西北新城開發破冰？昆明的普東來了！

今天下午（9月13日），五華區普吉街道一宗約89畝純住宅用地掛牌到期，或將實現掛牌交易。

綜合掛牌檔案顯示，該宗地塊編號為J2022-001-01-A1-1，是五華區普吉路以東片區城中村改造專案（一期）的首批用地。

根據業內猜測，作為西北新城（普吉路以東片區）城市更新改造專案一級開發合夥人的葛洲壩集團極有可能出手拿地。

如果該地塊順利摘牌，則預示著西北新城的開發正進一步向普吉路以東擴充套件。

掛牌地塊已是淨地

根據掛牌地塊影像示意圖可以看出，本次掛牌地塊位於普吉街道雲冶路和道生路合圍區域，緊鄰博眾花園。

地塊實際涉及范家營和林家院兩個城中村改造的拆遷範圍。

昆明樓市/製圖

從現場來看，地塊內建築物已全部拆除，且地面佈滿雜草。由此推斷，地塊內建築物拆除已有時日。

地塊四周均做了圍擋，只在靠近范家營村的位置留有可以進出地塊的出入口。圍擋上插著的彩旗寫有“雲南建投第一勘察設計有限公司”字樣。

掛牌地塊實拍（昆明樓市/攝）

從范家營村處進入地塊，需要從“范家營機動車臨時停放點”的道閘透過。雖然地塊未作為任何用途，但該入口處緊鄰地塊分別設有一個停車場和洗車場。

據范家營村民介紹，圍擋地塊（此次掛牌地塊）拆遷有兩年多了，拆除的主要范家營和林家院的一些民房。“拆遷時說是要原地回遷，很多拆遷戶現在都還在外面租房住。”一名在田裡除草的范家營村民說。

地塊圍擋外范家營村一側的停車場和洗車場（昆明樓市/攝）

雖然本次掛牌的土地僅有約89畝，但從地塊周邊來看， 諸如靠范家營村一側地塊圍擋外的停車場、洗車場，以及林家院靠近雲南紡織廠一側已拆除的部分建築等，實際可供交易土地要遠比本次掛牌的多得多。

林家院實景（昆明樓市/攝）

而且，僅范家營和林家院兩個城中村，均還有不可估量的待拆遷體量。

結合今年6月昆明市自然資源和規劃局釋出的《五華區普吉路以東片區城中村改造專案（一期）控規修改方案批前公示》來看，規劃總面積98。58公頃（1479畝），改造範圍東至團山，西至普吉、雲冶生活區，南至華景苑小區，北至老運糧。

圖源昆明市自然資源和規劃局官網

對照可以看出，本次掛牌地塊，即為普吉路以東片區城中村改造專案（一期）控規中標識的“WH-HYS-A3-02-01”地塊，意味著該地塊周邊將實現連片開發，未來還有1300多畝的改造空間。

拿地成本沒想象的低

公告顯示，本次掛牌的J2022-001-01-A1-1地塊，容積率>1且≤3。72。，建築密度≤25%，綠地率≥40%，出讓年限為70年，用地面積59126。50平方米（約89畝），交易起價74484。8444萬元（約7。45億元），起始樓面價約3386元/㎡。

本次掛牌地塊折算樓面價看似不算高，但附帶有如下拿地條件：

1、土地競得者需承擔地塊回遷安置房建設，回遷房建築總面積不少於60000㎡，回遷房需與商品房同步建設並移交、辦證；同時須承擔自2023年7月起直至交付的回遷戶過渡安置費，按32元/㎡/月計。

2、土地競得者須配建不少於4455㎡規模15班幼兒園，並於2025年12月31日前完成全部施工，取得竣工驗收並移交五華區人民政府。

3、須按照規劃條件完成109號路（東段）約7738。71㎡道路建設，完成128號路南段（109號路至緯七路）共約5459。24㎡道路建設。同時，需按要求完成普吉路片區導流島建設（主要內容包括拆除原有導流島、錐桶、綠化帶，破除原有地面混泥土基層路面，路面補強及恢復，部分交通設施遷移及更換等工程）。

4、完成普吉路片區帶狀公園總面積53704㎡（其中帶狀公園13691㎡、臨時防護林帶8969㎡、臨時綠化帶31044㎡）及相應的附屬設施。

5、建設公共服務配套用房約3227。7㎡（其中包含社群衛生服務約220。07㎡、社群用房約440。14㎡、物業管理約660。21㎡、公共衛生間約146。71㎡、生鮮超市約1100。35㎡、老年服務站約660。21㎡），驗收合格後於商品房交房前無償移交五華區人民政府。

綜上，如果算上外掛成本，地塊整體的拿地成本會高出一大截。

而且，從地塊現狀來看，雖然已是淨地，但地塊中有高壓線塔，地塊上空有高壓線穿過，對於地塊的實際開發與利用有一定的限制和影響。

掛牌地塊實拍（昆明樓市/攝）

結合普吉路以東片區城中村改造專案來看，本次掛牌地塊對標普吉路，相對靠東。與緊鄰普吉路的王家橋村相比，區位優勢不太明顯。

西北新城開發的新突破

對於西北新城的建設，可謂是全昆明有目共睹。特別是快速成型的京昆高速以西區域，林立的高樓和豐富的配套，展現著西北新城翻天覆地的鉅變。

京昆高速以西區域實拍（昆明樓市/攝）

而正在建設的京昆高速以東、普吉路以西的狹長區域，在建的萬科城、中南智在雲辰、東原印1905等專案，以及五華區人民醫院等眾多配套和一些區級行政單位正一字排開，續寫著西北新城建設的新篇章。

也正是因為這樣的呈現速度，使得京昆高速以西區域可供開發用地業已捉襟見肘。西北新城的建設與發展想要繼續有力推進，就得尋找新的出路。

因此，廣佈城中村與廠區的普吉路以東片區，自然而然地成為五華區持續推動西北新城開發的目標區域，並被寄予了厚望。

京昆高速以東區域實拍（昆明樓市/攝）

不僅如此，在去年五華區釋出的“十四五規劃”中，關於“推進城市連片開發”的章節，就有這樣的表述：

以昭宗片區、麻園片區、普東片區、龍泉路片區為重點，建設高品質綜合居住區和新城形象展示區。

五華區城市連片開發建設佈局/圖源五華區政府官網

這也算是官方在相應的發展規劃中，比較正式地將普吉路以東片區稱之為普東片區。

事實上，早在2017年前後，五華區就在著力推進京昆高速以東區域的開發。隨著2018年五華區西北片區昆武高速（京昆高速）以東區域的控規修改完成，在規劃上為西北新城“東片區”的開發鋪平了道路。

作為西北新城“東片區”的重要組成部分，普吉路以東片區於2018年11月啟動了城市更新改造專案投資合作方招標，根據當時的招標公告，普吉路以東城市更新改造轄區面積約7000畝，主要涉及吳家營、范家營、林家院、王家橋等城中村及其周邊需整合地塊。

2018年底，雲南華僑城城市運營投資有限公司中標，成為五華區西北片區（普吉路以東）城市更新改造專案投資合作方進行區域土地一級開發。

但中標後，普吉路以東片區的拆改推進並不順利。兩年的時間裡，華僑城的城改工作未能取得實質性進展。

直到2020年8月，雲南華僑城城市運營投資有限公司更名為雲南葛洲壩城市運營投資有限公司。

圖源天眼查

目前，雲南葛洲壩城市運營投資有限公司由葛洲壩集團全資子公司中能建城市投資發展有限公司持股51%，昆明智融投資有限公司持股49%，意味著葛洲壩集團已是西北新城普吉路以東片區土地一級開發的新合夥人。

時隔兩年，伴隨著此次編號為J2022-001-01-A1-1號地塊掛牌交易，宣告在五華區與葛洲壩集團的推動下，西北新城普吉路以東片區開發取得了實質性進展。