廣州從化:如何打破老舊小區集資改造僵局從平衡公共利益與個人權益角度解決矛盾

圖片來源於網路

老舊小區改造事關民生福祉，但該項工作量大面廣，推動起來並非易事，尤其是沒有成立業委會的小區，改造之事更是難上加難。廣州某小區業主透過自發組織、自籌資金，完成了小區改造，使小區舊貌換新顏。但在小區改造後，未參與集資的業主因水管被更換而“無水可用”，其是否有權起訴物業公司呢？近日，廣東省廣州市從化區人民法院審結一起物業服務合同糾紛案，法官從平衡小區公共利益與個人權益的角度出發，作出物業公司承擔協助接駁水管義務，接駁費用由未集資業主自行負擔的判決。同時，法院對該老舊小區業主自發集資改造的行為予以了肯定，並敦促未集資業主應秉持公平合理的原則，儘快與其他業主協商解決升級改造集資問題。該判決兼顧了大多數人的公共利益，符合人民群眾的期待，對構建和睦友善的鄰里關係有積極的推動作用。

業主集資改造 小區舊貌換新顏

李浩所在的小區始建於上世紀90年代，小區內共有49棟小別墅，是彼時高檔時髦的度假樓盤。但歷經三十載的歲月洗禮，如今的小區呈現出滄桑之色：牆面損壞、道路坑窪、路燈昏暗，電管網等基礎設施老化……尤其是小區的舊式自來水鐵管殘舊漏水，且出水時帶有鐵鏽，嚴重影響了業主的用水安全及質量。小區一直未成立業委會。為改善生活環境、提升居住舒適度，自2020年6月起，個別業主便開始在微信群提議自行集資對小區進行升級改造，該建議得到了眾多業主支援。2020年8月，首期參與集資的36棟業主將小區改造工程發包給案外人建設，後陸續有業主響應，前後共有44棟別墅的業主參與了集資。改造工程於2021年1月完工，全程由業主自發推動，重點完成了安全基礎類及功能完善類改造內容，包括更換新自來水主管道、入戶水管及水錶，清除原有人行道、拓寬路面，新增、更換路燈，花心街步道鋪設有色瀝青及翻新庭院燈，新增路面排水井、鋪設排水管道等十個專案。透過改造，小區舊貌換新顏，整體環境更加美觀整潔，業主的生活也更加舒心愜意了。

未集資被“停水” 業主起訴物業

業主李浩並未參與此次的集資改造，在享受小區面貌大改觀帶來的受益同時，卻發現小區接駁新水管後，自己的房屋未能正常恢復自來水供應，遂找到物業公司解決問題。但因雙方多次協商不成，李浩訴至法院，要求物業公司恢復其房屋的自來水供應，並雙倍賠償被強制停水期間的物業管理費1萬餘元。

李浩的代理律師稱：“物業公司就小區改造一事並未通知和徵得李浩的同意，之後又強行要求支付改造費用，在李浩已經拒絕的情況下擅自停止生活用水，這種行為明顯侵害了李浩的合法權益，違反了法律規定。”面對原告的先發制人，物業公司的代理律師透出無奈：“小區改造一事，我們不是組織者，只是起配合的作用，停水不是我們主動採取的措施。當初在改造時，其他業主是有為李浩預留新水管接駁口的，但因為李浩一直沒有參與集資，所以他們不同意將新水管直接接駁至他家。剛剛李浩提到的支付改造費用大概是3萬元，已經囊括了包括水管更換在內的所有改造費用，這筆錢不是給我們的，而是要攤退給早期已交款的業主的。”目前，為暫時解決用水問題，物業公司已在李浩家門口提供綠化用水，供其臨時使用。但李浩的代理律師對此不予認同：“無論如何，物業公司是有義務為業主的日常生活提供相應的服務，現在的臨時用水措施終究無法根本解決李浩家的用水之困。”

在主審法官的主持下，雙方進行調解，但因分歧較大，尤其是李浩一方態度強硬，調解並未成功。一時之間，李浩與物業公司在庭審中你來我往、僵持不下。如何破局成為了擺在主審法官面前的一道難題。

辨事實究根源 巧解利益矛盾

面對李浩及物業公司雙方的唇槍舌戰，主審法官陷入了沉思：本案看似是李浩與物業公司之間的糾紛，但矛盾的根源卻在於李浩沒有參與其他業主自發集資組織的小區改造。若想要切實解決李浩的用水問題，則必須從平衡小區公共與利益及個人權益的角度出發，對當事人進行一次釋法析理，這才是破局的關鍵。

因此，主審法官結合案情，對小區業主自行集資改造的行為給予了肯定，認為涉案小區已經建成30年，在沒有成立業主委員會的情況下，小區業主能自行組織對小區進行升級改造，使小區整體面貌煥然一新，其出發點是值得認同的。大家同住於一個小區之內，則應該相互包容理解，多考慮其他業主的共同利益，做到“欲惠己時先澤人”。小區內一共有49棟獨棟別墅，其中44棟別墅的業主已經參與集資對小區進行升級改造，其改造範圍與專案惠及整個小區所有業主。現李浩雖因未集資而未能接駁用水，在個別新設施的使用上的確受到了限制，但其仍然享受了其他升級改造專案帶來的利益。因此，從實際受益以及睦鄰友好的角度出發，為切實解決矛盾糾紛，李浩確應儘快與小區內其他參與集資的業主協商解決升級改造集資問題。

至於李浩要求物業公司賠償損失以及承擔接駁水管費用理由是否成立的問題。物業公司有義務為業主居住生活提供相應的服務，雖現已另行向李浩提供戶外臨時用水，但顯然不能滿足日常生活起居所需，故物業公司應協助李浩接駁新水管，恢復正常用水。但由於該小區的升級改造工程由業主自行提出、討論決定，物業公司既非組織者、也非決策者，因此物業公司協助接駁新水管時，無須承擔接駁費用，且無須賠償雙倍物業管理費用。

故一審法院最終判決物業公司協助李浩接駁水管，以恢復房屋的自來水正常供水，相關接駁費用由李浩自行承擔。李浩不服一審判決，提起上訴。二審法院維持原判。（文中當事人均系化名）

■裁判解析

尋找公共利益與個人權益間平衡點

老舊小區改造不僅能切實改善居住條件、提升生活品質、增強居民幸福感，也改變了城市面貌，讓城市有了新氣象，具有重要意義。但同時，因涉及面廣、需求多樣，老舊小區改造也事關居民最直接、最現實的利益問題，容易引發新的糾紛。現代城市化程序雖讓社群鄰里關係不再像以往緊密，但人們相聚於同一小區之內，理應和睦融洽、包容互讓，這就要求小區業主在維護自身權益的同時，也需要考慮其他業主的共同利益。本案中，涉案小區在沒有成立業主委員會的情況下，業主秉持著有效改善居住環境和條件的初衷，團結起來自行集資對小區進行升級改造，是老舊小區改造的一種積極且有益嘗試。小區升級改造已得到絕大部分業主的同意，且改造工程已經完成，從改造的範圍及效果上看，此次改造惠及全體業主，原告也實際享受到部分改造專案帶來的益處。在大部分業主的公共利益需要得到維護的情況下，個人的權益在一定程度上就需要具有適度的“容忍”。因此，法院敦促因各種原因未參與集資的原告，儘快與其他業主協商解決升級改造集資問題，既肯定了小區業主透過升級改造提升人居環境的良好初衷，又體現了包容理解、和諧友愛的鄰里關係，更符合小區公共利益與個人權益之間的平衡要求。

本案因老舊小區改造引發，這一問題在當前具有普遍性和典型性。法院在解決本案業主與物業公司之間糾紛的同時，也深入問題根源，以平衡小區利益及個人權益為出發點，在裁判文書說理部分鼓勵原告應重新審視存在的矛盾，多站在小區公共利益及其他業主權益的角度進行思考，要秉持方便生活、公平合理的原則，以誠信、友善的態度協商解決小區改造問題，這既為原告提供了根本解決問題的途徑，有利於維護小區鄰里關係的和諧穩定；又大力宣揚了顧己及人、和諧友愛的價值理念。處理好小區公共利益與個人權益之間的問題不僅是日常生活所需，也是構建和諧社會的應有之意，還能夠充分彰顯司法裁判在社會治理中的規則引領和價值導向作用，對打造新時代文明社會具有重要意義。

■專家點評

司法裁判助力老舊小區改造

中南大學法學院教授 唐東楚

小區改造專案雖為提升居民幸福指數之舉，但因涉及利益眾多，難免會引起各種糾紛。即使案情並不複雜，如若處理不當，也會有損小區和諧穩定以及導致鄰里之間的積怨。因此，如何從法律的層面有效平衡各方訴求、最大限度作出符合大多數人利益與引導維護和諧鄰里關係的裁判，是橫亙在法官面前的一道難題。

在老舊小區改造的過程中，不可避免地會發生各種利益博弈的問題，但“千金買鄰，八百買舍”，舒適的生活環境，離不開小區內良好的公用設施以及鄰里間和諧的相處關係。民法典第二百八十八條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。”這其中既蘊含了應維護和睦融洽的鄰里關係的意思，也體現了鄰里間需承擔必要的容忍義務的內涵。因此，在小區改造過程中，當絕大多數業主利益需要得到維護時，秉著和諧互助的精神，個人權益也需要適度限縮和退讓。在審理該型別案件時，法官也需找准保護小區利益及保護業主個人權益間的平衡點，正確處理好兩者間的利益關係。

該起案件中，在原告業主起訴物業公司幫其解決“無水可用”情況背後，隱藏了三個需要解答的問題：一是小區改造是在沒有業委會的情況下由業主自發組織的；二是小區的改造已全部完成並已投入使用；三是原告業主與被告物業公司的糾紛並不是產生“無水可用”問題的根源。面對該案錯綜複雜的關係，法官從法理情統一的角度出發，將社會主義核心價值觀融入法律技巧進行嫻熟運用。在說理部分，首先既大力肯定了涉案小區業主自主自發籌資改造的難能可貴，點出了小區實現了以自治推動共治、以共治實現共享的價值意義；繼而又指出原告業主在已實際享受到改造帶來的便利同時，應承擔一定程度的容忍義務，與小區其他業主友好協商解決改造問題，強調了和諧、友善的社會主義核心價值觀。在判決部分，更是以“協助辦理、自負費用”的巧妙做法，一舉解決了物業公司責任與業主個人義務的兩難問題，充分彰顯了法官在構建誠信鄰里關係中的智慧和擔當。在小區改造的相關案例中，該裁判不失為一份有溫度、有力度的公正裁判，對相關案件的處理有積極的參考意義，對引領和諧、誠信、友善的社會風尚有良好的推動作用。

編輯：江萍

【來源：中國法院網官方賬號】

宣告：轉載此文是出於傳遞更多資訊之目的。若有來源標註錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯絡，我們將及時更正、刪除，謝謝。 郵箱地址：newmedia@xxcb。cn