有巢可居：租賃社群，“質量”與“規模”孰輕孰重?

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今年高校畢業生規模1076萬人，首次超過千萬，為租賃市場帶來新的需求。但如何讓租房有安全感，對於這些畢業生而言並不簡單。

選擇知名的、尤其是央企租賃品牌是最常見的“避雷”手段之一，在有巢公寓的公眾號後臺，租客“Kayee”（化名）留言稱，畢業前她東奔西走看了很多房子，最後選擇了有巢，是因為華潤品牌保障、房源和戶型豐富好、價格透明，最重要的是有大社群的生活氛圍不定期舉辦的社群活動，年輕人間熱絡的氛圍讓她彷彿回到校園——

“房子是租來的，但生活不是。”

大型租賃社群 將成主流形態

茫茫租賃市場之中，一位租客要找到心儀的房源頗有難度，一家租賃企業找到自己的發展定位也並不容易。

若以租賃企業運營的物業集中度為橫軸，可分為分散式公寓和集中式公寓；若以固定資產佔比為縱軸，則可分為輕資產、中資產和重資產三種模式。

在這套座標軸內，Kayee所青睞的華潤有巢開創了大型租賃社群——“有巢國際公寓社群”，這是重資產集中式公寓中的代表。

相較於分散式公寓，集中式公寓單個專案體量較大，一般在1000套房源以上，容易形成規模優勢，且利於規範管理；重資產模式則讓集中式公寓專案享有升值潛力，尤其在一線城市核心地段的大型租賃專案，未來資產價值被普遍看好，加上自持專案產權明晰，資產證券化渠道更為通暢。

另外，大型集中式公寓專案因可選房源多、客群人數眾多，從而衍生多種商業形態，有利於實現商業、居住、生活的完整閉環。

據觀點指數研究院統計，今年前三季度租賃企業新增開業專案的房間數仍集中在100到300套之間，大體量專案問世並不多。新增開業大體量租賃專案主要為華潤有巢公寓北京潤棠·瀛海專案（3000套）、華潤有巢國際公寓社群廣州設計之都店（1500套）、錦江發展·有巢公寓南三環店（1000套）、樂乎青年社群·北京北內以及瓴寓的城開莘社群（2562套）等。

以重資產模式開發運營大型租賃社群，對企業的經營水平、資金實力、全產品系建設及運營等一站式綜合解決方案的能力，都提出了重大挑戰。

據統計，在全國性自持大型租賃社群專案規模上，有巢住房租賃位列行業第一，在北京、上海、廣州、深圳、成都持有多個超大型（1000間以上）租賃社群，其中北上廣深一線城市在營房源佔全國在營房源總量的69%。

同時，有巢還是市場上唯一一家在北上廣深及成都五大城市均佈局租賃大社群的企業。

重資產大型租賃社群的定位，源自有巢的企業基因。有巢住房租賃在2018年由華潤置地創立，截至目前，有巢已入駐15城，在營專案34個，房間數2。5萬間，儲備專案22個，房間數3。1萬間，專注於租賃全產品系建設及運營，為市場提供租賃社群綜合解決方案。

為此，有巢主要透過租賃用地或集體用地、存量重資產獲得集中式長租公寓，成立第二年便陸續在北京、上海等一線城市獲取多幅政策性住房租賃專項用地，用來發展租賃社群專案。隨後，有巢在深圳、成都、南京、寧波等一二線核心城市也均收穫租賃用地。據不完全統計，有巢重資產佔比逾70%。

有巢方面透露，公司對自持專案的選址標準較高，需位於人口淨流入的、高能級城市的核心區位，且交通、配套、產業完備。這使得有巢在規模擴張上表現出了穩健與審慎，極其注重專案的自身價值和可持續能力。

提升產品與運營質量 應對市場考驗

在規模的基礎之上，如何進行標準化、精細化、專業化運營則是對租賃企業更高層次的考驗。

標準化維度方面，以北京有巢國際公寓社群總部基地店為例，戶型、裝配式傢俱、機電消防一步到位，物業配套、車位設計、充電樁等統一規劃，透過標準化的設計和創新讓戶型擁有更高坪效。

以有巢覆蓋人群最廣的兩條產品線——青年公寓和白領公寓為例，有巢注重協調兩類人群的關鍵需求，合理區分規劃形態的差異、租金的差距，最終體現在總賬，無論是成本管控還是收益率提升都能達到預期。

為滿足不同階段、不同人群的居住需求，有巢打造了有巢國際公寓社群、有巢公邸、有巢公館、有巢公寓、有巢新城五條產品線，同時還從生活、服務、科技三大領域入手，提出“三大社群”理念——Living+一站式生活社群、Y。O。夥伴式服務社群、3i智慧型科技社群。

透過完善的生活配套、功能豐富的公共區域、服務貼心的管家團隊、興趣愛好多元的社群活動，有巢賦予租住生活全新定義。

當產品線越豐富，對企業管理能力的要求越高。

在獲客端，有巢具備完善的招租渠道矩陣和自有渠道；在服務端，從營銷、開籌、營運、安全四大專業條線精細化管理；在團隊建設方面，則以“有巢軍校”推行人才培養，最終形成合理的人房比和溢價率。

華潤有巢還推出了“巢企薈”產業資源平臺，為企業客戶提供定製化租住解決方案。

以北京豐臺區華潤有巢總部基地店為例，該店包含9棟樓共2300餘間房，距離豐臺科技園僅兩站地鐵，其中入駐的客源有三分之一為企業客戶，包括伊利、郵儲銀行、中國人壽等多個知名企業。

讓來自五湖四海的人擁有“便捷、品質、社群”的溫暖人居環境，在城市森林之中有“巢”可居，這就是有巢所承擔的份量。

公募REITs 啟用資產質量提升的迴圈向上

隨著頭部房企逐步入局，市場化企業入局保租房的“投、融、建、管”模組逐步完善，唯獨退出路徑尚待摸索。

如今，華潤有巢率先走出了這一步。

12月9日，華潤有巢租賃住房REIT正式上市，首日大漲16。84%。該項基金一經發售即獲得資金熱捧，發行累計募集資金為1200。45億元（比例配售前），網下擬認購數量達到298億份，為網下發售份額（1。4億份）的213倍，一舉重新整理已有公募REITs網下詢價紀錄。

受益於上海市和松江區產業蓬勃發展、新市民及新青年等人口的淨流入，華潤有巢REIT兩資產專案上海泗涇店、上海東部經開區店憑藉優質的產品品質、物業運營管理服務、齊全的社群生活配套，以及納保後具有市場競爭力的租金水平，自開業以來出租率穩步提升，截至2022年9月30日，兩專案出租率約為94%。

截至2022年8月31日，有巢泗涇專案在租房間平均成交價格對比經評估的同地段市場租金約為七八折，結合居住體驗、房屋質量、社群氛圍，該產品價效比對“滬漂”一族有著相當的吸引力。

華潤有巢之所以能在一眾住房租賃企業中拔得頭籌，並打破多項公募REITs紀錄，離不開其努力推進的“公寓資管商”戰略定位。

有巢相關人士向觀點新媒體表示，自成立以來，華潤有巢就在積極儲備租賃用地等優質重資產專案。隨著公募REITs的上市，租賃住房行業的商業模式真正實現了“投、融、建、管、退”閉環，回收資金用於新發展租賃住房專案。在擴大REITs資產規模的同時，為管理平臺提供更多的在管專案，提升資產管理規模，進一步實現高水平運營、可持續發展。

從華潤有巢的發展歷程來看，其一是以資產證券化退出為目標倒推每一個環節；二是協同主業，以獨立法人公司註冊和發展；三是實施堅定，以優質資產為抓手快速發展品牌，鍛鍊隊伍，抓住視窗期迅速獲取專項用地並納保。

“十四五”期間，有巢計劃每年以1萬間的速度新開業，每年保持30%以上的業績增速，進一步聚焦佈局人口淨流入、產業支撐強、配套設施完備的城市，在北京、上海、深圳、南京、寧波大力拓展符合公募REITs擴募標準的優質租賃住房資產。

【完結】

在有巢安頓下來的Kayee還分享了一件小事：7月30日她下班回到公寓後，因為身體不適便取出體溫計測溫，但不小心把體溫計掉落地上，導致水銀洩露。

手足無措之際，她只好打電話給有巢管家。管家迅速趕來，在幫Kayee就醫取藥後，先讓她換到隔壁房間，再用驅蛇粉的硫磺中和了水銀，經常來探問她的身體狀況。

隨著有溫度的租賃社群漸成主流，像Kayee這樣幸運的人會更多一些。