鄭州南龍湖，宜居教育園區，一個尷尬的地方，一個高校林立的區域

龍湖片區現狀如何呢？讓我們先從龍湖的概況談起。

龍湖鎮概況

新鄭市龍湖鎮是鄭州的宜居教育城，鄭州市重點支援的3箇中心鎮之一，國家新型城鎮化綜合試點之一。2015年，龍湖鎮域經濟社會發展躍居全省百強鄉鎮第4位，正式跨入全國建制鎮綜合實力百強行列，位居第91位。

歷史上的龍湖曾屬於鄭縣，從1953年起，就一直屬於新鄭了，1994年由小喬鄉改為龍湖鎮。鎮區中心距鄭州市南三環僅11公里，距新鄭國際機場18公里。大學南路、G107、紫荊山路南延（在建）、鄭新快速路縱貫南北，西南繞城高速、雙湖大道、袁張公路、新老107連線線橫穿鎮區。

龍湖鎮以G107為界，西部為溝壑縱橫的丘陵，風景秀麗、山水相宜，有梅泰二山和2萬畝雜果園，林木蔥鬱，山果怡人；東部為路網發達的平原，有聞名中外的5萬畝古棗園。

七里河和十八里河自西南向東北穿境而過，五六十年代沿河築起了羅垌、林錦店、古城等大大小小七座水庫。龍湖鎮名的來歷正和羅垌水庫有關，羅垌水庫被人們稱之為“龍湖”。水庫區域佔地逾5000畝，水域面積逾1000畝，森林面積逾2000畝，空氣清晰，景色優美。較高的森林覆蓋率和較為廣闊的湖面為龍湖鎮增色不少。中國建築業鼻祖李誡長眠於鎮區西部梅山腳下，升達大學大門正對的道路命名為李誡路以示紀念。

龍湖鎮的配套

教育

龍湖鎮的教育發展起於1992年，龍湖科技教育園區（大學城）成立，當時規劃面積19平方公里。2011年3月，鄭州新鄭教育園區成立，園區總體規劃面積108平方公里。

1994年鄭州升達經貿管理學院正式招生，憑藉較低的地價和距離鄭州較近的距離，中原工學院、河南工程學院等八餘所高等院校相繼入駐。河南紀檢監察宣教基地、國家法官學院河南分院、國家檢察學院河南分院、河南衛生職工培訓中心、中央團校河南培訓基地、交通銀行鄭州培訓中心等八家省級培訓學校也選擇在龍湖建校。龍湖鎮常年在校生人數達到15萬人，成為鄭州的南大學城。

但龍湖的基礎教育比較匱乏，已經招生的小學有龍湖實驗小學、龍湖中心小學、龍湖鎮直小學、升達附屬小學及幾所鄉村小學；初中有龍湖一中和龍湖二中兩所初中。高中階段，鄭州一中龍湖校區已經撤離，2011年時為鄭州外國語學校、鄭州十一中、鄭州六中等省級示範性高中配置的教育地塊，大多已更改規劃，由教育用地變為其它用地，這些學校究竟能不能入駐，什麼時間能夠入駐，至今仍然是個謎。

醫療

龍湖的醫療機構主要有河南省第二人民醫院和新鄭市第三人民醫院。省第二人民醫院是省衛生廳直屬的一所集醫療、教學、科研、康復和預防保健為一體的現代化綜合醫院。佔地面積300畝，建築面積約32000平方米，一期開放床位520張。新鄭市第三人民醫院是一所集醫療、預防保健、急救為一體的綜合性醫院，佔地面積18480平方米，建築面積8000平方米，開設床位100張。

商業

龍湖鎮現有的商業較為匱乏，除了大批發市場華南城、華商匯，區域內現無大型商場、無大型購物中心。部分商業仍處於集貿市場狀態，較繁華的街區有泰山路西段片區、升達大學片區、居易國際城片區、河南工程學院（沙窩李）片區。

新鄭市龍湖鎮總體規劃圖（2013-2030）

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龍湖地產的發展

龍湖鎮的地產開發經歷了三個階段：

第一階段是自龍泊聖地開發起，龍湖鎮房地產開發的大幕正式開啟，這一階段開發的專案佔據了區域植被豐富、臨水等優勢，容積率低，花園洋房多、別墅多，顯得高階大氣，因此龍湖享有為“鄭州南花園”的美譽。

第二階段是自2011年成立宜居教育城起，龍湖成為鄭州都市區組團之一。大小開發商相繼進駐，各種剛需房、改善房面世，大量高層住宅建成，一下子拉高了容積率。但受不限購利好的影響，龍湖吸引了大批亟待在鄭州安家的外地人，龍湖的房價一下子被炒了上去。

第三個階段應從2014年限購取消、華南城開業算起，龍湖的房產一下子失去了競爭力，龍湖的房價再也沒有上漲，成為鄭州價格的窪地，房子銷售的遲滯，一些樓盤甚至出現了期房和準現房、現房同時銷售的情景。

從居易進駐開始，龍湖鎮共聚集了融僑、康橋、綠都、正商、振興、錦藝、國瑞、華南城、華商匯等數十家開發商，該區域擁有的花園洋房和別墅專案在鄭州都市區的組團之中來說都是較多的。目前在售各種專案達32個，一個縣級市的建制鎮就有這麼多的地產專案同時在售，這在全國恐怕也是為數不多的。

按照區域，將龍湖在售的專案大致分為三個片區：

分別是雙湖大道以北、七里河以西的北部片區；

七里河、機電學院以東的東部片區，東部片區距離華南城較近，受華南城影響較大，稱之為華南城片區；

雙湖大道以南，七里河、機電學院以西的南部片區以羅垌水庫（龍湖）為中心，稱為龍湖片區。

下面逐個進行分析。

北部片區

在售專案有：正商紅河谷、正商瑞鑽、正商智慧城、國瑞城、富田興和灣、永豐樂城、綠都溫莎城邦、悅府海棠等。

區域有利因素是離鄭州更近，交通更為便利，最遠的專案正商瑞鑽離繞城高速十八里河站不到4公里；G107與祥雲路、與雙湖大道交匯處有城郊鐵路祥雲路站、雙湖大道站；據說從區域中間穿過的紫荊山路南延年底通車。

不利因素仍然是交通的影響，G107川流不息的大貨車產生的噪聲和揚塵對正商紅河谷、坤達祥龍城等毗鄰的專案造成影響；祥雲路改為全線高架橋也影響著沿線的富田興和灣、觀瀾郡、永豐樂城、雙橋印象、國瑞城等專案的居住質量。另外區域內基礎教育的缺失，也考量著業主的教育需求。

華南城（東部）片區

在售專案有：浩創梧桐郡、龍湖錦藝城、領城公園1857、康橋九溪郡、康橋原溪裡、法蘭原著、富田興龍灣、鄭州華南城、華商匯等。

區域的有利因素是區域內的新鄭路是目前龍湖前往鄭州最快捷的路徑，鄭新路還規劃有有軌電車，專案可研報告已經編制；因為華南城的因素，城郊鐵路在區域內設定了華南城西、華南城、華南城東三站，成為城鐵站較多的區域。

不利因素是華南城雖然為龍湖帶來了強大的人流，同時也帶來了車流和噪音。鄭新路目前已經擁堵不堪，雙湖大道鄭新路口時常四個方面全堵。此區域內已建成了龍湖實驗小學；錦藝城大體量的商業地塊已經平整完畢。片區南部的華商匯規劃有比華南城更大的體量，雖然離住宅區較遠，專案尚未營業，但它對區域的影響是可以預測的。

龍湖（南部）片區

代表專案有：康橋溪棠、林溪灣、龍湖名郡、龍湖熙岸、悅府海棠尚書房、翰林華府、維也納湖畔、融僑城等。

此片區為龍湖鎮最早開發的區域，擁有最好的植被——兩千畝的森林，最大水域——羅垌水庫，最大的商業專案——美聯購物廣場，鎮區唯一的三星酒店——居易渡假酒店，鎮區唯一的德克士餐廳，最齊全的教育配套——五所小學、二所初中。G107與雙湖大道交匯處、鴻鵠路與泰山路交匯處，設有城郊鐵路雙湖大道站、鴻鵠路站。

不利因素是相對來說距離鄭州較遠，區域的南部建有新老107聯接線，但尚未通車，現有專案離此都還有一段距離。

龍湖的尷尬

二華論劍龍湖

華南城在北，華商匯在南，以新老107連線線隔開，西邊界是鄭新快速路，東邊界是曹河。

華南城規劃總建築面積為1200萬平方米，首期總建築面積400萬平方米。華商匯規劃建築面積1280萬平方米，專案一期建材專業市場規劃建築面積約100萬平方米。兩者皆為鄭州市中心城區市場外遷的重要承接地。

全部建成後，打個比方，鄭州人都站在這兩個市場，也不會顯得特別擁擠。且不論已經開業的華南城現在經營的怎樣，將來他們都會為政府帶來鉅額的財政收入，都會為龍湖鎮帶來滾滾的人流，都會帶動餐飲、住宿、居住等相關產業。

對於政府來講，無論如何都將是重要的業績，但批發市場對人居環境的影響，對交通造成的壓力，最直接的買單者是老百姓自己。

公交止步龍湖

說起龍湖的公交，也算髮達了，綠城巴士公司開通了551、552、553、556、569、580、581、582、583九條線路，條條通往鄭州市區，票價全部3元；鎮區內公交106路票價2元，鎮區通往港區206路票價3元，這些線路全部為私營車輛。

鄭州至龍湖西部幾年前已開通了315和318路公交，雖然票價都是2元，但是也可直達鄭州市區。十幾年前鄭州市的81路、19路公交就通往了小劉橋，13路到了蘇莊，前面就是龍湖了，但這一橋之隔、一步之遙仿若鴻溝，至今不能逾越。

15萬龍湖學子日夜期盼、次次上書、屢屢呼籲，希望鄭州一元公交早日開往龍湖，領導們也一次次表態，但至今沒有結果。為什麼就這麼難？更何況是民生需求。盧展工書記的一個提議，鄭州公交全部變成了1元，在中國還有政府辦不成的事情嗎？

城鐵透過龍湖

期盼鄭州地鐵2號線多年，終於在2010年動工，今年鄭州兩會傳出的訊息，十月份要投入試運營，城郊鐵路也將於年底試運。

龍湖鎮一直盼望的就是地鐵2號線，早在十年前的房地產專案宣傳上就提到了2號線，2號線動工了兩年也沒聽說啥時南延至龍湖。可是幸運來了躲也躲不及，2013年鄭州航空港上升為國家層面，舉全省之力建設航空港成為共識。

航空港的綜合交通樞紐不可能缺少地鐵支援，最快最便捷的方式就是延長地鐵2號線至航空港區。可是修建地鐵需要國家發改委批准，一系列程式走下來不知道得耽誤幾年，於是乎城郊鐵路便於2014年開工了，它只需要河南省批准就行。

可是為了節省成本，城郊鐵路在龍湖段修成了地上線。蹭來的地鐵就是不一樣，便捷的同時，卻對環境造成了一定的影響。

五環橫穿龍湖？

早在2012年鄭州提出了五環路的概念，由省道314、省道232、國道107東移線、國道310南移線合圍組成。

當時規劃的G310新線將從龍湖鎮南部穿過，這樣整個龍湖鎮將大部分納入五環路的範圍。G310鄭州段改建分為中牟、西南和鞏義三段，隨著中牟段和鞏義段線路的確定，西南段的座標也基本確定，較原來的規劃向北移了四五公里。

2015年，從鄭州市交通委網站和鄭州市政府和社會資本（PPP）管理中心網站等有關資料可以看出，新線自機場高速至鄭少高速段基本上在西南繞城高速以南500-1000米距離間平行建設，規劃雙向六車道，龍湖鎮段要利用祥雲路既有線，修建成二層的高架橋。

究竟這是不是五環，我們不得而知，但大貨車要過境已經是不能阻擋的事實了。

大開發商遺忘龍湖

縱觀入駐龍湖的開發商，除了超級大盤華南城、華商匯，最大的開發商要數融僑集團了，這個中國房地產23強企業以合作的方式進入了鄭州；錦藝是因為國棉一廠的關係才開發了龍湖錦藝城；居易、國瑞進入龍湖的最早；正商、康橋、振興等成為鄭州開發商拿地的主力，其他的開發商都是新鄭生、新鄭長的本地企業。

近幾年萬科在鄭州遍尋合作伙伴，恆大在鄭州也是左右出擊，綠地總是最和政府保持一致，建業也曾在河南四處佈局，可是他們為什麼不選擇龍湖呢？他們不懂龍湖的價值嗎？大開發商自有一套管理測算的體系。

如果有一天像其它新區一樣，大開發商們爭相拿地，龍湖的房價也將不再是價格的窪地。

政府重視龍湖？

重視，至少說龍湖鎮政府很重視，靠賣地給政府的財政貢獻了不少，因為地緣的關係，龍湖可能早晚要獨立，鎮領導早晚可能成為區領導。

龍湖鎮的基礎設施和配套很滯後，像集中供暖這樣的問題，沒有擺上日程；自來水供水嚴重不足，新建的小區三天兩頭停水；垃圾和水處理也困擾著龍湖龍湖，泰山路西小司村邊河溝裡的處理場已經填滿了垃圾。

鄭州通往龍湖的交通滯後，鄭平路雖然不是龍湖區域，因為是京廣快速“PPP”專案的關係，修修停停幹了三年，看看農業路高架東段，從開工到高架通車才十一個月，真是天壤之別呀；隨著華南城的開業，新鄭快速路也已經不快速；紫荊山路南延提了十年才開工，龍湖人民一直飽受去鄭州難的痛苦。

區域的規劃實在是落後呀，開發了十幾年居然沒有規劃建設成一個像樣的商業，看看鄭州市區幾平方公里的範圍內就有一個商業綜合體；初中的教室不夠用，要去借高中的教室。教育城要承接的市區高中一個也沒來，來的也走了，難道全是學校的錯誤？

後記

龍湖鎮將會如何發展？

教育園區如何迎來優質教育資源？

宜居教育城怎樣變得宜居？

當龍湖鎮無法傍上鄭州時，又是否能夠融入鄭州航空港區？

這裡無需移樹建園，本來就有森林公園；這裡無需挖地造湖，本來就有自然的水域。

也許只要有了政策上的支援，就能像其他新區一樣日新月異。

在過去大半年內，我一直在迴避提及南龍湖。

一方面是我看不懂這個區域和市場，無法對其準確定位與判斷未來發展；

另一方面的確是因為忙，一直沒有系統轉南龍湖，也無法系統梳理南龍湖的脈絡支線。

上週，【東哥探盤】團隊冒著酷暑，實地探盤南龍湖，系統梳理了南龍湖的道路、交通、樓盤、配套、人口等情況；另一方面，我對照南龍湖規劃圖、現狀圖，試圖梳理出歷史發展脈絡和未來發展趨勢。

今日開談。

【一】南龍湖的概念和歷史

在鄭州紫荊山廣場正南方向14公里的地方，有一個長約6公里，寬約6公里的建成區域，鄭州人稱之為鄭州南龍湖。此南龍湖是對應鄭州東北部的北龍湖相對而言，但卻比北龍湖發展歷史更早、更悠遠。

南龍湖組團屬於新鄭市龍湖鎮，不屬於鄭州市區管轄。這是很多問題的根源。

南龍湖組團屬於新鄭龍湖鎮。

新鄭市龍湖鎮是鄭州的宜居教育城，鄭州市重點支援的3箇中心鎮之一，國家新型城鎮化綜合試點之一。2015年，龍湖鎮域經濟社會發展躍居全省百強鄉鎮第4位，正式跨入全國建制鎮綜合實力百強行列，位居第91位。

南龍湖歷史悠遠，文化悠遠。這裡有建築業鼻祖李誡之墓、唐朝宰相裴度之墓、荊王石塔等古蹟，只是很多人不知道。

這裡，1992年龍湖科技教育園區（大學城）成立，當時規劃面積19平方公里。2011年3月，鄭州新鄭教育園區成立，園區總體規劃面積108平方公里。

1994年鄭州升達經貿管理學院正式招生。

屈指算來，已經23年了。

2011年3月，鄭州新鄭教育園區成立，園區總體規劃面積108平方公里。

鄭州華南城於2012年4月9日正式入駐鄭州新鄭市龍湖鎮。2014年，華南城首期開業。可惜，南龍湖生於升達大學，折騰於華南城。一切，用言語無法評說。

可是，南龍湖依然是這樣的南龍湖。新老結合，建設飛速，城鄉結合部氣息濃郁，但又人聲鼎沸，熙來攘往。

看不明白，看不懂。

【二】宏觀認知：東哥解牛南龍湖

南龍湖，也叫新鄭市龍湖鎮。官方的另一個稱呼叫“

新鄭教育園區

”。

組團北部緊鄰鄭州市區範圍，北靠南繞城高速（僅部分割槽域在南繞城高速以北），南接新老107連線線。部分割槽域在此路以南。東臨新鄭孟莊鎮，以潮河為界，西部依靠新密市。規劃區範圍西邊界為鄭堯高速公路。

根據南龍湖組團的發展軌跡和路網結構，我們可以把南龍湖分為三個片區：

片區1：

北臨南繞城高速，南靠新老107連線線，東至鄭新快速路，西臨龍湖大道。

這個片區是最先成熟發展的區域，也是目前區域最成熟的片區。

片區2：

北臨南繞城高速，南靠新老107連線線，西至鄭新快速路，西到孟莊鎮，以潮河為界。

這個片區是以華南城為核心的輻射發展地帶，是近幾年發展的重點區域。

片區3：

北臨南繞城高速，南靠密港路，東至龍湖大道，西到鄭堯高速公路。

這裡目前自然條件良好，屬於未來待發展區域。

【三】南龍湖的路網交通

我們看待南龍湖，是站在市區的角度來看他的。

理解南龍湖，一定要理解

南三南四南五片區

。

我之前專門論述過南城片區，裡面有張圖我們借鑑一下：

南龍湖組團現在及未來的路網如下：

南北路：

1、鄭堯高速公路

2、大學南路

3、龍湖大道

4、鴻鵠路

5、鄭新快速路

6、中華路

7、濱河大道

其中，大學南路連線市區大學南路，到達新密曲梁鎮。

龍湖大道連線市區京廣快速路及中州大道，抵達新鄭市區。

鄭新快速路連線市區鄭新快速路，抵達新鄭市區。

中華路連線市區107國道輔道，抵達新鄭市區。

可以說，南龍湖是連線市區【南三南四南部】南城與【鄭南新城】及新鄭市的戰略要地。

提前先把問題擺在這：

如果鄭南新城發展起來、新鄭市區發展起來，新鄭市【區】、鄭南新城與鄭州市區連為一體的話，作為鄭南新城的首站，南龍湖肯定不會差，肯定會發展起來。

詳細分析看文章

東西路：

1、南繞城高速公路

2、祥雲路

3、祥和路

4、雙湖大道

5、祥安路

6、泰山路——華南城大道

7、新老107連線線

我們要知道：

祥雲路很有可能就是未來的鄭州南五環，是要建高架的。

雙湖大道要連通至航空港，也是航空港的北邊界。

泰山路及華南城大道直通航空港北港，也是地鐵2號線（9號線）延長線的經過路線。

新老107連線線是連通航空港北部的。

從這個角度來看，南龍湖是和航空港的北部是平行的。

地鐵：

這條地鐵線，可以叫城郊線，也可以叫機場線，也可以叫2號線延長線，可以叫9號線延長線。因為南龍湖的地理位置，天時地利順其自然的成了第一個通地鐵非市區片區組團。

這條地鐵線在南龍湖區域共有6站：沙窩李站、雙湖大道站、小喬站（暫未開通）、華南城西站、華南城站、華南城東站。

東哥團隊實驗性坐了此線路，從紫荊山站坐車，到南龍湖第一站沙窩李站下車，共用時24分鐘。但機場回城路過南龍湖站點車次過少，時間過長，甚是遺憾。

未來規劃：

地鐵7號線延長線：

途徑南龍湖未來發展西片區的大學南路，共有三站。

建設及開通時間未知。

地鐵16號線：

途徑南龍湖鄭新快速路，抵達新鄭市區，共有三站。

建設及開通時間未知。

也就是說：未來途徑南龍湖的地鐵線路有三條地鐵線。其中，華南城西站是雙地鐵交匯及換乘站。

從地鐵線路規劃來看，區域交通未來可期。

但建設時間未知。未知。

【四】生於升達大學，折騰於華南城

曾經，鄭州升達大學是南龍湖的代名詞。

如前文所言，南龍湖的發展，起於教育，起於升達大學。

當年，當東哥還是白衣飄飄青春無限年華之時，從鄭州北區坐906公交、再轉專線公交、坐三蹦子到南龍湖升達大學找女同學時，需要時長2個多小時。那時，南龍湖一片荒蕪，周邊農田林立。我洋溢著自信：你們這是農村，下週找哥去玩，哥帶你去市區金博大、光彩市場轉轉。

十幾年過去了，似乎抵達升達的公交體系還是不夠完善，只是南龍湖已經是高樓大廈了。可是，這已經是16年過去了啊。人生有多少個16年。

這次深度考察，依然看到的是很多殘存的建築、破舊的小路、有限的人們以及大貨車橫行的龍湖大道。

而這16年間，鄭東新區已經是從無到有，天上人間。

南龍湖當年定位是宜居教育城到新鄭教育園區。我記得中間還提出要建設醫療療養勝地。當年的確是按照整個目標建設的。

比如，目前區域有：

鄭州升達經貿管理學院、中原工學院、河南工程學院、河南醫學高等專科學校、中原工學院資訊商務學院、河南機電職業學院、河南工業貿易職業學院、河南檢察職業學院等大中專院校。

可惜，後來有了北大學城、有了龍子湖大學城，南龍湖風光不再有。

再後來，相關部門對南龍湖的定位似乎發生了變化，“建立商貿物流現代產業新高地”的口號提了出來。於是，鄭州華南城這個龐然大物應運而生。

鄭州華南城以1200萬平方米總規劃建築面積的超大體量，集商貿交易、物流集散、展示推廣、資訊交流、創新促進、產業培育、特色旅遊、城市化綜合配套等八大功能於一體，成就中部地區最具規模效應的現代綜合商貿物流城，是華南城集團在商貿物流領域的又一次全新力作。

我印象裡，當年華南城來鄭州氣勢洶洶。以炫炸天的效果圖，頗吸引了鄭州人的眾多目光。當時人們的確幻想一個新的商貿龐然大物能夠把鄭州零散的市區商貿服務業統一到南龍湖，形成一個新的市場。

可惜，時代已經不同。當年深圳華南城的成功，不能夠在鄭州複製成功。

時代變了！

從目前的運營情況來看，至少還沒看出有勃然興起的跡象。未來，以我的經驗來看，心裡沒底。而當年效果圖裡炫炸天的高樓大廈，也沒見了。只剩下市場、住宅小區和所謂人流稀少的奧特萊斯。

華南城，給南龍湖帶來了發展，帶來了人流，但破壞了南龍湖的宜居寧靜。物流、商貿，本來就是和宜居和教育是不相容的。鄭新快速路，成了華南城通道！

如何解，如何破，是個問題。

【五】南龍湖的人

很多時候，我觀察思考一個區域的發展，習慣性站在人的角度。人是所有一切的關鍵。

南龍湖現在的人是什麼型別？多少數量？

未來在這裡的人是什麼型別？多少數量？

南龍湖目前交房小區有40多個，入住人群有40萬左右（包括租賃）。以有限的訪談來看，目前南龍湖主體大概有幾類人：

1、本地人。大概5—8萬人。

2、在此做生意的人（包括物流）。大概3——5萬人。

3、華南城商戶及工作人員。大概3——5萬人。

4、學生教職工。大概5——8萬人。

5、在市區工作在此居住的人。大概20萬人。這種主體以剛需群體為主，部分別墅客戶。

從這個大概資料來看，南龍湖人員較雜，整體分佈不均。這也導致我們看到的景象也是新舊結合，有城鄉結合部的感覺——至少是外圍來看（部分小區內部規範良好）。

這種局面，未來會一直持續下去。

隨著目前在蓋的小區的陸續交房，隨後人員會更多，街區會更熱鬧，也會更擁堵。這是未來。

【六】房地產發展的混雜

我依稀記得，當年南龍湖第一個比較出名的小區是龍泊聖地。

當年南龍湖的確是依託自然資源以宜居衛星城的目標打造的。在當時來看，龍泊聖地的產品、理念還是很好的。

後來，出現了更多的剛需高容積率社群。依稀記得大概是2005年左右，易居國際城出現。當時售價1800元/平米。我想：誰會在這買房啊。

後來，就出現更多的更多的故事。

再後來， 康橋地產橫空出世，名盤頻出。直到康橋林溪灣以“人生當有別，一墅見高下”的豪邁之氣鑄造經典豪宅，引無數鄭州富人競折腰。

再後來，融僑、康橋、綠都、正商、振興、錦藝、國瑞、華南城、陽光城等數十家知名開發商紛至沓來，紛紛掘金。房價也有3000元/平米上漲到現在的9000——10500元/平米之間。

問題是：當整個區域的房價都到了10000元/平米之時，整個區域的房價競爭力已經消失殆盡，未來怎麼辦？

目前這個區域有30個在售專案，有40個二手房樓盤。改日專門論述區域房地產市場及房價格局。

【七】一半是海水，一半是火焰！

有人說：南龍湖是鄭州的通州；但現在的通州已經昇華，南龍湖已經趕不上。

有人說：南龍湖是鄭州的燕郊；但南龍湖人不甘心，憑什麼說我是燕郊。

那麼，南龍湖是什麼？

回頭來看，

南龍湖發展時間已經達一二十年之久，僅僅發展成現在這個樣子，實不應該。現在給人的感覺是有點四不像。

發展成現在是什麼原因呢？

規劃的落地執行；配套設施的完善。

最關鍵：他還只是新鄭市的一個鎮。一切只能靠野蠻生長。

而我們回頭看看，白沙組團、綠博組團的背後主導者是誰？

也許就一目瞭然。

但同時，又給人以希望。這種希望如前文所說，地鐵、交通、航空港邊緣、鄭南新城橋頭堡。

你說他是鄭州剛需青年的寶地吧？他和市區之間的交通、距離、生活配套實在有點差強人意。

你說他是衛星居住城吧？環境又略顯噪雜，和品質生活區不沾邊。

你說他是教育城吧？似乎缺少了太多人文的氛圍和環境。

你說他是房地產價格窪地吧？現在房地產價格已經不低。

所以，他讓人看不清，說不明。

關於未來，充滿多種變數。

也許，機會就在這種混沌中。

比如，我提到的

片區3

的部分。未來是個宜居好地方。但那裡屬於未來的發展。還得5年才能啟動。

比如，如果鄭南新城急速發展，當新鄭成為鄭州市的一個區時，他和周邊的郭店、孟莊、薛店、航空港、新鄭形成巨無霸，而他是橋頭堡。

最關鍵，我們也不能站在市區的角度去看南龍湖。他本身與造血能力、吸附能力。

似乎，一切都需要時間去證明。

海水與火焰的焦灼，在每一個關心南龍湖發展的人的心中。

1。愛襄城縣老家，看“老家襄城縣”。

2。首山、紫雲山、誠信、開放、包容、創新！

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