長租公寓的雷，不應該讓租客和房東來抗

8月7日晚，國內知名長租公寓運營品牌樂伽公寓，透過其微信公眾號釋出公告稱：因為公司經營不善，無力履行合同，公司宣佈已停止經營，關閉所有業務。

據部分媒體統計，樂伽公寓停止經營，受影響的房東和租客超過萬人，涵蓋合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶、崑山多個城市。

仔細檢索一下長租公寓市場過往的資料資訊，可以發現從2017年2月至今的兩年半時間裡，已有23家長租公寓宣告倒閉或被收購。這也導致有不少房東直接向租客催繳、追收房租，而租客更是茫然不知所措。

長租公寓的雷，憑什麼要讓租客和房東來抗？

為了實惠預付年租，擔心平臺隨時倒閉

“長租看似大勢所趨，但運營公司真心不靠譜，我們也很擔心。”在社交平臺上，部分租客聽聞樂伽公寓倒閉後，都擔心自己租住的長租公寓是否面臨資金鍊斷裂、關張的危機。

部分被公寓運營方拖欠房租、水電的房東，也開始在公寓運營總部進行“維權”。希望公寓運營方能夠及時結清房租、水電費用，避免平臺一但關門後被欠款。

那麼，這些現象發生的原因是什麼？

“租這個平臺的房子已經兩年了，本來覺得還挺穩定的。”

2017年大學畢業的李夢宇，選擇留在深圳發展。因為工作環境不錯，薪資收入較高，所以她並沒有像其他的“深漂”一樣，租住在租金便宜的城中村房，而是選擇“拎包入住”到了某長租公寓。

她告訴懂懂筆記，她租住的單間公寓位於福田區景田，距離公司僅三站公交路程，公寓周邊環繞著菜市場、公園、超市，社群配備也比較齊全。

“就是租金稍微貴點兒，一個月的房租2800元，比附近小區房高出10%。”李夢宇表示，公寓套內面積雖然只有20平方，但傢俱、家電一應俱全，還有免費的無線WIFI以及公共活動空間。加上每天有專人打掃和管理，通道都設定了監控攝像頭，讓她感到安心，“一直就這麼租下來了，但去年開始，租金繳納方式突然變了。”

據她回憶，2018年9月公寓租期到期。“管家”告知她，由於公司管理技術升級，續約需要透過線上簽約，繳納水電費用也需要透過公司APP完成。

“這都沒啥，關鍵是租金要預付三個月的，壓力確實有些大。”李夢宇表示，儘管月租金沒變化，但預付三個月合計就是8400元，已經接近她一個月的稅後收入了。

在“討價還價”之下，管家答應向公司申請，給她的租金打9折。這樣一算，等於每月的租金減少了將近三百元，“這當然好，能省一些是一些。所以我續簽了一年，按要求每三個月交一次租金。”

本以為平安無事的她，在一個月前突然再次收到“管家”通知，表示續約一年並且預付一年的公寓租金，更能享受75折的優惠，也就是說平均每月的租金僅需2100元，足足節省了700元整。

“開始我看到訊息後就覺得不靠譜，想想看去年有很多長租公寓倒閉，會不是這是一個雷？”不過，考慮到這家長租公寓已經營了三年時間，各方面服務管理都比較到位，再加上租金實在很優惠，她最終選擇了新的簽約方式。

“之前也聽說過，長租公寓為了方便管理，都是採取預付租金的辦法向租客收租的。”李夢宇告訴懂懂筆記，透過信用卡取現分期方式，她預付給平臺合計25000餘元的年租金。

“沒過多久就看到樂伽公寓倒閉的新聞，我一下子感到害怕了。畢竟還有11個月的租期呢。”她擔心地表示。

如今，李夢宇一方面只能祈求平臺正常經營；另一方面，她也與其他的“年租”租客一同焦慮關注著運營方經營狀況，“今年上半年很少看到長租平臺倒閉的新聞，但樂伽的事一出來說不擔心是假的。”

不少長租公寓採用的都是預付月租、年租的方式，並給予租客一定的優惠折扣。但運營方一旦結束經營，首當其衝遭遇困境的便是已預付了年租卻將“無房可住”的租客。

除了長租公寓租客之外，再次出現的長租公寓暴雷，也令那些將房子租給平臺運營方管理的房東，開始有所顧慮。

有房東被欠租款，怕機構跑路忙催收

“要說每天問三遍那是誇張了，但每週我一定會去催催租金。”

曾伯是家住深圳福田區上梅林新村的一名退休職工。如今他還有另一重身份，那就是長租公寓的房東。他告訴懂懂筆記，他在上梅林新村擁有一棟自建房。八層的城村自建房，一共被分割成40多間出租屋。

在兩年前，這些出租屋都是由他和愛人親自打理、放租、收租，後來家人都感覺太辛苦，就開始轉交平臺經營了。“前年底，有不少長租平臺進村裡談合作，我就交給他們了。”

經過細緻溝通之後，他和家人決定以每間房間平均1000元的價格，整體打包房子租給長租品牌。“自己放租可以租1200-1500元，但是很麻煩，也不一定能租滿。”

據曾伯回憶，最初與長租品牌的合作十分愉快，租金基本都能夠實現每月一結。但2018年春節後，運營方突然告知曾伯，出於合作信任及管理便利，希望能夠按季度結算房租。

由於運營方在承租時，已經向曾伯支付了承租押金，因此他也並沒多想，便答應了對方的請求。

“結果從今年1月份開始，他們就開始拖欠房租，說是要半年結算一次。”心裡擔憂，曾叔每隔幾星期就會致電管理方，詢問何時能夠結清過去年下半年租金。

在聽孩子告知樂伽公寓宣佈倒閉的訊息之後，曾伯徹底不淡定了，基本上每隔一兩天就要打電話給招商經理，詢問租金結算的進度。“我們村裡還有兩棟樓，都是這個平臺承租的，現在房東都在問租金結賬的事兒。”

這幾天也有幾位房東建議，大家一同前往該長租品牌位於深圳南山西麗的運營總部討要說法，“但是管理方堅持說經營正常，讓大家不要做出過激行動。”

仍無法放下心來的曾伯，在一天夜裡趁公寓的“管家”下班，到自己的長租公寓樓內檢視情況。結果發現房子的出租率並不高，與自行招租時期持平，這一看越發讓他感到擔心。

“村裡也有別的長租品牌，是在承租了一年之後直接跑路的。”他告訴懂懂筆記，與小區長租公寓相比，城村房普遍都是簡單裝修，家電、傢俱也都是長租品牌承租後配備。如果平臺方欠房東的租金超過半年，突然關門或者跑路，即便房東變賣屋內家電、傢俱也難彌補損失，“何況這些公寓配備的家電和傢俱大都是二手的。”

在樂伽公寓宣佈倒閉之後，有不少被長租品牌要求“季結”甚至“半年結”和“年結”的房東，都有著類似的擔憂。畢竟，長租公寓若突然倒閉，很多房東面臨的就是十幾萬甚至幾十萬的租金損失。

那麼，除了樂伽事件之外，還有什麼樣的“苗頭”讓租客、房東都開始擔心起自身的權益了？

“高入低出”成痛點，平臺虧本全靠“燒錢”

“月租金太便宜了呀，便宜到我不敢相信。”

李夢宇說，2017年剛到深圳那會兒，景田的小區房大多被隔成了若干個小單間，每個單間月租2400元左右。因此她當時花2800元租到這個公寓，身邊許多同事朋友都覺得很費解。

此後，景田附近的租金漲了不少，不少分隔單間的月租都漲到了3000元以上，且家電傢俱配備並不齊全，“反倒是我租的公寓按照這次預付一年的租金算下來，平均每月才2100元。”

李夢宇覺得，長租公寓管理平臺也是商業機構，不可能做虧本的生意，永遠讓租客租住便宜、配備齊全的公寓。因此，她首先想到的是政策對於長租公寓的補貼。

“但我查遍了全網路，沒有任何與扶持長租公寓相關的優惠政策。”她告訴懂懂筆記，目前的“實惠”或許只有一個解釋，運營方在虧本出租，“但能夠虧多久？會不會突然就沒了，所以很怕。”

而房東曾伯，也有同樣的顧慮。

“前兩天問了一下租住在這裡的年輕夫妻，他們說租金是每月才1000元。”這讓他感到十分納悶，長租機構以平均1000元每間的價格向他承租，轉頭再以1000元的價格出租給租客……

這一來一回，長租公寓基本上賺不到錢，甚至還要賠上辦公成本以及管理人員的薪資成本。

這還不是最玄乎的，他詢問最小一個單間的男租客，居然只花了700元每月租金，但是也是要預付半年。“這不是賠本賺吆喝嗎？這樣下去長租公寓租多少就虧多少呀。”

為長租機構“著想”，害怕其虧本的曾伯，曾讓子女和平臺方進行溝通，並詢問低價的原因。但平臺方給出的解釋，卻讓他聽不明白：網際網路專案大多是要先燒錢後收益，公司在深圳擁有多棟長租公寓，租住的租客上千人，此前拿到了多輪融資，足夠補貼給房東和租客。

“孩子說這叫做網際網路思維。但租客預付幾個月的租金，房東卻被拖欠了將近半年租金，這又是啥名堂？”思來想去，他還是覺得難以理解。這預付款與拖欠的房租到底哪去了呢？

顯然，對方不會解釋。只是強調公司經營一切正常，房租結算仍舊需要走流程，請他放寬心，“在別人手裡放著十幾萬元，誰能夠放寬心，你說是吧？”

在和曾伯交流結束後，他不斷地詢問懂懂筆記，“你們都年輕，是做科技的，網際網路你比我懂，這融資的錢真的能花很久嗎？”這樣的問題，我們無法回答。

線上長租公寓平臺的誕生，為不少在一、二線打工的年輕人提供了舒適簡便的居住場所。然而，這個行業經過幾年來的迅猛發展，卻依然暴露出許多耐人尋味的問題。

去年大量新聞曝光了裝修材料有毒、物業修繕不當、安全管理堪憂、侵犯租客隱私等亂象，而租金價格高入低出的問題，則備受行業內人士的詬病。雖說不少長租公寓號稱運用了網際網路思維，但網際網路思維並非盲目燒錢和補貼，也不應該是做資料、搶使用者，搞出所謂行業規模。

【結束語】

在和不少媒體朋友交流時，大家對於曾經的共享單車行業亂象，依舊有著諸多探討。而目前媒體關注的瑞幸咖啡等網際網路咖啡領域創業新星，更是讓不少人覺得匪夷所思，難以認同。

長租公寓似乎沒有那麼強的網際網路屬性，普遍採取的也是“重資產”運營模式，滿足的是租客住房剛需。但無論是輕資產還是重資產，用高進低出做大所謂的市場規模，這種違背商業規律、商業價值的做法，怎麼可能獲得長久生命力？

至於預付的租金、拖欠的承租款到底去哪了，我們也在這裡留下一個問號。對於這些浪尖上的玩家，只想說一句：如果只是用2VC的思路去做事，無論是長租公寓、共享單車還是網際網路咖啡，顯然都不會走得太遠。

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