專案總必須掌握的專案開發細節

2017-10-27房地產經理人聯盟房地產經理人聯盟

1、進樓門頂、小區大門頂等類似的頂不要做玻璃；

2、地下室照明燈未用分路分段控制，極端浪費能源；

3、電梯前室牆面磚要用亞光或其它無光產品，即省人工又耐髒；

4、不能種桑樹等有違風土人情的樹種；

5、管道裝置門要有框收邊；

6、門廳或樓道，完全有甲方控制的，所有控制件佈置要有規律，由壟斷行業操作的要儘可能去協調；

7、進戶門廳要有“臉面”，業主會不惜花錢買空間的；

8、無拉風的空調機位，效果非但不好，立面會有較大的破壞，所以空調機位只裝面簾足以遮醜，再應裝上空調凝水的滴水管；

9、公共部位的照明燈設定和選用不要再試，要確定合用的產品；

10、地下室除機動車、非機動車的其它面積，儘早給予分隔圍起；

11、地下停車位設定不要堵住向單元進入的通道；

12、單元旁放牛奶箱處的玻璃房要用裝飾百頁和玻璃相間的材料；

13、牛奶箱個數設定不要以多少戶定製，而是要最大限度去利用這個箱子，有利服務和管理；

14、地面上的陰井蓋，做的要講究規則和美觀，當成藝術品；

15、電梯內的頂燈蓋，在定購該產品時，最好談好該部件的材質要不碎且通明；

16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案設計時就要考慮保安室與與整個建築體風格品質的一致且在建築體下面，可自然擋風避雨節約能耗；

17、室內管線、空調機位、煙道出口等佈置，要儘量合理，給物業裝修管理提供支援；

18、物業公司進入要早，他是一個房產開發全過程管理落實的管家，利大於敝，更多的是經濟效益和品牌延伸。客服部、營銷部同樣做著維護品牌的責任，也需要界入每個環節；

19、任何地方的牆面靠地接觸面一定要有貼腳線，並且要有離縫設計或其它辦法彌補；

20、地下室要在一定間距中合理設定下水道，便於清潔出水；

21、非機動車從地面平行進入停車位，減少人為亂停車和人的心理麻煩；

22、小區綠化要有形有狀有起伏，不能草中有花，花中有樹，樹中有草，再加上野草，一派亂七八糟，不純就是雜草，設計要求應為一年長綠（長紅），因此在選擇上就要有所區別，過多的果樹會引起對綠化的破壞；

23、小區衛生間設定要考慮朝向、上下左右建築對業主的影響，使企業利益最大化；

24、車位銷售時間要前移，最好與住宅銷售同步或者送（可以避開產權紛爭）；

25、門廳裡要裝非正規裝飾的鏡子，方便業主進出“臭美”；

26、小區綠化與道路銜接處，不論今後車輛如何通行，在美化的前提下，都要將側石做高或有其它阻擋物；

27、會所要與交付同時裝修；

28、好的公司還是能做出好東西的，別老是為幾元錢而無為降低品質，但不能做傻瓜；

29、地下室電梯前室的照明，要刻意設計一下；

30、衛生間、廚房、空調排氣（汙）洞要早打多打；

31、施工號與交付幢號的提前認定；

32、商鋪空調位的設計除考慮美觀外還不要打攪業主，為考慮今後的商業氣氛，能否事先做好地燈的鋪設，店招設計要留有充足空間且不要與其它設施打架；

33、晾衣陽臺能不放在客廳陽臺嗎；

34、門廳由於單元住房設計原因，在留有較大麴徑時，能否把它用一道或門封住，使門廳較規正的同時也能降低能耗；

35、為防止沿街商鋪頂上的住宅樓道不安全因素，可以在最低層裝上防盜網；

36、為保一方平安，使業主居住放心，開發商在滿足規範的同時，多為業主提供全方位防範措施；

37、房產商今後要提供的住宅可以分為三檔或更多的交付款式：）毛坯房；）精裝修；）初裝房。在達不到精裝能力時，初裝房應該是趨勢，可以保護整個環境和提升小區品質；

38、樣板房裝修要考慮今後出賣給業主使用，同時出賣時的合約必須註明相關法律風險；

39、進入小區要設人車分流道，如今的車流量太大；人行出口用IC卡識別，業主的安全感大大增強；

40、公用部位一定要用節能燈；

41、單元門廳設計不要太壓抑，儘量敞亮；

42、如一樓電梯前室面對電梯的正方，留有一塊可以開啟的告示欄位置（成品後的平面與面磚幾乎持平）；

43、-1樓進入電梯和安全樓梯均考慮用同一張卡識別進入，可以省去繁鎖的兩道門；

44、籤總包合同時，是否能增加一條關於交付後業主提出的因施工質量引起的補（賠）償款項，由我們在施工單位工程款中直接扣除，總不能讓我們買單吧；

45、樓梯要設有擋水條，主要是防止汙染牆面，便於保潔；

46、空調位最好沿自家窗臺高度走，既少影響樓下住戶又可以縮短裸露銅管的長度，保持外立面整齊；

47、幢牆上的門牌號安裝高低不一致，一般以一、二層之間；

48、架空層沒有出水口且綠化土流入；

49、進入層樓道，燈的開關設在層，一標段感應燈到底，二標段感應燈到一層為止；

50、一、二標段層電梯前室地面鋪裝不同；

51、小區道路太寬，車速飛快，存在安全隱患；

52、建議門衛玻璃房改造；

53、單元門廳磚與外地面磚高差有問題，應有收口以防門廳磚缺損；

54、綠化中要設有落水溝，透過綠化的生長可以遮住溝；

55、建築物的四周要設定滴水溝（明暗均可），防止滴水管只裝了半截導致建築物受損；

56、總之，小區的排水系統設計一定要可操作性強些；

57、簽訂設施裝置的採購和維保合同時，要給物業公司留道程式並且要求供應商做出維保計劃方便今後物業管理的銜接。由於現在缺少這個環節，供應商、物業服務、開發商簡直就是在玩貓捉老鼠，內部怨聲嘆氣外部損壞品牌還便宜了供應商；

58、陽臺下裙不要做玻璃，業主入住後窗簾掛上後立面會象一塊塊補丁；建議最好採用水泥柱加玻璃，若一定要全用玻璃，就在下裙用黑色玻璃上部用透光玻璃或全用黑色玻璃（但仍舊是補丁；

59、正南曬衣在未找到不影響客廳和主房條件時，不妨給個背陽的陽臺提供曬衣條件，若業主一定需要陽光時，她會用移動曬衣架找到陽光來解決的；

60、信報箱留有一定位置，給亂塗亂劃的投報員有個可以寫下記號的地方；

61、不讓住戶在室外安曬衣架，除非在設計時已考慮到建築設計的特殊性，住戶無法安裝且有合理的曬衣處。要麼就是先給裝好，省得不統一；

62、駱駝綠城的空調架已做了很好的設計，但高度不夠特別是低層只達到了一半的效果和百葉窗間隔太緊，如果我們做最好能有所區別高度和百葉窗上翻的間距；

63、良好綠化生長的環境：架空層中不要種耐陰植物，因為沒有露水照樣會死去，耐陰植物適合種在沒陽光但有水的地方；沿建築物周邊的耐陰植物或綠化，設計時有坡度有起伏，可以很好的遮掩許多設計時無法彌補的不足部分；

64、儘管規劃指標對地下車棚沒要求，但在驗收後能給業主提供地下車棚哪怕是幾戶拚有一個，即規整地下室的空間，又滿足了業主的需求，多個銷售亮點；

65、阻礙輕易進入門廳的非機動車，設計時地面和門廳要有高差，總不能天天和業主搞躲貓貓吧；

66、汽車道沿著外環行，保持區內無機動車穿行；

67、空調架、曬衣架、封陽臺的出現，除了物業不盡職外，更大的原因是設計的人更本沒有生活經驗的積累所造成；

68、水景要有，但不能以無謂的犧牲利潤作為日後的管理累贅；

69、設計師們和老闆們，當初一次置業的人們在雙方均不知情的情況下被呼悠了，現在有了眾多一次置業人們的教訓在做參謀，同時又加入了二、三次置業的大軍，我們的設計能有市場吸引力，值得探索？

70、地下室電纜架箱與電纜是否相容的問題，由於設計中或安裝中沒想得更多，造成重新購置架箱，既多花錢又不完全匹配；

71、如果在做土建時對鋪往地下車道的橡膠排水系統未做充分考慮的，對橡膠的分割要考慮安全和耐用。建議除兩邊有排水外，在上下車道即車肚子中間排水，並且不需要太寬；

72、看見過綠城的樓道嗎，只有照明電源開關一個，太羨慕了；還有塗料是上色的，太溫馨了；還有停車線是點到為止，太簡潔了；

73、空調洞的打法研究一下是否可行，能否打在與主機擺放位置高低相差不遠的地方，主要是考慮讓外露的管線在室內走，少影響外立面；

74、有的小區單元進戶門採用的像銀行自動取款機的門比較好，出來時只要按下按鈕。這樣能省掉一把鎖，玻璃門因無框也顯得比較透亮又好清潔。

75、地下室地坪顏色在考慮感觀的同時，也要照顧到交通組織的便利，如：、把主通道和停車位的顏色區分開，便於汽車的進出口線路暢通和認記；、把管理區域或樓幢區域的顏色區分開，便於日後管理和認記；、等等。

76、車位編號刷在地上，可以避免標識標牌太多太亂改善地下室的整體視覺環境。

77、物業管理用房應具備與業主享有同樣的生活功能設施

（不至於有煙沒處冒，有熱水沒法享受，安全只為保障別人）。

78、注意在樓層每五層間和地下室的某一小間處留有自來水取水處和出水處（為做環境清潔提供條件）。

79、建造中的另碎空間儘量利用分隔成屋，可以給日後的管理提供保障。

80、如果找不到理想的中標綠化施工單位在兩年內讓綠化出型，還不如早點讓物業綠化維保單位進場，但有很多前期的工作要做實，尤其是如何界定綠化成活率和人民幣結算。

81、現在有一種不鏽鋼已不是錚涼的感覺了，而是看上去有一種溫柔，不仿在選用不鏽鋼材質時換個眼光審視。

82、業主上不上檔次，關鍵看地產商開發的理念，你想好就能好，想得過且過也很容易，環境造就人喲（是人都知道的故事：隨地吐痰者在五星級賓館和三星以下賓館的表現）。

83、為了有一個好的物業團隊給哥哥們的產品增光添彩，請在造房子的時候把一些邊角費料做成寢室，當然有衛浴、廚房更攢些，更當然在設計的時候就考慮，萬萬分感動了，那是領跑者的風範喲。（試想他們住在地下室或花月收入三分之一的錢去租房，這種內在動力從何而來）

84、在製作消防、陰井、路燈、音響、機箱等配套設施時，把該設施的編號統一進行編排，免得日後貼紙、噴漆既不耐用又不好看。

85、如果不是用名貴的石頭，小區裡的部分標識標牌（如指路牌或其它）能否用石材替代，這樣可以達到一勞永逸，降低更換成本。

86、開發建設中留下的多餘建材或破損建材，切忌當成廢物處理，請花點小力進行歸類收集在指定地方，節約日後改善、維護、修復的支出和採購成本。

87、小區裡能不能在設計時與城市道路一樣，考慮行道樹或有更美觀的遮陽設施，讓業主回家的路更加輕鬆。

88、小區大馬路若一定要澆柏油，小馬路或轉彎多或路短，則可以考慮鋪裝，因為柏油馬路是越直越長天天受重壓，它的質量會保養的更好。

89、有業主對已購置房產建築物的玻璃頂（公共部位和自有部位提出了異議），單就自有部位，業主提出了損壞由誰承擔責任。原先的陽臺四周合成後，若是玻璃在保修期也好，非保修期也罷，換頂付出強大的人力財力的同時，所有的遷怒是不是又該發洩到開發商和物業的頭上，何況公共部位還給小區品質和日後物業維護留下了較大的隱患。為此，提請慎用這種華而不實的玻璃產品。

90、基於草皮喜陽光等特性，綠化大樹時最好依次是大樹、蓄養保護圈、喜陰耐旱的灌木、馬尼拉草皮（目前還是其耐看些）。

91、大面積綠化上安裝噴淋澆水裝置，可以降低日後維護成本和工作場景改善。儘可能利用河水澆灌，為此要考慮兩條管線均可取水。

92、商鋪的交付標準值得商榷，可以減少大批不必要的建設成本，只要是滿足驗收低標即可（交付後大面積更新形象）。

93、住宅小區門房的設計要能環顧四周保持通透，給小區的安全提供監控保障和降低人力成本。

94、建議設定小區入口智慧化管理，目的人防加技防，光人防是人總歸有空子可鑽，居住業主的素質是靠有素質的開發商去引導的，上樑不正下樑肯定歪，上樑正差一直。

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