預繳增值稅的四種情形

這四種情形是：

跨縣（市、區）提供建築服務

，

房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案

，

納稅人轉讓不動產

，

納稅人提供

異地

不動產經營租賃服務。

一、

納稅人跨縣（市、區）提供建築服務

跨縣（市、區）提供建築服務，是指單位和個體工商戶（以下簡稱

“納稅人”）在其機構所在地以外的縣（市、區）提供建築服務。

納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建築服務發生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

1。

一般納稅人

的管理

一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的

，

應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，按照

2%的預徵率在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的

，

應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額為銷售額，按照

3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2。

小規模納稅人

的管理

小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額為銷售額，按照

3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

二、房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產專案繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，屬於銷售自行開發的房地產專案。

1。

一般納稅人

的

管理

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產專案對應的土地價款後的餘額計算銷售額。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照

5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36 個月內不得變更。一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老專案繼續開發後，以自己的名義立項銷售的不動產，屬於房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的徵收率計算繳納增值稅。

一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照

3%的預徵率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照

9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發的房地產專案的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率（或

5%的徵收率）計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

2。

小規模納稅人管理

房地產開發企業中的小規模納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照

3%的預徵率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款

=預收款÷（1+5%）×3%

。

小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和

5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

三、

納稅人轉讓不動產

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案不適用本規定。

1。

納稅人轉讓其自建的不動產

一般納稅人轉讓其

2016 年 4 月 30 日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

關於預繳稅款以及申報稅款透過圖表列明：

（二）納稅人轉讓其非自建的不動產

一般納稅人轉讓其

2016 年 4 月 30 日前取得非自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務部門監製的發票。法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。國家稅務總局規定的其他憑證。

關於預繳稅款以及申報稅款透過圖表列明：

納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

四、

納稅人

提供異地

不動產經營租賃服務

1。

一般納稅人出租不動產

一般納稅人出租其

2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的徵收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

2。

小規模納稅人

出租不動產

單位和個體工商戶出租不動產，按照

5%的徵收率計算應納稅額

。

個體工商戶出租住房，按照

5%的徵收率減按 1。5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

關於預繳稅款以及申報稅款透過圖表列明：