中秋探盤｜南海子公園內談古論今 隔壁限競房華山論劍

在中秋節小長假，除了爬山、遊湖、騎行、泡溫泉外，大家還可以跟隨我們的步伐去南海子公園遊園賞湖看美景。南海子公園是北京最大的溼地公園，是遼、金、元、明、清五朝皇家獵場和明、清兩朝皇家苑囿，“南囿秋風”曾被列為“燕京十景”之一。

“九臺環碧”俯瞰美景

南海子擁有輝煌歷史。曾作為皇家狩獵場，引皇家貴族經常來此狩獵臨憩，也是帝王閱兵、演武、處理政務、接見使節的重要場所。

一度，因為生態功能降低，南海子成為髒亂差的城郊地區。在城南行動計劃的推動下，南海子的生態復原工程啟動。2010年9月，公園一期開園。2016年，公園二期啟動建設。今年的7月28日，南海子公園二期開園迎客。至此，南海子公園全部建成。

如今的南海子公園，洗去鉛華，成為普通老百姓的生活休閒場所。

今年的7月28日，南海子公園二期開園迎客。新京報記者 李木易 攝

據瞭解，建成後的南海子公園，成為南城地區目前最大的“綠肺”。其中，南海子公園的水域面積高達150公頃，種植喬灌木約53萬株，地被植物400餘萬平方米，水生植物約14萬平方米，是一座集生態、休閒、科普、人文為一體的自然公園。

南五環舊宮新橋路口出，走黃亦路可直達南海子公園一期南門，如果住在公園附近，也可從一期的東門、東南門以及二期的北門、南大門出入。

從南門走進南海子公園，首先是映入眼前的是10對朱雀彩柱，外加一座拱式牌樓，這是南海子公園十多處知名景觀之一的朱雀迎賓，還有上林花塢、海戶人家、望原亭、昆石雙柳、陂塘雁影、南囿秋風等。

值得關注的是，為了使大家更好地俯瞰南海子公園的溼地美景，園區二期圍繞溼地山脈建設了“九臺環碧”美景，在山間設定9個高臺，分別為晾鷹臺、觀囿臺、古秀臺、海青臺、寶鼎臺、救駕臺、冊妃臺、麋角臺、麋角臺。

麋角臺上看麋鹿，南海子公園有著中國第一座以散養方式為主的麋鹿自然保護區——麋鹿苑，這裡面除了國家一級保護動物麋鹿外，還有豐富的野生動植物資源。

因此，來南海子公園，除了休閒、娛樂、旅遊外，還能瞭解文化歷史、學習科學知識。據瞭解，公園內，動植物都佩戴了“身份證”，名稱、科目、屬種、生活習性等盡收眼底。在科普小屋，遊客可以看到由小學生們為南海子繪製的生態圖譜，還可以在麋鹿童話世界與麋鹿互動共舞。

多個住宅專案與南海子公園為鄰

圍繞南海子公園，從東到南，再從西到北，形成了一個從高階到普通的住宅區，而這個住宅片區跨越了亦莊經濟開發區、大興的瀛海鎮和舊宮鎮。

從2010年開始，亦莊河西區開始陸續供應住宅用地，包括從涼水河到南海子公園東側的片區，以及南海子公園南側區域。2012-2013年，該片區迎來首次大規模土地供應，萬科首開、北京城建、中國金茂、融創葛洲壩、首開住總等眾多房企在此跑馬圈地，並促使亦莊河西區直接從回遷剛需時代進入高階改善時代，南海子公園東側的中信墅、楓丹壹號、紫禁壹號院、棠頌別墅、中海北京世家以及南側的亦莊金茂府、北京城建海梓府等均為中高階住宅，產品型別涵蓋大平層以及疊拼、聯排、獨棟別墅。

這是環南海子公園住宅片區的第一個大的發展階段。2016年底，隨著“限房價、競地價”成為北京土地招拍掛市場住宅用地的主流競拍方式，環南海子公園住宅片區湧入大量剛需改善住宅，分佈在南海子公園南側的亦莊河西區、西側的瀛海鎮以及西北的舊宮鎮。

在南側亦莊河西區，目前有和悅華錦、金麟府、西派公館等限競房專案。今年以來，仍有房企繼續落子該區域，諸如6月21日，雅居樂以31。8億元的價格奪得北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊，港中旅以30。6億元北京經濟技術開發區河西區X92R2地塊。

在瀛海鎮，目前有瀛海府、萬和斐麗限競房專案在售。今年2月份，中海以44。4億元於瀛海鎮再拿下一宗限競房地塊，該宗地中商品住房銷售均價不超過55128元/平方米，且最高銷售價格不得超過57884元/平方米。

在南海子公園西北部，僅有一限競房專案首開熙悅林語，行政區位是大興舊宮鎮。

限競房上演“肉搏戰”

多達10個專案在售或者將售，環南海子公園住宅片區的限競房上演“肉搏戰”，更殘酷的是，這些專案價格接近，限制銷售均價在每平方米5。2萬元、5。4萬元左右，產品均受到“70/90”政策限制，部分產品為洋房或高層產品，部分為別墅產品。

比如瀛海府的產品主要是88平方米的花園洋房和280平方米的聯排。萬和斐麗則是“高低配”，產品為高層、別墅，主力戶型為60-90平方米的一居、兩居、三居，超過200平方米的為疊拼和合院產品。和悅華錦全部為6-8層的花園洋房，戶型是90平方米三居和130平方米四居；二期產品為220-300平方米的疊拼別墅和85-90平方米兩三居。金麟府均為6-10層洋房產品，戶型面積是57-141平方米的一到四居。首開熙悅林語則是138平方米的三居洋房產品，以及220-280平方米的疊拼產品

2018年，是北京限競房市場的元年，2019年，則進入紅海之爭。中原地產統計資料顯示，從2018年6月10日開始，合計入市限競房專案達到了60個專案，合計取得預售許可證92期，供應住宅套數達到了42979套，而網籤資料合計18788套，平均網籤均價為48933元/平方米，網簽完成197萬平方米，按照成交套數計算網簽完成率只有43。7%。

而環南海子公園住宅片區，限競房專案總供應超過百萬平方米，競爭更加慘烈。對於部分專案來說，在時間上贏得先機，但是對於大部分專案來說，要在大供應、同質化中再煎熬一段時間了。

新京報記者 段文平 攝影 李木易

編輯 武新 校對 柳寶慶