又見開發商“偷面積”！承諾三房竟變兩房 還有一堆質量問題

買的時候三房，交樓的時候變成兩房；14項工程質量不達標，問題遲遲難解決；兩大開發主體踢皮球，各執一詞……深圳一個名為“卓越星源”的樓盤專案，近千套商品住宅本應在今年6月底就應該交付，如今4個月過去了，近千名已經付款的業主卻陷入進退兩難的困境。

房子到底出了什麼問題？誰該為現在的情況負責？面對業主的追問和質疑，卓越星源此前合作的兩大開發主體卓越集團和世紀星源（行情000005，診股）各說各話。

違建被拆，三房變兩房

業主質疑樓盤虛假宣傳

中國證券報記者日前來到位於深圳市龍崗區平湖街道的卓越星源專案（合同備案名“中環陽光星苑”）。記者在該小區看到，多棟樓的樓面部分都被從樓頂展開的一張巨大塑膠布所遮蓋，走近可以發現，塑膠布遮蓋的是採光天井，原本存在的樓板被全部一層層鑿穿，從下往上望去只剩一個個黑洞。

此外，在另外一些樓棟的陽臺處，也可以看到明顯的外立牆面被拆除痕跡。

好好的樓板和牆面為何被拆除？

有現場業主告訴中國證券報記者，這些如今中空的天井、被砸掉外立面的陽臺，原本被開發商加蓋了樓板和外牆，作為“房間”賣給了業主。但實際上，這些加蓋的樓板並不在備案合同圖紙上體現，屬於違法建築。這些違建於今年1月被人舉報，當地土地監察部門對其進行了依法拆除。

在周玲提供的資料中，記者看到，在宣傳圖冊中，明確標註了該戶型中存在3個臥室、2個衛生、1個客廳、1個餐廳等戶型配置。

但在備案合同的戶型圖中，原本位於宣傳圖冊右上方的一處“臥室”區域，變成了“陽臺”。

“當時在籤購房合同時，開發商都是按秒翻頁催促業主簽字，根本不給仔細看合同的機會，直到臨近交房我們才發現房子縮水。”周玲說，卓越星源的房價是4萬多，開發商在銷售過程中存在虛假宣傳行為，導致實際戶型“貨不對板”，原本開發商對外宣傳的“三房”、“四房”最後變成了“兩房”、“三房”，每個業主損失幾十萬元。

卓越星源另一個被業主詬病的是質量問題。另一位業主吳鵬說，根據購房合同的約定，今年6月30日該樓盤應該正式向業主交房。但在這一天，負責管理該樓盤物業的深圳市智慧空間物業管理服務有限公司卻向業主公示了一份《關於“中環陽光星苑”專案目前因工程質量問題檢驗未透過的情況說明》，除了告知業主樓盤因質量問題無法按時交樓外，還列出包括“兩次柱頭壓爆裂重大結構問題未經設計方確認和專家認證；地下室頂板和消防水箱等部位打孔注漿堵漏破壞結構及消防線路問題；多部電梯基坑及井道漏水問題未徹底解決”等14項問題清單。對於需要整改的責任方，《說明》直指專案的代建方卓越置業集團有限公司和施工單位中天建設集團有限公司。

兩大專案方各執一詞

爆發爭執推說與自己無關

2016年2月，世紀星源公告，正式引入卓越集團對該專案進行開發建設。公告顯示，卓越集團透過全資子公司卓越信捷，按 2。9484 億元價格向中環星苑承接專案公司73。71%股權，使卓越信捷在專案的代建管理期內成為專案公司的合作股東，剩餘26。29%股權由世紀星源的聯營企業持有。自此，卓越集團正式參與該樓盤的開發。

中國證券報記者透過天眼查獲得的工商登記資訊顯示，卓越信捷於2016年3月31日正式入股喀斯特，於2018年5月31日完成完成所持73。71%股權的退股，承接方為深圳市星源城市能源開發有限公司。

此外，在一封今年6月6日喀斯特公司發給施工總承包方中天建設及卓越集團的催告函中，喀斯特公司指責中天建設阻撓第三方施工人員入場整改，“作為卓越置業集團指定的總承包單位，貴司在無法完成整改義務時，還阻礙其他施工單位完成整改工程義務。”同時，這封催告函還在附件中展示了4張中天建設與第三方施工單位人員發生衝突的照片。

對於卓越星源樓盤目前存在的問題及解決方案，中國證券報記者致電世紀星源董事會秘書羅曉春，羅曉春回覆稱“該樓盤是卓越集團負責的，與公司沒關係”便掛掉了記者電話。隨後記者再次致電羅曉春，對方未能接聽。

卓越集團回覆中國證券報記者稱：“中環陽光星苑專案的開發主體為世紀星源，卓越集團為該專案的代建管理方。根據該專案合作開發協議、專案管理協議以及房屋買賣合同中，書面約定了以下幾點：專案開發主體為喀斯特公司；卓越集團負責該專案開發管理工作至專案取得竣工驗收備案截止；喀斯特公司負責該專案主體竣工驗收後的改造、交付以及後續物業管理工作（世紀星源公司旗下物業公司）。目前，我司已經於2019年1月完成竣工驗收並移交喀斯特公司管理，我司無管理許可權。”

對於中國證券報記者在採訪函提及的樓盤質量問題，卓越集團表示，相關質量問題由喀斯特公司負責整改，公司管理專案期間不存在“專案違法搭建”問題，專案於2019年1月完成竣工備案。按合作約定，後期交付由喀斯特公司負責。

“偷面積”遭遇嚴監管

住建及市場監管部門已介入調查

據悉，過去一段時間裡，“偷面積”一度成為部分開發商的慣用伎倆，有的開發商在滿足《建築面積計算規則》中規定的前提下，透過特殊設計，在辦理房屋竣工驗收手續之後“突擊”加建，增加室內室外空間，讓房子的某一部分可以“不計面積”或“計一半面積”。而這些開發商在宣傳房屋時，會宣稱贈送面積多，可改造空間大。“買一套送半套”、“買房送陽臺”、“兩房變三房”……“偷面積”的地方，大多都出在公攤上。

對於這種行為，財經評論員嚴躍進表示，開發商透過違法搭建“偷面積”一方面違背了合同約定，另一方面改變了原本的結構設計，存在質量安全隱患。“偷面積”表面上看起來似乎是開發商“讓利”於消費者，但實際上往往已經事先把成本計算進去了，後期一旦違建部分被拆除，“受傷”的往往是消費者。

目前，深圳加大了對於開發商“偷面積”的打擊監管力度。2018年1月，位於福田區的寶能城市公館79套房源因為存在違法加建的問題而被限制房地產權利登記，不得銷售；2018年7月，位於龍華區的金亨利二期開盤時因“天價喝茶費”，開發商違規“送面積”等問題引起關注，此後幾次想搭板均被拆除整改。

對於這種“偷面積”的行為，有評論戲稱：“開發商請客，購房者買單”。房子一賣，開發商回款萬事大吉，購房者卻要面臨進退兩難的困境。對於卓越星源的業主而言，此時收房，就等於接受了“三房變兩房”和質量不達標的損失；選擇退房，畢竟已經供樓2年多，損失不小，開發商那裡也不一定說退就退。

面對卓越集團和世紀星源的各執一詞，中國證券報記者瞭解到，卓越星源業主目前已經向住建部門和市場監督部門分別提出了建築質量不達標及虛假宣傳的調查申請，近期相關調查結果有望出爐，本報將繼續關注該事件的最新進展。

本文源自中國證券報