小區內綠地滿足什麼條件才能專屬於業主個人使用？

朱屯粟 法律服務

問題的提出：在一些房屋買賣合同中，開發商或者銷售商與買方約定，小區內建築區劃內的綠地（或者底層商品房窗前的綠地）屬於底層業主專有使用。這一約定是否具有法律效力？在何種情況下屬於業主個人專有使用？

《民法典》第二百七十四條規定：

“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者

明示屬於個人的除外。

建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”

這一規定說明，建築區劃內的綠地，原則上均屬於業主共有，但也存在專屬於個人使用的例外情形。

現實生活中，經常有開發商與買受人簽訂商品房買賣合同或補充協議約定，位於底層商品房窗前、建有合圍設施、由買受人專有使用的院落（綠地），連同底層商品房一起向買受人出售。然而，按照《民法典》的規定，要使綠地專屬於個人，需要符合相關條件，即立法條文所表述的“明示屬於個人”。而要符合“明示”這一條件，必須具備下列要素：

一是窗前綠地規劃必須經過規劃部門事先批准。

如果商品房規劃已經有關部門批准而窗前綠地沒有報批，或者報批後未經批准，或者開發商與底層業主私下達成窗前綠地專有使用權買賣協議後未補辦規劃批准手續的，都不能認定窗前綠地專有使用權買賣合同有效。

二是開發商或銷售商在出售商品房時，必須向其他業主明示

開發商或銷售商在出售商品房時，可以透過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明示窗前綠地屬於底層業主專有（獨佔）使用。開發商或者銷售商必須有證據證明，在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道窗前綠地按照規劃和合同約定屬於底層業主專有使用。

需要注意的是

：

第一，

窗前綠地一般與底層商品房一同取得，一同移轉讓與。

實踐中業主之間轉讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉讓手續合法，則該轉讓行為應當認定為有效。

第二，

底層業主取得的窗前綠地權利，僅僅是專有使用權，而不是所有權。因為城市土地歸國家所有，業主對建築物所依附的土地以及窗前綠地只享有使用權而不具有所有權，業主只對綠地上的植物享有所有權。

第三，

窗前綠地不得妨礙建築區內公共道路、公共場所、公用設施及物業服務用房等有關公用事業的建設和使用。

第四，窗前綠地的土地專有使用權費用及綠地維護費用應單獨計算，由專有（獨佔）使用綠地的業主承擔，其他區分所有權人不承擔此項費用。

典型案例指引

：

1.

青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案（《最高人民法院公報》2007年第9期）

案件適用要點：業主與所在小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議後，即與物業管理公司之間建立了物業管理服務合同關係。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業管理，要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定，有權對於違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正，以維護小區正常的物業管理秩序，維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時，物業管理公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。

對於與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾

“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主佔有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨佔使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。

業主不得違反業主公約及物業管理規定，基於個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對於該庭院綠地具有獨佔使用權，如果該庭院綠地屬於小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關於小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。

2.

宜興市新街街道海德名園業主委員會訴宜興市恆興置業有限公司、南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案（《最高人民法院公報》2018年第11期）

案件適用要點：開發商與小區業主對開發商在小區內建造的房屋發生權屬爭議時，應由開發商承擔舉證責任。如開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業主的商品房中，則該房屋應當屬於小區全體業主所有。開發商在沒有明確取得業主同意的情況下，自行佔有使用該房屋，不能視為業主默示同意由開發商無償使用，應認定開發商構成侵權。業主參照自該房屋應當移交時起的使用費向開發商主張賠償責任的，人民法院應予支援。

3.

長城寬頻網路服務有限公司江蘇分公司訴中國鐵通集團有限公司南京分公司恢復原狀糾紛案（《最高人民法院公報》2019年第12期）

案件適用要點：小區內的通訊管道在小區交付後屬於全體業主共有。通訊運營公司與小區房地產開發公司簽訂的小區內通訊管線等通訊設施由通訊運營公司享有專有使用權的條款，侵犯了業主的共有權，侵犯了業主選擇電信服務的自由洗擇權，應屬無效。

法條原文：

《民法典》第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

《物業管理條例》第三十七條規定 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、裝置，避難層、裝置層或者裝置間等結構部分；

（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

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