多地爛尾樓業主集體停貸，“與其錢房兩空，不如搏一搏”！銀行：損失會很大

自6月30日江西景德鎮的強制停貸告知書刷屏社交媒體後，多地都陸續出現了業主欲“停貸”現象，不少爛尾樓業主開始聯合起來：“不交樓就不還錢。”

從抱團“停貸”所涉及的城市來看，目前已經涉及安徽合肥、河南鄭州、湖北武漢等十餘個城市。

房企擺爛，收房無期。對於業主來說，選擇“停貸”也是無奈之舉。

7月13日，河南鄭州中能大都薈業主方女士向時代財經表示，業主們基本上都是貸款購房，目前大部分人在準備強制停貸的事宜。“我們也是迫不得已才選擇這條路，希望可以讓相關監管機構和銀行負起責任。”

同日，北京京尹律師事務所某律師接受時代財經採訪時提醒稱，停貸後購房者會面臨幾種風險，包括收到銀行催收電話、名下資產被凍結拍賣、個人上徵信黑名單等。

浦發銀行工作人員則告訴時代財經，對於那些爛尾樓盤的合作銀行來說，他們的錢款已經打入了監管賬戶，業主停貸會帶來相當大的損失。“如果樓盤一直爛尾，銀行也無房可抵債，對銀行來說是很大的損失。”

圖片來源：圖蟲創意

停貸之路不好走

在簽定購房合同八個月後，方女士購買的河南鄭州中能大都薈停工了，至今已有半年多。

“合同上是2023年12月交房，現在只剩下不到一年半，還要減去冬天環保停工的時間，目前房子都沒封頂，可見在規定時間內是無法交易的。”方女士稱，“我們業主透過街道辦、房管局、12345都進行過投訴，沒有任何有效措施讓開發商復工，並且該樓盤出現過農民工討薪的現象。”

方女士表示，目前可以聯絡到置業顧問，但對於相關問題對方通常是一問三不知，而且離職率非常高，有很多業主已經換了幾個置業顧問。“聯絡不到房地產開發商，能聯絡到的開發商相關方則是問他什麼都說‘保密’，不予告知。”

在專案停工、爛尾風險增加下，選擇停貸似乎是迫不得已的選擇。方女士在接受時代財經採訪時表示，業主們基本上都是貸款購房，目前暫未和銀行方面溝通，但是大部分都在準備強制停貸的事宜。

對於強制停貸可能會影響徵信一事，方女士表示這是必然事件，“我們是迫不得已才選擇這條路，與其錢房兩空，不如搏一搏，希望讓相關監管機構和銀行負起責任。”

當問及是否會考慮以訴訟的方式停貸時，方女士則稱，要看後續發展。

同日，西安世茂璀璨傾城二期某業主向時代財經表示，前日（7月12日）業主發起了停貸告知函聯名簽印行動。“和銀行溝通也沒用，他們怎麼可能讓你停呢？”

事實上，不管是個人停貸也好，抱團停貸也罷，能勝的機率並不大。

北京京尹律師事務所某律師向時代財經表示，房貸是業主個人與銀行之間的借貸關係，也是民事關係，開發商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發專案可能因為各種原因導致停工，但是業主與銀行之間的借貸關係還是存在的。“停貸後購房者會面臨幾種風險，包括收到銀行催收電話、名下資產被凍結拍賣、個人上徵信黑名單等。”

湖南某律師事務所資深律師也告訴時代財經，簽訂貸款合同時，商品房往往是抵押物，但如若樓盤爛尾，業主停貸，業主成為被執行人，由於抵押物只是優先受償，受目前市場情況影響，有其他的執行物存在的話銀行未必會執行該不好出售的商品房。“除非是簽訂購房合同的時候銀行有過錯，沒有盡到放貸的審查義務，或者是銀行與開發商有串通，明知開發商資金斷裂還依然發放貸款，業主才有可能勝訴。”

令業主們看到希望的是，今年2月，浙江嘉興出現了全國首例“業主購買爛尾樓可不還房貸”的判決。

截圖來源：浙江法院網

具體來看，2014年，上海的許先生向銀行按揭貸款392萬元購買了一處房產，但該樓盤開發至第三年因開發商資金鍊斷裂，專案由此停工；2018年底，開發商正式向法院提交破產清算申請，經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。

之後許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。2020年，放貸銀行對許先生提起訴訟，許先生一審敗訴，於是提起上訴，今年2月，二審宣判，許先生勝訴，無需再向銀行歸還剩餘貸款。

但是，這次勝訴案例並不適合所有遇到爛尾問題的業主。

在業主、銀行與房地產開發商的資金鍊條中，業主在選擇貸款的時候，對應的雙方即是業主與銀行。那麼，業主強制停貸的行為主要是針對銀行，給銀行施加壞賬的壓力。

而“嘉興案”中並沒有發生債務轉移，該案中開發商進入破產清算階段，沒有財力退還給銀行和許先生房款，這屬於開發商應該承擔的債務，住房合同和借貸合同同時取消。

而多數情況下，《商品房買賣合同》被解除，開發商應該把錢退還給購房者，不會直接返給銀行，這相當於債務轉移，購房者就應該履行向銀行歸還貸款本息的義務。

7月13日，針對業主集體停貸一事，上海市光明律師事務所律師付永生、上海尚法律師事務所律師唐震東共同釋出了法律分析。該分析中稱，“在沒有依法解除擔保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監管規定，買受人以宣告方式明確表示停止還貸，即以宣告方式明確表示不履行還款義務或者真的不還貸，就均屬於違約行為。”

停貸誰該負責？

7月13日，某國有行工作人員對時代財經表示，銀行放款的錢是先到監管賬戶上，開發商要提取款項，必須根據相關合同上規定的工程進度，以及住建局的審批，經歷一系列手續才能取得部分款項；至於具體進展到什麼程度可以提取多少錢，對不同的開發商要求也會不同，不同的時期要求也會有所不同。

同日，時代財經就相關問題向浦發銀行諮詢，其工作人員透露，房地產開發商往往會合作多個銀行同時向購房者發放貸款，由一家開發貸銀行做監管，其他的合作銀行在購房貸款手續完成之後就將錢款打入監管賬戶裡。

那麼，監管賬戶裡的資金如何流出？華南某房地產開發商工作人員對時代財經表示，房地產開發商從監管賬戶取款需要一個資金解控流程，這個流程涉及到稅務和房地產開發辦事處，由開發商核算應該付多少錢，經過審批再到稅務和開發辦簽字，之後就可以將款項支付到施工單位的指定付款賬戶。

該工作人員認為，監管方面的責任應該歸屬於銀行以及住建局、開發辦的相關部門。

其告訴時代財經，一般來說，房子需要建設到一個預售節點才可以開始售賣，比如30層的房子建到8層、10層就開始預售，售賣之後，銀行會將業主的貸款一次性放款到監管賬戶。“如果要建築封頂才能獲得款項的話，對於房地產企業來說，財務成本增加，融資難度加大。而監管賬戶的款項一般直接用來支付工程款或是交稅，所以監管賬戶的款項一般是流向施工單位或是稅務方面。”

該工作人員也向時代財經透露，這個過程中不排除開發商與施工單位串通的可能。“比如本來只用付給施工單位10萬，可以說要付30萬，多的施工單位又轉給開發商。但這種情況很難查。”

而上述浦發銀行工作人員則稱，如果開發商提前拿到監管賬戶裡的錢款，其他合作銀行是很難監管的，這是監管銀行監管不到位的問題。“並且，對於其他合作銀行來講，由於他們的錢款已經早打入了監管賬戶，業主停貸會帶來相當大的損失。如果樓盤一直爛尾，銀行也無房可抵債，對銀行來說也是很大的損失。”

據瞭解，我國商業銀行發放個人住房按揭貸款必須要遵守《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（以下簡稱“《通知》”）的規定。該《通知》要求各商業銀行對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的專案，不得發放任何形式的貸款。同時《通知》第四條規定，“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。”

但是，有些銀行為了搶佔市場份額，放寬了對開發商的各種限制，一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向，導致爛尾樓情況屢屢發生。而對於銀行來說，業主強制停貸後由此可能帶來的金融風險也在增加。

此外，如果只是一、兩個樓盤的業主強制停貸，對銀行的影響還在可控範圍內，但若全國範圍內因爛尾強制停貸的樓盤業主不斷增加，銀行又該怎麼辦？

付永生與唐震東表示，銀行如果監管不力，根據《銀行業監督管理法》第48條規定，銀保監局可以對銀行採取罰款、對有關人員採取紀律處分或禁止從事行業工作等措施。“很多省市專門出臺監管細則，禁止銀行監管新的預售專案。”

他們還認為，買受人強制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助於引起政府、銀行進一步強化購房款的監管和專款專用制度，從而降低因為購房款被挪用而導致的專案爛尾的發生機率。“若不能意識到‘買受人停貸宣告’的法律後果，可能會引起越來越多的類似模仿宣告，但是否真的停貸，則取決於專案的開發進展以及買受人對商品房價值的預期與經濟能力等等。”