實探：深圳廠房仍具吸引力，工業上樓成新趨勢

“沙井那邊有合適的廠房嗎？我這有客戶在找。”小陳從事中介工作，但工作內容主要是寫字樓、廠房等物業。“深圳市場對廠房的需要還是挺旺盛的。”

有資料顯示，今年上半年深圳工業類物業交易額首次超越辦公類物業，其中廠房也成為了市場熱點。

對此，記者實地走訪了深圳一些工業園區，實探工業廠房市場的冷暖。

企業面臨壓力增加

深圳廠房仍具吸引力

近日，記者以找廠房的名義探訪了深圳的多個工業區。在深圳龍崗區的一處工業園區，負責接待的工作人員表示，其所在的工業園區廠房較多，但目前基本處於滿租的狀態。她表示，“如果想租的話，目前只有一處廠房可供出租，其他都已經租出去了。”在另一處工業區，有工作人員則對記者表示，其所在工業區名下還有可供出租的廠房，各種不同面積的都還有一些。至於租金，根據記者的調查，深圳原特區外區域普通廠房月租金報價普遍在每平方米30元以上，深圳少數相對偏遠片區的報價在每平方米30元以下。

作為一線城市，近年深圳在產業升級的大背景下，租金、工資等要素成本上漲，製造業企業面臨的壓力增加。工業園區內的管理人員也表示，近年由於成本上升，一些工廠的租戶向深圳周邊的東莞、惠州等城市轉移的不算少數。這時，有中介還向記者推銷起東莞鳳崗和惠陽等臨深片區的廠房，目前最近租金多數在每平方米20元以下。

不過，這位管理人員也表示，深圳地區對廠房的租賃需求仍然較大，搬遷的主要是一些利潤率相對較低的工廠，一些利潤率較高，對租金等成本不太敏感的製造業企業，以及一些高階製造業企業，出於各種考慮因素仍會選擇在深圳租賃廠房。

記者採訪發現，一些企業出於產業鏈聚集的需求，仍將深圳作為工廠落戶首選地。在業內人士看來，企業將生產線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區發揮的產業承接作用，但產業鏈不是按行政區劃來界定的，只要在一小時經濟圈內實現生產要素流動，就不一定要在深圳。

老劉是一位在珠三角地區耕耘了十多年的工廠老闆，常年在珠三角的深圳、東莞等地奔走。今年，他為了找到生產醫療器械的廠房，在珠三角多個城市找了一圈，還是覺得深圳坪山比較合適。在他看來，深圳坪山的醫療器械企業集中，產業配套較為完善。

另一邊，黃金珠寶產業是深圳特色產業之一。深圳黃金珠寶企業主要集中在原特區內的羅湖區水貝、布心等片區，但近年由於城市功能改造等因素影響，羅湖城區內的工業區多數已改造成商辦物業，製造加工環節的黃金珠寶企業多數已經搬遷，一部分前往汕尾等地，但多數還是選擇同城搬遷至離羅湖較近的龍崗區。目前，龍崗區的李朗、三聯等片區也已成為黃金珠寶製造的聚集地。

古力（化名）就是這樣一位珠寶工廠老闆，他目前的工廠位於羅湖，由於工廠所在區域可能改造，他今年也起了搬廠的念頭，從年初起就一直在物色新的廠房，但出於產業完整性的考慮，他在尋找廠房時的目光一直都鎖定在深圳，其他城市還未納入其考慮範圍。

“工業上樓”新模式

來自戴德梁行的資料顯示，深圳廠房市場因新增供應少，市場需求量大，租金逐年上漲，每年約5~10%的上漲，整體空置率約5。5%。特別是從2019年起，包括坂雪崗、福永、沙井、觀瀾、布吉等片區的廠房租金都呈現逐步上升的勢頭。今年上半年，從成交物業型別來看，工業類物業交易額首次超過辦公類物業，佔今年上半年深圳大宗交易物業型別的50%以上。據CBRE世邦魏理仕最新研報顯示，從子市場來看，深圳廠房類園區物業需求主要來自高階製造業、生物醫藥和電子資訊三大板塊。

戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒表示，今年上半年大宗交易顯示工業類物業已成投資市場關注熱點，除了全國都很熱門的物流倉儲以外，產業園區、資料中心的投資機會也是投資人的關注焦點，在上半年也看到了深圳及周邊城市如東莞、惠州都表現亮眼。

除了工業園區廠房，對於“寸土寸金”的深圳來說，工業用地的供給一直是需要破解的難題。日前，深圳市人民政府印發《關於進一步促進深圳工業經濟穩增長提質量的若干措施》，當中就提出研究推動“工業上樓”新模式。

“工業上樓”主要是指讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式，在不改變工業用地性質的前提下，提升樓宇的容積率，建設高度超過24米，或者樓宇樓層數達到6層及以上的工業廠房，重點吸引以新一代資訊科技為核心的高階製造業，具有“精密小輕”、高環保、低能耗的特點。深圳一家鐳射切割裝置企業的行政部工作人員表示，由於企業生產的裝置體型較大，對廠房承重要求高，普通工業廠房的高樓層承重能力有限。現在，深圳已經有“工業上樓”專案，樓層的設計都是根據工業生產的需求而設計。

戴德梁行深圳公司產業地產部董事秦志清表示，繼2005年後，深圳市再次提出“工業立市、工業強市”的口號，先進製造業成為深圳產業發展的優先順序。

2022年上半年深圳產業市場呈現幾個明顯的特點：一是二三產用地融合試點探索出新路徑，突破規劃限制，更好的實現產業園區功能規劃；二是製造優先，6月初深圳出臺兩大重磅政策，20+8產業發展規劃和20大先進製造園區空間規劃，深圳市力爭工業第一城的決心巨大；三是

工業上樓，目前深圳市規劃與自然資源局、工信局等部門均在積極推進工業上樓相關規範和政策的制定

，深圳市政府也要求各區需要確立1~2個工業上樓試點專案，推進土地集約節約利用，為先進製造業提供優質產業空間，探索工業上樓新模式。

審讀：孫世建