保全過的房子為什麼還能被賣掉？

本報訊（記者盧志堅 通訊員唐慧玲）“有你們的監督和統籌協調，查封工作的漏洞才會這麼快堵上，現在我們與國土局、法院有了專門的資訊渠道，軟體系統也在不斷完善中……”近日，江蘇省崑山市檢察院檢察官對檢察建議發出後該市多部門聯合建立起的房產預查封機制執行情況以及配套軟體完善情況進行了電話回訪，電話另一頭的該市住建局房產科科長反饋了積極進展。

事情要從2018年7月崑山市民吳先生的來訪說起。

“我明明申請了房產保全，結果房子還是被賣了。”吳先生來到崑山市檢察院申請執行監督，他氣憤地從檔案袋裡掏出各類憑證：“檢察官，您看，這是法院調解協議，白紙黑字寫得清清楚楚，他們協助我辦理產權過戶。”

“他們”指的是之前因房屋買賣合同糾紛被吳先生起訴到法院的夏某和王某。法院受案後，吳先生立刻申請了財產保全。法院審理後作出民事裁定，查封被告夏某、王某名下的一處房產。一個月後雙方達成調解協議，約定被告協助吳先生辦理房屋產權過戶登記。可是當吳先生去辦理過戶時，卻被告知房產已被轉賣他人。

一般來說，保全過的房產有備案不買賣。初步瞭解情況後，崑山市檢察院立即展開調查。檢察官前往法院執行局調查案件執行情況，卻發現房子在移送執行前已經被賣，這說明問題可能出在訴訟保全環節。

於是該院依職權啟動監督程式，對案件進行全面調查取證。檢察官先後調取了審判卷、執行卷以及房產資料，走訪了法院、住建局房產交易中心、國土局不動產登記中心等部門的具體經辦人。“我們發現預查封措施失控和法律文書送達不規範，是導致保全財產被非法轉移、吳先生合法權益受損的主要原因。”承辦檢察官趙慶介紹。

隨著調查深入，檢察官發現，吳先生從被告處購買的是預售房。當年正逢機構改革，原隸屬於住建局的不動產登記職能劃歸國土局，按照當時的做法，預查封不僅要在住建局房產科查封網籤合同，還要在國土局不動產登記中心查封登記，而兩部門的查封資訊互不關聯。住建局的預售房資訊國土局並不掌握，只有開發商在國土局不動產登記中心辦理房產初始登記後，該中心才能對預售房進行查封登記。在法院前往不動產登記中心辦理涉案房產預查封手續時，該房產尚未辦理初始登記，因此中心拒收法律文書。當該房產完成初始登記後，法院卻沒有再送達查封文書。因為多部門的資訊、程式銜接問題，最終導致吳先生的合法權益受損。

原因查明後，經多方協調，有關部門為吳先生重新找了一套限價商品房，可供買入，吳先生的損失得到彌補，但由此暴露出的不動產預查封隱患，亟須解決。

對此，2018年8月，崑山市檢察院分別向市法院、住建局、國土局發出檢察建議，提出健全預查封的雙向互通，有效送達法律文書，防止非法轉移財產；加強跨部門協作，暢通查封資訊網路，實現資料共享等可行性建議。建議一經發出，立即引起三部門高度重視，三部門多次主動聯絡檢察機關研究對策細節。

隨後，在長達一年的持續跟蹤監督下，在三方共同推動下，2019年7月，崑山市住建局、國土局成功開發了“預售房產樓盤表管理軟體”並投入使用。建立了不動產預查封工作協作機制，在不動產查封等關鍵節點加強工作聯絡，共享資訊，有效實現預查封聯動管控。預售房產樓盤表管理軟體系統，透過增設房屋ID作為不動產識別身份證，將網籤合同與不動產登記緊密關聯，配合司法機關做好不動產訴訟保全、執行措施等動態監管，有效消除不動產（預）查封領域隱患，切實保障當事人合法權益。