如何避開房屋買賣中的那些坑？

今天我們談一下商品房買賣的法律風險防範。

一、透過企查查，天眼查以及司法文書裁判網，查詢該開發商和所購樓盤有無司法案件。如果有，就存在著較大的風險。目前在購買商品房當中，因為資訊和專業知識的嚴重不對稱，購房者很難了解房屋的真實情況。以上查詢方式，包括百度查詢是一個基本的查詢瞭解途徑。當然我們會說，像恆大這樣的都會出現問題，其他的就更不敢保證了。只要有交易就有風險，沒有絕對的安全，但是提前查詢瞭解房企開發商基本資訊，能讓我們儘量避免和減少風險。在銀行給開發商貸款當中，銀行也要對開發商以往經營情況進行稽核，如果開發商曾經具有欺詐行為，會不予貸款。

二、看開發商是否具有五證：房地產開發證；國有土地使用證；建設工程開發許可證；建築工程規劃許可證；商品房銷 （預）售許可證。尤其是商品房預售許可證，如果沒有商品房預售許可證而簽訂合同，該合同很可能被認定無效，購房人的合法權益難以得到法律的保護。

在商品房預售合同當中，開發商一般會載明具有的許可證及編號。購房者應仔細檢視其有沒有商品房預售許可證，具體編號是多少？

三、訂立好合同，認真審查合同條款。目前商品房買賣的合同使用建設主管部門的標準示範文字。儘管如此，購房者仍然應對其中的條款仔細瞭解檢視。尤其是款項支付方式，開發商房屋交付條款，登記辦理產權的時間約定。因為預期交房和預期辦證，開發商目前大量存在的違約情形，合同中要約定好具體的交房時間和登記辦證時間以及違約責任。因為如果沒有違約責任或違約責任過期，就會導致開發商無限期的延期交房，延期辦證。同時開發商很可能透過補充協議，變更這示範文字中的條款內容，以減輕或免除自己的責任，比如降低自己的違約金，延長房屋交付時間，辦證時間等。這些都應該注意。很多人可能會想，這些都是些格式合同，就是走個流程，所以對合同可能不一定仔細檢視，盡到注意義務。但實際上一旦發生糾紛，這些合同約定就是法官裁決案件的主要依據。

四、開發商交房時，購房人仔細檢視房屋質量是否有重大問題，是否存在瑕疵。如果有重大問題可以拒絕收房。如有瑕疵應該讓其修復解決。另外還要看房屋的實際面積與合同約定面積是否有差。如果有，可以要求開發商賠償。

另外，開發商與業主雙方在進行房屋驗收交接時，開發商應當出示房屋符合交付條件的相關證明檔案：商品房竣工驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表等，並按照約定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。