓面價出現了明顯上升。以熙悅雲上為例，其綜合樓面價為1。9萬元/平方米，但融入配建面積後，可售樓面價上升至4。6萬元/平方米，前後差值約2。7萬元。具體來看，上述專案地塊需要配建郵政設施、商業用房以及公共租賃住房，配建部分就分走了超過一半的規劃建設面積。

如果更精準的計算，需要把配建專案的建安成本計算在內，考慮到每家開發商的產品定位不同，建安成本也有一定差距，同時產品回購價也需計算在內，上述地房比僅供參考。

還沒案名的四塊地 天時湯山昌平北七家綜合成本也挺高

或是因為周邊沒有競爭壓力，房企也不著急入市，未公佈案名的4宗地塊是北京首批“兩集中”的“獨苗”——懷柔、密雲、門頭溝、昌平均只有一宗地塊出讓。但專案開發週期長，也會導致各項費用累計較多。

以在綜合樓面價中佔盡優勢的天時湯山昌平北七家地塊為例，在融入“外部條件”後變動很大，可售樓面價地房比由原來的43。28%上升至73。78%，“隱性”負擔也顯現出來了。但與同處於這個可售樓面價地房比其他專案比，天時湯山昌平北七家地塊的操盤週期可謂“不著急”，但考慮到目前整體的信貸環境，未來該專案的綜合成本其實並不低。

除了地房比，渣盤的形成還有什麼因素

以地房比來分析專案，更像是買股票看ROE（淨資產收益率），需要結合起來使用。

有北京首批“兩集中”專案需求的購房者，可同時關注開發商其他專案的品質、口碑以及價格。大型房企往往不會是單個專案開發，若干個專案同時操作，互相之間也可分擔利潤“風險”，保障最終總利潤有一個可觀數值。

一旦利潤空間到限制，也更加考驗房企的融資能力和成本控制能力。此前的“快週轉”就是這個邏輯，專案去化快，成本自然也就低；融資成本低，購房者“買單”支出也相應會低一些。

此外，購房者也可多關注房企旗下物業情況。同樣的板塊、同樣的品質、同樣的價格，物業品牌溢價也能起到加分作用。

說了這麼多，選對開發商很關鍵。同時，購房需求的契合度也很關鍵。

貝殼研究院高階分析師潘浩表示，目前市場行業之下，財務穩健的房企確定性會好一些。但買房主要還是看地段、交通、配套，同等價格看上述元素和購房需求的契合度。當然，契合度都達標的情況下，開發商就很關鍵。

對北京首批“兩集中”供應專案感興趣的購房者，需要格外注意。如果選擇5個“新型共有產權房”專案：朝陽一墅、青雲上府、學府壹號院（2宗地塊）、望京養雲、國譽未來悅，則需要明確自己的需求。以自住為目的，降低購房成本自然樂見其成；但以投資為目的，取得房產證滿5年後才能交易的條件，則需要付出更多的時間成本。

此外，北京首批“兩集中”供地，大多執行“套內7090”標準，而不是過去的“建築7090”，也就是說，這批房源建築面積多為百平以上，首付成本也要有一個心理預期。

事實上，大部分購房者在買房時，面臨的最大問題就是成本問題——價格成本、時間成本、標的背景成本。但重要的事情說三遍：建議要選處於安全區間企業和地塊，還是那句話：有成本保障的，只要開發商操盤合理、愛惜羽毛，質量是有基礎保障的；但沒有成本保障的專案，北商研究院也只能說一句——祝你好運。

如果實在感覺自己把握不好，那可以留足“儲備”等待現房，這樣至少是可見的“安全”。北京第二批集中供地，已經試點“競現房銷售”，也許在未來，期房銷售會成為歷史。

最近內卷一詞盛行，購房者的內卷，從要配套、要品質，到不維權，甚至能交房就不錯了。最近專案維權的聲音、房企爆雷的聲音屢見不鮮，在這一敏感時期，掏空“六個錢包”的住房，還是要多“計較”。

北京商報記者 盧揚 王寅浩

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文章來源：北京商報