“滿當當”和“空蕩蕩”背後誰來制約停車位任性漲價？

“滿當當”和“空蕩蕩”的背後

誰來制約停車位“任性”漲價？

■ 周邊道路滿滿當當，小區車庫空空蕩蕩。近日，成都市雙流區綠城誠園一期小區因車位停車費定價遠高於周邊同地段價格引發關注。

■ 小區車位停車費之爭並不少見。成都商報-紅星新聞記者採訪獲悉，由於當前住宅小區停車服務費實行“市場調節價”，與此相關的定調價爭議和矛盾在全國多地出現。在成都，有小區調價前後的月租價格差更是達到了5倍。

■ 市場調節價背後，一面是開發商作為車位產權人擁有的自主定價權，而另一面，車位作為小區住宅附屬設施，又具有民生配套的特殊性。價格到底該怎麼定，如何調呢？業主與開發商的雙方權益如何取得平衡呢？

現狀

突漲5倍，小區停車位定價就這麼“任性”？

案例一：2021年4月，成都市錦江區財富中心小區調整了停車費收費標準。其中，包月停車收費標準調整為業主800元/月，租戶1200元/月。而原來的停車費每月僅230元。從230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾多小區業主和租戶直喊吃不消。

案例二：成都高新區交子大道33號中國華商金融中心也曾於2019年9月因調整停車費引發爭議。根據調價標準，該中心地下負四樓車位調價前後的差距達到了2倍，月停車費超過了2000元。業主質疑，這遠遠超出了周邊小區平均每月400元左右的價格。

案例三：2020年11月，雙流區富豪三里花城也曾因停車費太貴等原因引發業主“維權”。

……

多名受訪者告訴記者，面對小區車位停車費的調價，“維權”常常是很困難的。“通常相關部門的回覆都會提到住宅車位價格是實行市場調節價，開發商是產權人，可以對價格進行調整，政府部門難以直接干預。”“一般只能組織協調，但很多時候調解效果並不好，耗時耗力，很難解決根本性問題。”一名受訪業主表示。

訴訟

業主狀告開發商有輸有贏，

停車費有無相關合同很關鍵

記者梳理發現，類似的車位定調價爭議和矛盾在全國多地也並不少見。有業主則直接將開發商、物業告上了法院。

在媒體公開報道的一起訴訟案例中，杜女士於2016年在廣州富麗居3號樓購買了一處房產，並與物業公司簽訂了前期物業管理服務協議》和《臨時管理規約》。根據《前期物業管理服務協議》的第五條約定，機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。可後來在沒有與業主進行協商的情況下，物業直接將停車費上調至了每月650元至750元不等。

法院審理認為：開發商對住宅小區車位不能單方面任意提高收費標準。開發商和物業未經小區業主同意單方面將地下停車場車位月租價格上調，程式上侵害了富麗居小區業主的知情權，也違反了前期物業服務管理合同之約定，顯屬不妥。法院於2019年6月25日作出判決，小區地下車庫車位收費標準應恢復到每月每輛300元。

不過，在記者查詢更多相關案例中，尤其是在沒有相關合同約定的情況下，且住宅小區停車位的收費又實行的是市場調節價，開發商作為產權人，其調價權利多會得到法院支援，業主方少有勝訴。

據中國裁判文書網上公佈的一起案例，2019年4月1日，廣東某小區141名業主因停車費上漲的問題將小區開發商、物業告上了法庭。業主們認為當初在購房時，曾公示過收費標準為每天10元，且有銷售人員售房時口頭對停車費作出允諾，並已經實際履行幾年，因此該停車收費公示牌公示的停車收費價格屬於《商品房買賣合同》的內容。

但後來，開發商單方提價將停車費調整為25元一天，應屬擅自變更合同內容的行為。由此，停車費應當調回原價。不過，法院最終駁回了業主的訴訟請求。法院認為，關於《商品房買賣合同》是否約定停車費價格的問題和開發商上調停車費價格是否侵害業主權利及壟斷停車費價格的主張無事實與法律依據。同時，開發商對涉案停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利，開發商對涉案停車位租金有權自主定價。

措施

關於停車費定價，成都曾出臺《指導意見》

什麼是“市場調節價”？其主要依據為國家發展改革委印發的《關於放開部分服務價格意見的通知》（發改價格［2014］2755號），該通知於2014年12月17日釋出。其中明確了住宅小區機動車和非機動車停車收費標準實行市場調節價，不在政府定價目錄範圍內，不需要價格主管部門審批，向相關部門報備即可。然而，住宅小區停車費定價“實行市場調節價”這個規定，卻並沒有一個確切的數字量化標準，在實際執行時，引發的爭議不少。

2019年成都曾釋出過《關於進一步規範住宅小區機動車停車服務收費的指導意見》（徵求意見稿）。關於停車費定價，《指導意見》提出：住宅小區車（庫）位出租價格實行市場調節價。開發建設單位制定、調整價格，需結合住宅小區所在區位、商品房專案定位、規劃車位配比、市場供需狀況等多種因素綜合確定。關於停車費調價：確需調整住宅小區停車收費價格的，開發建設單位或受託人應當合理確定價格漲幅，並採取適當措施避免矛盾激化。

《指導意見》除明確了車位出租收費的漲價幅度和調整方案外，針對業主代表與開發建設單位協商溝通無法達成一致意見時，當事人可向屬地人民調解委員會書面申請調解，或向屬地政府有關部門申請行政調解，仍無法達成一致可向人民法院、仲裁機構提起訴訟、仲裁。

他山之石

廣州出臺住宅停車收費規則，調價需按5個程式進行

小區停車費到底如何調價？記者瞭解到，2021年，廣州市發改委在官網印發了關於《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協商議價規則（試行）》的通知，為業主和停車場經營者協商議價提供了程式規範。

廣州的這一通知指出，對於待售住宅，建設單位和停車場經營者應當在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費制定依據、成本情況、停車收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿後的調價方式等內容，並以書面形式在銷售現場顯著位置主動公佈、作出承諾。

對於已售住宅，需制定或提高住宅停車場收費標準的，經營者與業主應當按照申請、公示、協商、協商一致和不一致5個程式進行協商。如果協商日期超過150天，仍無法達成一致可申請調解。未按照規則要求進行協商或擅自調價的，可向相關部門進行投訴。

程式一：要調價，經營者應首先向街道辦提出書面要求

程式二：書面報告應在顯著位置公示至少30天

程式三：業主代表參與協商，可委託第三方機構進行評估

程式四：協商一致，結果應公示至少30天

程式五：協商超過150天，無法達成一致可申請調解

律師說法

住宅停車費如何定，怎麼調？

■ 四川英濟律師事務所高階合夥人、副主任陳逢逢律師：市場調節價並不意味著可以強勢到坐地起價，業主只能被動接受的地步。

■ 太琨律創始合夥人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師：雖然車位價格現在已不屬於政府定價專案，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

A。市場調節價並不意味坐地起價，不能忽視民生屬性

四川英濟律師事務所高階合夥人、副主任陳逢逢律師表示：“市場調節價並不意味著可以強勢到坐地起價，業主只能被動接受的地步。”

陳逢逢表示，一方面，車位產權人對停車費的確具有自主定價權，但另一方面，這個定價並不是單方的，不僅要受到市場競爭制約確保定價與當地周邊房屋價格和其他配套價格相符合，而車位是小區住宅的附屬設施，因此業主的知情、協商程式也要確保。

太琨律創始合夥人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車位價格現在已不屬於政府定價專案，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

B。業主享有公平交易權，“亂漲價”涉嫌違反《反壟斷法》

陳逢逢認為，儘管開發商享有車位物權，具有自主定價權利，但如對自持車位的漲價高於市場價，漲價標準隨意、混亂，“市場調節價”的法則則並不能作為正當理由。

首先，亂漲價涉嫌違反《合同法》第54條規定，開發商漲價後與業主之間形成的車位租賃合同顯失公平，其次，若開發商所提供的車位處於市場支配地位，亂漲價也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時，自持車位任意漲價還涉嫌違反《消費者權益保護法》。

C。應結合“市場調節”與“行政干預”進行調整

“開發商對停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利”並不意味產權人可以任意調整車位價格。朱界平表示，“放開市場定價絕不等於賣方可以坐地起價，囤積居奇。”

朱界平建議，國家主管部門應對此制定相關的制度或是對有關政策及時進行調整，“或許可以再次迴歸到政府指導價，同時，相關的法律法規也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應對配套的車位費、物業費如何收取進行明確的約定，對漲幅應該如何調整等進行一定的規定，這樣購房方可以在事先進行選擇，避免後續出現矛盾。”

陳逢逢認為，由於車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施，屬於配套設施，其性質決定了小區停車服務市場的競爭不充分，供需雙方的市場地位不平等，要完全依靠市場價格機制並不現實，所以要調整業主與開發商或物管之間的不公平關係，就需要依賴於行政或其他主體的平衡，其中業委會的成立及執行是比較便捷的方式。為了確保業主的協商地位，可由業委會代表全體業主與開發商或物管進行價格協商，雙方按停車需求、經營成本等測算停車收費。

成都商報-紅星新聞記者 張肇婷 章玲

【編輯：姜雨薇】

【來源：成都商報】

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