鄭州地標“大玉米”生存調查：光鮮背後，每平方6800元無人問津

大河報記者 張晶晶

矗立在鄭州市鄭東新區如意湖畔的“大玉米”，學名“千璽廣場”，是鄭州人民朋友圈的常客，數次以絕美燈光秀登上熱搜，成為這座城市居民的驕傲。

和上海的東方明珠塔、廣州的“小蠻腰”、重慶的解放碑類似，CBD核心區的寫字樓專案“大玉米”是屬於鄭州的打卡地標。

冷豔高貴的“大玉米”在開盤時便紅極一時。當時，嗅覺敏銳的投資者從各地擁入，形成了熱鬧的搶房景象。由於競爭激烈，每平方價格甚至從開盤時的2。5萬飆升到6。8萬。

熱鬧褪去，市場在跌宕中企穩。令人唏噓的是，前幾日的一則法拍訊息顯示，“大玉米樓”有一整層拍賣，單價甚至降到每平方6800元，卻兩次流拍，無人問津。

（資料圖）

輝煌時刻，“名利雙收”

於2002年出爐的鄭東新區規劃方案，奠定了鄭東新區的發展。千璽廣場的第一次出現，也是在這個方案中。

有人曾說，如果鄭東新區是鄭州市域的一頂皇冠，那麼千璽廣場就是皇冠上的那顆明珠。

千璽廣場承載著期盼，“眾星捧月”般開建。地下4層，地上60層，建築高度280米，是“中原第一高樓”（現記錄已被打破），設計理念來源於中國最古老的磚塔——嵩嶽寺塔。這座城市新地標，含著金湯匙走向鄭州樓市。

（資料圖：大玉米在建時）

開盤售房時，“大玉米”的價格一騎絕塵。千璽廣場的開發商綠地集團一位工作人員向大河報記者回憶，“2010年5月開盤時推出5-19層低區辦公，當日銷售額就有4。2億元，賣了1。8萬平方。到10月份，一期就清盤了，共賣了93億元。”

該工作人員表示，二期於2010年12月推出20-35層高區，其中首批推出20-29層，於2011年4月全部售罄，銷售額102億元，銷售面積2。76萬平方，其中有9個樓層為整層出售，1個樓層分散出售。整層銷售單價最高接近每平方7萬元。

他透露，其實千璽廣場定位的目標客戶是500強等自用客戶，然而實際上成交的大部分是投資客，甚至炒房團。

與同期市場比較而言，千璽廣場的價格是鄭州其他寫字樓的2-3倍以上。一位寫字樓銷售行業資深人士告訴大河報記者，2012年千璽廣場交房時，鄭州其他區域寫字樓均價每平方七八千元，高一些的一萬出頭。當時還未成規模的東站片區，寫字樓最高也只能賣到2萬。

千璽廣場建成後，在樓體金色燈光的映襯下，外形酷似金黃的玉米，再加上河南是農業大省，因而它得名“大玉米”。

最初的幾年，“大玉米”業主對外出租的回報率也很高。工作人員說，最巔峰的時期是2013年左右，租金能達到8-10元/平/天。這與當時1-3元/平/天的其他寫字樓也拉開了一道深深的等級鴻溝。

“買這個樓的，沒有一個不賠的”

生意人路先生，是“大玉米”專案的投資者之一。

十年前，他抱著投資的心態，以每平方4。1萬元的價格，購買了該樓33層的兩間辦公室，總面積不到400平方，總花費超過1800萬。

“現在500萬都賣不出去，沒有一個人願意買。”路先生嘆氣，“賠，賠死了。買這個樓的，沒有一個不賠的，平均每平方至少賠2萬多。”

路先生表示，這兩間辦公室是貸款買的。“第一次交了900萬，剩下的按揭，一年還100多萬。前些年還可以租出去還貸款。現在不行了，租不出去。”

租不出去的時候，房子空置，物業費就需要業主來交。千璽廣場的物業費很貴，路先生說，這幾年大部分時間房子都是空的，他個人交的物業費也有小几十萬了。

路先生算了一筆賬，哪怕可以無空置期出租，按照如今1。8元/平/天的租金，他想要收回成本至少需要1010個月，84年。而作為商業地產的整個千璽廣場的產權只有40年。

大河報記者探訪時發現，路先生購買的兩間辦公室，之前的租戶是一家教育培訓機構，今年5月份被法院查封。“對外出租的資訊已經發布4個月了，租不出去，更賣不出去。”

同樣賣不出去“大玉米”房子的，還有法院。

今年7月，一則拍賣千璽廣場整層辦公樓的訊息被金水法院釋出在阿里拍賣平臺上。這層辦公樓總面積2800平方，起拍價2400萬，也就是說，單價只有每平方8500元。

然而，直到拍賣結束，無人報名。處置單位二話不說，在次日重新上拍該標的物，在一拍價位打八折的基礎上，標1920萬起拍價進行拍賣，單價已經是6857元。沒想到，直到拍賣結束前2小時，依然無人報名，處置單位無奈提前中止拍賣。

拍賣公告資訊顯示，該房屋未辦理產權證。

在千璽廣場，大河報記者注意到，該處被拍賣的整層辦公樓空空蕩蕩，並未有對外出租過的痕跡。

9月9日，大河報記者致電該標的拍賣公司得知，截至當日，依然無人有意向購買該被拍賣房屋。

拍賣公司相關工作人員向記者透露該房屋未辦理產權證的原因。房屋購買方在付過一部分購房款後，去銀行申請貸款，卻因公司股東征信問題貸款審批未透過，後來公司也產生了債務糾紛，債臺高築，未支付後續購房款項，未交契稅。

此外，大河報記者從多個知情人士處獲悉，該處被拍賣樓層購買時價格或將近一個億。

調查：現今租金僅是巔峰時期的1/5，空置率卻仍居高不下

“大玉米”位於鄭東新區CBD核心區的中央軸線上，東臨鄭州國際會展中心，南面正對中心廣場與城市立交橋，西側為河南藝術中心，北面為鄭東新區中心公園。

它的空置率究竟如何？樓裡的辦公室都租給了誰？

大河報記者經過一週的走訪發現，千璽廣場5—35樓為辦公區，由於整樓外觀因素，每層辦公樓呈環形，低區分為320平方的大隔間，160平方的小隔間和116平方的核心筒（環形的中央部分，無窗）；高區分為350平方的大隔間，170平方的小隔間和63平方的核心筒。

走訪中，大河報記者發現，整層都處於空置狀態的有4層，分別為22層、23層、34層和35層。

16層也是全部待租狀態。業主說，自從買之後從沒租出去過，只好自用，但也只用得了兩間，如果有人願意租，他們有別的辦公地點，可隨時搬走。

也有整層租賃的情況。11樓整層、27樓整層及7樓的部分辦公室為北京京師（鄭州）律師事務所，30樓、20樓及9樓為新東方及其旗下國際留學業務子公司。31樓為愛克集團，是一家房地產開發企業。28樓是一家名為果廬傳媒的MCN電商機構，5樓也是一家電商平臺，主營淘寶代運營和抖音小店代運營。

除此之外，其他樓層均為分散出租，均為中小微型企業，廣告策劃公司、金融類公司佔據多數。每樓層均有辦公室空置。

其中，33樓空置7間，被法院查封2間，32樓空置6間，15樓空置10間，14樓空置8間等。

經大河報記者統計，千璽廣場共31層寫字樓，辦公室共計439間，除去未售的核心筒，可利用的辦公室共398間。

經記者統計，空置辦公室共159間，空置率約40%。（此處“空置”指的是記者走訪時房內無人辦公、無公司名稱、無辦公傢俱，或被法院查封）

事實上，早在2015年就有機構做出調查，千璽廣場的空租率高於50%。在當時，千璽廣場的租金尚在4元/平/天以上。

而如今，跌落神壇之後，千璽廣場租金1。8元/平/日，僅是巔峰時期租金10元/平/天的五分之一，與如今其他專案寫字樓租金相差無幾，可空置率卻沒有因此降低。

科瑞物業工作人員說，有許多房東空著房子，寧願自己交物業費也不租出去。而16樓房東卻表示，就是由於租不出去，才無奈自用。

何至於此？

處於萬千榮耀光環之下、曾經引發搶購狂潮的千璽廣場，何以至此？

一業內人士表示，經濟形勢不好，整個鄭州的寫字樓市場都陷入高空置率的低迷期。而“大玉米”空置率高、無人接手，是由各種因素組合而來。

物業被質疑收費高，服務差

被“大玉米”的上班族“吐槽”最多的，是物業服務。李先生幾年前投資了一家電商企業，註冊地址定在千璽廣場。提起在此地辦公的經歷，他一肚子苦水，“除了是個地標，啥也不是” 。

他說，物業費用高，服務質量差。“讓他們修個窗簾，一直沒修好。空調一到下午6點準時關閉，週末不開。如果在物業下班時間我們需要加班，開空調需要重新收費，開3個小時收費500元。”

關於該條款，大河報記者在千璽廣場的物業工作人員處得到了證實。

李先生還表示，千璽廣場地下負一樓的餐廳，員工都在那裡吃飯，長年沒有空調，一進去就是一股熱浪襲來，悶熱無比，吃一頓飯滿頭大汗。點外賣的話，物業卻不允許外賣送上樓。

（沒有空調的餐廳，只有小風扇）

最讓他不滿的是奇高的物業費。千璽廣場物業費定價為，19層以上21元/㎡/月，19層以下19。8元/㎡/月。按照這樣的定價，在千璽廣場租一間400㎡的辦公室，每月物業費需要8400元。

而在鄭東高鐵片區域內的其他寫字樓的物業費基本在8-10元/㎡/月左右。

按照北京辦公樓物業費政府指導價，有具體價格的最高指導價為二級，即15元/㎡，最低為五級，4元/㎡。

交通不便，停車費用高

李先生髮現，員工在此生活非常不方便。西南方向的丹尼斯一天地，地圖上的直線距離有400米。但在現實中，卻需要橫穿一條50米的商務內環路，以及千璽廣場南邊複雜曲折的道路。開車進入千璽廣場時，不熟悉的人也非常容易在南邊商務內環路的立交橋上走錯路口。

停車費用也很高。千璽廣場地下負二負三樓是停車場，一個停車位的月租和管理費是480元，“如果員工不按月租停車位，停車場小時收費是每小時5元，一天下來就是四五十元。看著不多，積年累月是一筆不小的數字。”

地標建築的“信譽危機”，無知名企業入駐

城市地標建築，帶給企業的是無形的信用背書。

大河報記者探訪時注意到，26樓整層是萬創集團，已搬空跑路，公開資訊顯示其總部已被最高人民法院列為失信被執行人。

此外，4間辦公室、兩家企業分別被法院查封。其他均為中小微型企業，未見國內知名企業入駐。

（被查封的企業，房屋已空置四個月）

業主路先生髮現房子開始租不出去，是從2015年開始的。那一年開始，千璽廣場面臨“信譽危機”。樓裡的投資擔保公司，跑路的跑路，倒閉的倒閉，“進去”的“進去”，留下一地雞毛。鄭州市民對大玉米樓的印象開始變化。

（千璽廣場一樓的非法集資警示）

路先生認為，房子賣不出去，與千璽廣場的信譽危機也有很大關係。

此外，轉手稅費高、物業費高、業主不願意割肉變現等都是冷場的因素之一。

城市地標建築，近乎一折出售卻無人接盤，箇中原因或許更多。路先生回憶起當年購買時，投資客、炒房團熱鬧的買房景象，當時他暢想著未來不菲的回報率。然而市場比他想象的刺激。這幾年，每當有燈光秀，他看著各個社交平臺上，鄭州人或外地人對美輪美奐“大玉米”的讚美，內心彷彿還能有一絲安慰。