開發商預言已應驗？中國二三十層的高層住宅，未來將迎這3個結果

原題：開發商預言已應驗？中國二三十層的“高層住宅”，大概將面臨“這3種”結果難解決，購房者應提前知曉。

作者：縱橫論市

“

美國30年前建造的一批高層住宅，現在成了貧民收容所

”。

這不是坊間的調侃，而是出自清華大學原建築學院副院長、現中國新型城鎮化研究院副院長尹稚教授，作為科班出身的他，他的話自然也引起了網友們的熱議。實事求是地講，這些年由於城市化的快速發展，大量農村人口流入城市，在寸土寸金的城市，拔地而起的高層住宅確實解決了很多人的買房需求、居住需求，但相關的問題也不可忽視。

據澎湃新聞報道，尹稚教授再次給大家分享了《對當下中國住宅問題的幾點思考》，其中提到：

“住宅出讓是70年，而有效壽命是30年甚至是20幾年。曾經很多住宅的建造標準是比較低的”。

很多人就糾結了，這個“有效壽命”到底是指多久？

說實在的，還真沒有查到直接的學術答案，不過，倒是有開發商自己談到這個話題。萬科創始人王石曾言，我國建築平均壽命大概在30年，後來雖然在輿論的壓力下改口說是因為要拆遷，誰都知道，他的意思不可能沒有建築質量因素，要不然好好的幹嘛要拆？

無獨有偶，20強開發商陽光城原執行董事長朱榮斌在2019年就表示，現在的房屋建築質量沒有跟上發展速度，在他看來，隨著樓齡增長，建築結構、機電系統老化，玻璃外牆鬆動脫落等等，維修難度大，這些都是未來可能存在的問題。

開發商都這樣坦白，說明已經不是一些人的臆測了

。有人就納悶了，我們住宅的設計壽命不是50年嗎？怎麼可能二三十年就有問題出現。對此，在做過多年的工程監理、華南理工土木與交通學院張原教授看來，設計壽命只是一方面，主要是開發商採取低價中標策略，承建商一方面偷工減料壓低成本並在短時間內完成工程多賺錢，另一方面並非按工程造價給付監理費，監理自然難以做到對工程質量發揮相應作用。

實際上，關於住宅質量問題，官方也有過表態，住建部原副部長仇保興曾表示，

“平均壽命30年現象”，的確與建築質量有一定關係

。當然，也有人說，現在的建築技術越來越先進，是否意味著未來的建築質量會更好呢？對此，尹稚教授表達了擔憂，“

如果按現在的“雙碳戰略”，技術標準會更低

”。說白了，技術標準變得更低，加上本身的質量問題，理論上未來新建的建築耐用性還不如以前的。

不少網友感覺很奇怪，“我們現在很少有聽說住宅有多大問題，即便是高層住宅，也少有這方面的報道”，這其中的重要原因就是，我們的房地產快速發展也才10多年、20年曆史，說到底，樓齡還比較新，交付前幾年有開發商質保，後面陸續有些問題也可用購房者繳納的維修基金解決，

但問題是再過30年呢？對此，其實有開發商曾有過預言，是這樣說的：

“實話實說，未來二三十層

的高層住宅想推倒重蓋幾乎不可能！”原因有2：一是不符合城市發展趨勢，二是賠付成本太高拆不起。

現在回過頭來看，開發商的話基本得到了印證：

1.告別大規模拆除

。前一段時間住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》明確，原則上城市更新單元和專案拆建比不得大於2，更新單元和拆除面積不得大於總面積20%，這裡面舊改就佔了大部分，剩下的拆遷面積幾乎少得可憐，基本上很難輪到大體量的高層住宅小區。所以，未來的主要趨勢就是“舊改”代替拆遷，按照國家的說法是，“推進城市更新和開發建設方式的轉型，促進經濟高質量發展”，意味著高層住宅難以再拆遷。

2.確實拆不起

。有開發商算了一筆賬，按照現在1：1。5的拆遷賠付比例，加上拆除、建設工程、人力成本和稅費等等，起碼要做到1：2，換句話說，現在30層的高層住宅，未來理論上要蓋60層才能基本覆蓋成本，而且，樓層越高的建築對消防、避難和節能提出了更高的要求，無疑更增加了成本。此外，從以前的拆遷經驗看，幾棟樓幾十戶的家庭拆遷都頗費周折，現在一個小區幾十棟高層，幾千戶家庭，所謂眾口難調，僅意見就難以達成。一句話，高層住宅既拆不起，也難拆動。

根據發達經濟體的歷史經驗，有錢人很有可能不再居住在高層住宅裡，而選擇提前“逃離”高層住宅，學界稱之為“逆主城化”、“主城空心化或貧民化”，主要原因就是未來（大概20-30年後）二三十層高層住宅將面臨這3大結果“難解決”。

首先就是建築質量問題

。老實講，對建築設計壽命50年，如果質量過關的話，顯然可以使用更長時間，因為國外還有上百年的建築。問題就在於我們的住宅發展速度太快了，有業內調侃的一句話：“我們用20年，走過了發達國家上百年的路”，我們去年銷售額超過千億的房企達到了30家，很多企業都是用2-3年時間就實現規模翻番，誰都知道，只有建設“高週轉”才能完成這一目標。據某大房企的同事講，從拿地到開盤慢的5-7個月，快的3個月，再到交付，真正建設週期非常之短，包括一些水泥可能還未達到時間標準又在上面施工了，質量怎能保證？當然，為趕工期、壓縮成本，很多施工工序能省則省，無疑更加重了質量問題，所以，一些“樓歪歪”現象也就不足為奇了。

其次是設施裝置老化問題。

除了建築結構問題外，樓內設施裝置老化也是隨著時間增長而出現的。傳統方面，像樓內的水電氣通訊機電等管網，到一定時間就需要維修，而且現代建築承載了很多新技術，比如科技房，智慧系統等等，這無疑增加了維修的專案和難度。就拿我們常說的電梯，身邊有不少住高層的朋友就表示，他們最頭疼的就是電梯經常出現故障，坐著故障電梯心裡都在默默祈禱別有什麼問題。讓物業維修，物業說要表決才能動用維修基金，一拖就是好久，一旦遇到電梯停擺，爬幾十層樓的感覺別提有多“酸爽”。當然，幾十年後，維修基金哪還有沒用完的道理，要每家每戶出錢維修有多難，從“老舊小區加裝電梯”的現象看，起碼低樓層的鄰居未必答應。

第三是高樓層住戶逃生問題

。地質災害頻發是我們的國情，無論是08年的四川大地震，還是鄭州的大洪水，從一些現場影片看，高樓層受到的心理影響都是不容忽視的，樓層高意味著需要耗費的時間長，有時候純粹就不逃了，只能聽天由命，很多人會有感同身受的感覺。高樓層還有一個常見的問題就是消防安全。有人說，消防又不是經常有，其實，從全國的資料看其實還是不低的，據2017年資料顯示，近10年有3。1萬起高層住宅火災，如果按棟數算，10年為週期的話，每8棟高層住宅樓就有1起火災。

很多人可能會說，發生火災不是有樓內消防設施和消防車救援嗎？根據官方的資料顯示，在我國23。5萬棟高層住宅裡，沒有配置自動消防設施的佔近50%，剩下的50%雖已配備但完好率不足50%，所以，現在我們現在應該能理解“杭州高層豪宅縱火案發生後，同層或者附近樓層消防栓水壓不夠，消防水只能從一樓往上接到18層，寶貴的救援時間明顯耽誤”的情況了。而消防車呢？按照消防專家瓊色的話說，我國高舉車普遍配置在50米以下，依靠外部救援的手段確實不多。

30年後，隨著樓齡增長，高層住宅的價值很可能越來越低。

中國城市發展研究會副理事長、北京科技大學博導周天勇曾表示，幾十層的高層住宅不接地氣，多年後，設施裝置老化，維修費用高，拆除成本高，在消防和自然災害應對方面比較差，未來高層住宅將出現大幅貶值情況。

實際上，

關於未來高層住宅的命運，不止一位專家表達了擔憂，他們甚至認為未來高層住宅將集中出現“貧民區”，他們有一個共識是，隨著經濟發展，收入提高，有錢人會逐步從高層住宅搬走，買低層住宅、買洋房，抑或是別墅，而高層住宅裡留下的一般是經濟條件不怎麼好的住戶，抑或是租客。加上老齡化趨勢，沒那麼多居住需求長期看，高層住宅確實不是有一定經濟條件人的優選項，價值走低也在所難免。

總結

說了這麼多，筆者最後想說的是，

高層住宅由於提高了單位面積的人口承載量，確實解決了大量新城市人的居住問題，在頭一二十年裡，由於高層住宅在視野、採光等方面也有一定的優勢，但隨著時間推移，相應的問題也不能視而不見。有些問題不可避免，但其實也可以延緩，比如在設計上、建築質量上下功夫。

對此，國家其實已開始重視，比如前不久出臺的“限高令”就明確要求，民用建築高度要與城市規模、空間尺寸、消防救援、抗震、市政配套等相適應等等。還有包括一些專家提出的“小城鎮”建設的思路就不錯，我們可以把交通延伸到大城市周邊的小城鎮，把一些產業匯入過去，在發展低層建築滿足大家的需求同時，也可緩解大城市病，可謂“一舉兩得”。那麼，你還有什麼好建議嗎？可在下方留言談談。

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