險資再度入局不動產，“搶灘”保租房、產業園區等細分賽道

在近日舉行的世邦魏理仕2022年度論壇上，險資佈局不動產的話題再次引起業界關注。目前，包括平安在內的險資紛紛入局不動產，關注保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、長租公寓、物流冷鏈、產業園區等新型細分賽道，保租房REITs也成為其一大投資熱點。

值得關注的是，相比幾年前對房企的直接持股，今年險資再度入局不動產領域，則是選擇了房地產行業的細分賽道，其背後的投資邏輯在哪？如何看待險資長期資本在細分賽道上的投資佈局？

目前，險資紛紛關注保租房、長租公寓等新型細分賽道。資料圖片

險資入局不動產新型細分賽道

“平安作為長線資本，不會透過短期套利獲得太多超額收益。整體來看，其對我國前景比較看好，投資態度依然比較堅定。目前市場環境下，尤其未來2-3年，是長期資本佈局的好時點，其會以更理性、更合適的價格和條件收購一些具有長期持有價值的優質物業。”在世邦魏理仕2022年度論壇上，中國平安保險海外（控股）有限公司董事總經理李雯如是說。

據李雯介紹，從不動產配置角度看，這兩年平安更加關注新型細分賽道的投資，包括物流冷鏈、產業園區以及長租公寓板塊。比如物流冷鏈，過去1-2年已在重點佈局，主要方式依然是與行業中運營能力較強的管理人進行合作，針對存量市場聯合收併購。

“整體來看，我國險資的不動產配置比例還較低，長期來看還有很大提升空間。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，險資偏好有穩定現金流的核心或核心增值型資產，即具備成熟、風險低的特性，比如，倉儲、產業園區等資產當前表現比較穩健，受政策鼓勵，也有REITs作為退出渠道，因此，包括險資在內的很多投資者都會關注。

平安入局不動產的另一大賽道便是保租房。對於投資保租房REITs，平安相關業務負責人表示，戰略性投資深圳安居公募REITs是平安“險資投資租賃住房”戰略的重要一環，後續平安還將與包括“深圳安居”在內的多家租賃住房領域合作方一起，共同投資租賃住房。據悉，目前平安的險資投資主要聚焦國家鼓勵、符合廣大群眾需要的集中式租賃性住房資產，迄今已在北京、上海、廣州、南京、武漢等城市佈局租賃房源超1萬間，計劃在未來5年內投資租賃房源超10萬間。

平安入局不動產的投資動作並非個例。實際上，今年以來，險資重拾起對房地產的“青睞”。以保租房為例，截至目前，一共有3只保租房REITs公開發行，3只REITs產品中均有保險資金作為戰略投資者。

其中，工銀安盛人壽保險有限公司、國壽投資保險資產管理有限公司為中金廈門安居REIT的前十大持有人。紅土創新深圳人才安居REITs的前十大戰略投資者中包含中國人壽保險股份有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司。此外，中國人壽保險股份有限公司則大量持有了華夏北京保障房中心REIT的戰略配售份額。

保租房領域或吸引更多險資投資

保險資金之所以投資保租房REITs，在貝殼研究院高階分析師黃卉看來，其理由在於，一方面，基礎設施REITs具有風險可控、收益穩定的特徵，且具有底層資產作為保障，符合保險資金的投資需求，也有利於保險資金降低風險，加強資金運作。另一方面，保險資金以REITs投資方式將資金投於保租房領域，也加大了對保租房的資金支援，解決了融資難題，促進保租房的最佳化發展。

基於此，在黃卉看來，預計未來將會有更多險資以市場化方式投資保租房。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉也認為，險資屬於資金量大、週期長、對投資回報率的要求不是很高，但具有風險厭惡性的一種資金，在資金屬性和產業屬性上，險資比較匹配保租房REITs，預計未來還會出現險資搭配保租房的現象。

“住房租賃屬於民生行業，行業利潤雖然微薄，但作為擁有較穩定租金收入的不動產資產，與保險資金規模大、期限長、較為穩定的風險收益特徵較為契合。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然如是說。

在趙然看來，目前保險資金可以覆蓋租賃住房的投資收購、開發改造、運營管理、資產證券化產品的發行及退出等各環節。與此同時，保險機構也可以為保租房建設、運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。而隨著保租房公募REITs的上市發行，保險機構也成為REITs產品的戰略投資機構。

在孫祖天看來，險資投資保障性租賃住房REITs，更多偏向於財務投資，對資產本身沒有所有權和控制權，跟傳統意義上險資投資不動產並不一樣。不過，兩者之間也有關聯，“投資REITs，也是基於看好該板塊的發展前景。”

政策利好下具備產業鏈佈局可行性

實際上，近年來，保險資金在租賃住房領域迎來機遇期，相關鼓勵政策也不斷加碼。

2021年3月，《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，支援將非住宅房屋改建為保租房。在此背景下，據媒體報道，2021年9月，銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，指導銀行保險機構加大對保租房支援，推動保險資金支援長租市場發展。

值得一提的是，今年年初，銀保監會、住房和城鄉建設部發布關於銀行保險機構支援保租房發展的指導意見。其中明確，引導保險機構為保租房提供資金和保障支援，參與基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs），並明確了以市場化方式提供適配其融資需求的產品。

“隨著鼓勵保險資金為保租房專案提供長期資金支援，對險資來說，意味著風險較低而收益有較高保障的長期投資機會。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

柏文喜分析，險資入局保租房可能會有兩大途徑，一是在保租房發行REITs產品時，將其作為自身資產組合的底層配置標的之一，因為保租房的租金收入相對平穩，收益率也尚可；二是以委託借款式債權、保債或者優先股、“優先股+股東借款”的方式進入保租房開發建設融資與運營階段，獲取具有託底和保證條件的固定收益，加上超額收益分成，進而在合適的時機實現退出。

趙然認為，保險機構在住房租賃行業不僅可以透過險資，以股權形式重資產投資租賃住房專案，匹配銀行低息長期貸款，在持有期間取得長期、穩定的租金回報，而且能在退出時取得可觀的資產增值收益，反向驅動保險負債良性增長。與此同時，住房租賃作為持有運營型業態，在開發和運營期間需要保險公司提供財產保險、經營保險等產品服務。因此，保險公司具備產業鏈佈局的可行性。

“險資除了保租房外，在市場化租賃住房領域也有所可為。”展望未來，胡景暉表示，目前優惠政策集中在保租房領域，建議政策層面也給予保險資金進入市場化租賃住房一定的優惠政策，從而擴大保險資金入局租賃住房的市場格局。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶