江夏黃家湖核心PK文化大道核心，7年後誰勝？

Hello，親們好久不見，我是唐小花。

武漢的剛需挺難得，賺錢的速度趕不上房價的漲速，兩年前的預算是40萬—50萬，兩年後的預算依舊是，然而可選擇新房卻越來越遠。

兩年前剛需還有白沙洲，當年灰土連天環顧四周只有超高層的

白沙洲整體均價才13500元/平，而今整體均價已在17000元/平的高位，偶爾冒出一個均價14000元/平的盤還要找代搶，甚至給茶水費才能買到

，這是怎樣的世道，剛需的確難。

曾經剛需首選地洪山區白沙洲、江岸區後湖、漢陽四新都已升級，白沙洲三環內自不必說，青菱新區新房均價也在14000元/平，唯有一切尚在規劃中的青菱湖片區新房均價11000元/平；江岸後湖新房均價在18200元/平—23000元/平之間，目前在售新房要麼大戶型為主，要麼全盤小戶型，均價已破20000元/平；漢陽四新在售新房均價在18000元/平左右，且新房較少。

剛需還能買哪裡？

在漢口工作的剛需朋友們，借錢貸款咬牙湊到60萬首付上車後湖，漢陽工作的剛需朋友只能遠走經開沌口，在武昌的剛需朋友是幸運的，你們還有江夏黃家湖可選，這也是為何黃家湖地鐵口盤武漢融創城（整體均價13000元/平）前期火爆的原因。

首付40萬買個地鐵口也是極好的，畢竟光谷東便宜的新盤太遠，貴的新盤買不起，江夏紙坊太遠，廟山沒地鐵且新盤較少。仔細研究過黃家湖地鐵換乘方案後，就會發現黃家湖和文化大道有極大的相似性，

目前黃家湖是全新盤開掛的節奏，等到逐漸進入二手房階段，是否會成為下一個文化大道？

黃家湖的今天離不開軍運會，地鐵8號線三期的開通也給了買房人信心，

我們就先從地鐵換乘開始看。

從地鐵8號線

軍運村站

上車，2站路可到

野芷湖站

，而後可換乘地鐵7號線，5站路過南湖後到

武昌火車站

可換乘地鐵4號線，7站路到

螃蟹岬站

後可換乘地鐵2號線，11站路可到

三陽路站

換乘輕軌1號線，確實透過換乘可速到武漢三鎮，若是地鐵8號線2期工程開通後，8站路可到

街道口站

換乘地鐵2號線，11站可到

水果湖站

，的確是距離武昌核心較近。

我們再看文化大道，地鐵大花嶺站，同樣2站路到

野芷湖站

，可換乘地鐵8號線，同樣的5站路過南湖而後在武昌火車站換乘地鐵4號線……云云。

從地鐵出行來看，

黃家湖核心坐享地鐵8號線，2站路到野芷湖換乘地鐵7號線；文化大道核心坐享地鐵7號線，2站路到野芷湖換乘地鐵8號線

。那麼在自駕方面呢，以自駕到光谷廣場為例。

從軍運村站自駕到光谷廣場，沿著黃家湖大道直行透過南李路而後上三環線。

從大花嶺自駕到光谷廣場，沿著文化大道直行進入文化大道立交橋，而後上三環線。

01

除了交通出行的相似外，其他配套方面呢？

當年確定地鐵7號線的站點後，文化大道的地鐵盤江南新天地大熱，與今天的武漢融創城相似，區別是江南新天地沒有被抵押；

文化大道的優勢是地鐵口，周邊有大學城，融創智谷產業、及湯遜湖湖景，居住環境很好，距離主城區南湖近，不足是整個區域內無大型商業體，大機率以後也不太會有，若是想購物等要麼去紙坊，要麼去南湖；其次醫療資源缺乏，最近的醫院是校醫院，三甲醫院同樣需要進城；

其實就居住而言，影響房價最大的因素還是缺乏優質學區，目前落地了武漢小學文化大道分校，算是大功一件，但優質學區的升學率和師資力量是需要時間累積的。

我們再看黃家湖商圈，目前基本是新房市場，除了地鐵開通外，其他的商業、醫院、產業配套等尚在規劃中，整體格局與文化大道核心有相似之處，

地鐵口+大學城+產業配套，不同的是黃家湖核心規劃有大量商業用地

，美的自帶近8萬方商業、融創、軍運村和金茂華髮均帶有部分社群底商，

金茂華髮自帶醫療和養老院用地，融創帶科研用地。

若配套起來，未來區域內自給自足是能滿足的，唯一的就是教育資源，目前金茂和融創帶幼兒園，美的君蘭半島帶幼兒園和小學，

需要關注的是美的和軍運村未來將會引進怎樣的教育資源？若配套優質學區，那麼區域未來可期。

剛需置業者大多是價格敏感人群，便宜好貨上車再說。對於大多數置業者而言，一套房可能就是大半輩子，後期置換起碼是10年後的事情，

如何預測所入手新房未來潛力？其實部分新區的發展前景完全可以在大武漢樓市中找到樣本。

黃家湖核心未來的二手市場基本可參考文化大道核心，大的突破需看商業、產業、優質教育的落地；武漢有不少地鐵開通但二手房呈下降態勢或者不溫不火的區域，比如漢口的金銀湖和盤龍城，作為漢口的後花園，盤龍城的二手房一直呈下降態勢，目前區域無優質教育資源，無三甲醫院，除此外盤龍城的居住氛圍還是不錯的，天縱城將變身萬達廣場。

金銀湖片區協和醫院、萬達廣場在建，地鐵開通、道路各方面基建完善後，也拉動了一波新房價格看漲，但非地鐵口新盤售賣情況一直不怎麼樣，除此外片區無優質教育資源，也是很多父母較為頭疼的事情，這也是前期對口主城區學校的常青花園恆大御景一房難求的原因之一。

在武漢還沒有發展到完全忽略學區房的階段，優質教育資源始終是不少置業者心中的一根刺，撫養下一代就是燒錢，從選幼兒園開始，到選小學，小升初，再到初中考高中，武漢初中升普高有近50%的淘汰率，家長能不急嗎？若學校就在家附近，省去了多少家庭難題。

漢口金銀湖和盤龍城對比武昌洪山區或者江夏，還有一個顯著的區別是，新武漢人大多在武昌，起碼目前來看武昌、江夏或者洪山區不愁接盤俠，所以

置業者在選擇置業區域時，區域內未來3-5年內的產業型別是值得調查和研究的

，以及自己的行業基本分佈在哪些區域，都是值得納入考量的部分。面對熱盤拋開價格優勢外，還能如何看深一步。以上僅供買房人參考。

（全文完）