第四批次的機會點在哪裡？

第四批次房源官宣一週了，昨天第一個專案——融創未來金融城釋出認購公告。

新盤要陸續入場了。

今天來聊聊，四批次房源有哪些機會點可以關注？

紅盤預測：這些樓盤可能買不到。

首先，先清晰一點，新房的供不應求，已經成為不爭的事實。

我們拿第三批次為例，來看一下各個區域新房的供求比：

第三批次供應套數共12713套，2020年平均每個月成交6000多套房源，2個月幾乎可以消化掉三批次房源，第三批次房源是5月31日推出的，因此我們選取6月份和7月份的成交，來推算區域的供求比。

從圖中可以看到浦東，青浦，松江，奉賢，寶山，閔行區，基本都處於嚴重的供不應求的狀態，只有金山，嘉定處於供大於求的狀態。

而這其中嘉定還有一定的特殊情況，就是入市的6個專案，有4個專案都在菊園和徐行這種偏遠板塊，其中江橋和南翔專案，僅佔成交量的四分之一，實際上仍是嚴重不應求的。

也就是說，如今放眼全上海，除了金山，崇明這樣的區域外，其他區域的新房都需要搶。

而且，四批次這種情況會加劇，因為這批次的房源，恰好受到7月9日出臺的核驗價政策的影響。

有中介表示：現在的三價合一後，一套270萬的房子，首付從95萬，直接上漲到了185萬，首付直接翻一倍。

同樣一套房子，在二手市場要付出的首付幾乎成了新房的2倍，購房難度加大，因此這也將不少購買力從二手房擠壓到了新房。

而今年四批次，正是購買力湧來的第一批，熱度可能會創新高。

那麼哪些專案的可能會買不到呢？我們按照6月和7月的成交來推測下8月和9月的成交量。

得出的結論是：

松江，寶山，嘉定

三個區域是供不應求最嚴重的三個區域。

因此大機率會出紅盤。

從板塊和產品維度，我們最終篩選出三個專案：萬業紫辰苑，大華錦繡悅府，融信海納印象。

供不應求第二嚴重的是：

青浦，奉賢。

我們最終篩選出：上海蟠龍天地蟠龍雲庭，遠洋虹橋萬和源，金海壹品，保利明玥湖光。

第四批次：2020年上車外環內的最後機會！

為什麼這麼說？

首先，今年外環內的供應實在是太少了，今年一到四批次房源外環內專案共：19個專案，共計3941套房源。

與2020年相比，簡直是少得可憐：

2020年外環內的專案共75個，共計約2。4萬套房源，平均到每個月，也就是一個月2000套，如果按照8個月計算，共為1。6萬套房源，幾乎是今年前四批次的4倍。

供應量這麼少，實際上和今年五大新城的供應策略有關，上海近三年的供應量都在900萬方左右，也就是說在總供應量變化不大的情況下，當供應量側重五大新城時，新城以外的其他區域供應量就要減少，外環內尤其明顯。

房企走利潤，普遍都靠核心板塊，高階專案，但今年限價比較固定的情況下，外環內極少板塊突破板塊天花板。

同一個專案，價格也幾乎都被定死在上一期，這就讓不少開發商叫苦不迭，也因此，很多專案為了開一個好價格，也會選擇延遲開盤。

言歸正傳，為什麼現在可能是外環內最後一批入市專案？

從現在的供應節奏來看，每一批次的樓盤開盤間隔在36-52天之間，所以下一批次開盤時間，估計是9月末或者10月中旬開盤，按照2個月消化一批次的節奏，年末最多還有一次集中供應。

但後期的供應節奏也無法完全保證，畢竟這次四批次樓盤就被集體延期過會了，而第五批次只要稍有變數，就可能拖到下一年。而即便有第五批次，外環內供應也無法保證。

因此，這可能是外環內最後一次上車機會。

幸運的是，這次外環內供應並不少，8個外環內專案，佔今年外環內19個專案的將近一半。上週末，還史無前例的把外環內的入圍比例放寬到了2到2。5。

這意味著，外環內的房子只要認購率不超過200%或250%，就不會觸發積分，就可不用積分直接購買，如果觸發積分制，積分門檻也會大大降低。

這一次外環內的上車小戶型也不少：

更是把上車門檻降低到了500多萬。

而且這次還推出了外環內極稀缺的疊加和聯排：

如果預算夠得上，這次外環內的專案都可以重點關注，畢竟，搏一搏單車變摩托。

臨港滴水湖集中發力：二套投資下一個機會點。

如今城市開發節奏，已經進入了見縫插針模式，每一批推出的專案基本都分散在各個板塊，很少集中在一個板塊。

但今年很多專案高度集中在一個板塊，它就是——臨港滴水湖板塊。你很難想象，同一個板塊一年有9個專案入市。

這說明板塊正在快速建設期，當然，可能有人說了，如此大規模的住宅開發，可能是出自財政需求，並不是板塊在發展，但其實早在去年，滴水湖板塊就悄悄賣了很多商辦土地。

圖片來源：臨港樓市

這意味著板塊正在步入快車道：

一個板塊什麼時候發展最快，大量的商辦和住宅地塊賣給開發商的時候。

這個從0-1的過程是最快的，在開發商那裡，時間就是金錢，所以它會用最低的時間成本建成這裡。

而這個時候，正是最佳的買入期：

買房其實與買股票是很像的，低買高進，只要能擷取高速發展的那個階段，就能獲得不錯的收益。現在的滴水湖板塊正是最佳買入期。

在板塊本身的建設紅利之外，滴水湖的潛力也格外可觀：

眾所周知，以滴水湖為核心的片區是臨港的中央活動區，這裡的101，103，105，102四個功能區，為臨港未來的四個經濟增長極，臨港的發展天花板都在這裡。

買這裡相當於買到最好的臨港。

這次滴水湖片區推出了4個專案，都是可以重點考慮的：

紅星臨港天鉑位於101區域，是臨港主城區交通最便捷的區域，16號線直達，同時是文旅資源最豐富的板塊，適合往返市區通勤，對交通有要求的自住購房者。

大名城映暉和大名城映玥位於103區域，是臨港主城區科創產業最集中的區域，擔負區域產值最高的一個區域，僅人工智慧產業，2025年就要到達900億，未來非常潛力非常可觀。

滴水湖馨苑位於102區域，臨港102文教生活區是臨港主城區開發最成熟、優質學校最密集的一個片區，當下自住會非常舒適，未來投資在學區加持下，成長性也會非常高。

今年，真是關關難過關關過：

積分制度，把不少外地年輕家庭直接關在了新房外。積分房源限售5年，更是直接凍結了5年內新房的流通性。

離婚，法拍房，房產贈與，都被納入了限購體系中。

二手房核驗價格，三價合一直接讓不少剛需的購房成倍上升。

不得不說買房真是越來越難了，從現在來看，真的是買的好不如買的早，還是那句話，買房要趁早。趕緊趁著第四批次看起來吧！