解密航天城網紅專案鑫苑府，剛需改高階能走多遠？

隨著軟體新城、高新三期、灃東板塊、大明宮版塊等區域的“拿地熱”，讓航天城也成為城南地產行業的爆發點。

除此之外，各大名企開發商的新入駐也讓航天城板塊的價值再度被重新審視。首先，從品牌方面來看：今年下半年，融創，藍光，招商等品牌相繼登陸航天城板塊，而這些品牌大都是高階改善產品的代名詞。其次，從土拍市場來看，招商成交樓面價13860元/㎡；融創樓面價11789元/㎡，藍光樓面價11994元/㎡，航天新城樓面地價過萬，驚起市場千層巨浪。

|西安航天基地實景圖|

但是，宏觀來看，目前航天城板塊還是處於剛需和改善並立，高階先行的局面。其中改善以碧桂園雲頂為代表，周邊多個城改專案環繞，人口複雜，環境凌亂，空氣質量不佳，產品核心能力也可見一般，但是憑藉其品牌等元素，讓專案本年度一躍躋身流量盤之中；而高階則以融創攬月府為代表，執筆新中式合院基調創造了陝西乃至西北高階領域的傳奇之作，而如今，融創攬月府將又把航天城及大西安的高階市場，帶向一個新高度。剛需方面，則以在2017年就被鑫苑集團拿地的專案鑫苑世家為代表，近日變身改善專案以“鑫苑府 ”案名即將入市，此次，小新就來到航天中路上，探一探將開盤銷售的鑫苑府專案。

|鑫苑府實拍圖|

實踩·專案品牌背景

鑫苑府專案位於：航天中路與雁塔南路十字東南角 。開發商為：西安鼎潤置業（鑫苑集團）有限公司。據相關資料顯示：鑫苑集團於2013年進入西安至今7年的時間裡入市專案僅有鑫苑·大都匯鑫，鑫苑中心專案。而鑫苑府專案又一度被擱淺，所以導致了專案辨識度不高。鑫苑府這個地塊其實在2017年已經拿地，但由於地塊出現“文物考古”所以延遲至今，專案終於即將入市，由於三年時間西安市場發生了很大變化，目前市場以改善市場為主，所以專案也由當初的剛需規劃調整為改善洋房定位為主。

|鑫苑府周邊實拍圖|

據公開資料顯示： 鑫苑集團旗下地產關聯板塊，涵蓋了融資代建、產城運營、智慧科技、商業管理、物業管理五大板塊，形成完整的科技地產生態系統，持續為地產業態發力提供支援。

實踩·開發商實力

然而值得注意的一點，近期鑫苑集團總裁李尚榮已從鑫苑集團離職。另外，小新也注意到李尚榮於去年10月正式入職鑫苑，如今，不到一年李尚榮便與鑫苑分道揚鑣，而在此之前，鑫苑集團總裁為張立洲，更早之前的總裁為王信琦，同樣在未滿三年的情況下離開。

2018年鑫苑集團資產負債率排進上市房企前五，債務規模達到188。44億元。據wind資料顯示，截至2019年三季末，鑫苑置業資產負債率已攀升至90。01%；2020年第一季度虧損3900多萬美元。

業績下滑之際，鑫苑集團旗下多家子公司股權變動。

新京報貝殼財經記者發現，北京厚物敦德管理諮詢有限公司（下稱“厚物諮詢”）發生投資人變更，原獨資股東北京厚物聯合科技有限公司退出，自然人謝雨桐、王海濤接盤，認繳額分別為0。5萬元、49。5萬元。謝雨桐亦為該公司的法定代表人。

企查查顯示，北京厚物聯合科技有限公司背後股東分別為北京厚德水木科技產業發展中心（有限合夥）和北京厚德管理諮詢有限公司，持股比例分別為70%、30%。

其中，北京厚德水木科技產業發展中心（有限合夥）為鑫苑置業的子公司，持股比例為50%；北京厚德管理諮詢有限公司實際控制人為鑫苑置業的創始人張勇，持股比例為51%。據瞭解，厚物諮詢還被市場監管部門列入經營異常名錄，原因為“透過登記的住所或者經營場所無法聯絡”，列入日期為2020年6月30日。

由於多數債務是在2020至2021年集中到期，鑫苑置業已經連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級，負債情況著實堪憂。此外，鑫苑置業旗下9家子公司的股權被全部質押融資，另有2家子公司部分股權被質押融資。

實踩·專案自身

除了集團財務狀況不佳之外，小新還注意到鑫苑物業服務還有眾多的官司纏身。而這也就側面解釋了鑫苑西安近7年來一直沒有其他專案入市的原因。資料顯示，截至目前鑫苑物業服務企業主體鑫苑科技服務集團有限公司，有多達700宗司法案件在身，裁判文書多達757封。其中多以服務合同、租賃合同、租賃經營合同糾紛等民事案件為主。

而這些糾紛也不免會影響在建專案的建設進度。實地來到鑫苑府專案後，小新發現至今為止專案建築施工現場還貼有西安市自然資源和規劃局航天分局所貼的封條，具體原因暫不清楚。

|鑫苑府周邊實拍圖|

專案南側為西安航天基地城市管理局環衛局停車場，以及航天基地管委會，以及航天基地中小企業孵化中心。

實踩·交通配套

專案距離西安地鐵4號線飛天路站最短直線距離700米，距離地鐵2號線最短直線距離為2公里。後期，規劃的地鐵15號線也將在此交軌，公交線路有177路，178路，260路等多條公交線路。

|鑫苑府周邊實拍圖|：

從專案周邊的路況來看，周邊在建專案不多，整體路況良好。車輛以及人流量都不高，所以目前來說不會存在堵車現象。此外，專案周邊有圍擋正進行施工，對於周邊步行出行的人群會存在一定程度的影響。

|鑫苑府周邊實拍圖|

實踩·教育配套

專案周邊教育資源有航天三小以及交大附中，周邊教育質量和水準相對來說比較高，但是學校入學門檻相對來說也比較高。對於普通業主來說選擇的空間並不大，而周邊可選的資源又不多。

實踩·商業配套

專案周邊並無大型，綜合類的購物中心。最近的商業體就是位於專案2。5公里以外的星座廣場。距離較近的有金地廣場，與專案直線距離7。2公里。

|鑫苑府周邊實拍圖|

實踩·醫療配套

專案距離西安市人民醫院（三級甲等公立醫院）為3。8公里，距離西安市航天總醫院為3。4公里，距離西北婦女兒童醫院（三級甲等專科醫院）直線距離約6公里。

實踩專案·核心產品

該專案於2017年拿地後便開始施工建設，作為鑫苑集團在西安的第三個產品定位為剛改。由於專案地出土歷史文物等相關問題一度擱淺至今。三年後的今天隨著航天城板塊的再度崛起，專案也是一改當初的剛需定位，搖身一變以高階改善的洋房專案重新入市。

|鑫苑府實拍圖|

專案總佔地121畝，建面為29萬方，規劃有商業，公寓以及洋房等多種業態於一體。有11棟高層，3棟洋房。從各項資料上來看，容積率為2。8綠化率為40%，在主城區來說綠化程度相對來說還是比較高的。

目前，專案樣板間還未曾開放。據小新瞭解專案毛坯和精裝產品都有涉及。本次即將入市的產品共四棟，共計房源200餘套。本次即將開盤產品為，2號樓以及3號樓層高為26層，4號樓為17層，洋房面積為230㎡—260㎡（洋房產品為8+1）。

綜合來看：

1：鑫苑府專案經雁塔南路與曲江無縫銜接，專案共享其所有成熟的城市配套資源。專案區位相對來說是一大優勢，但是本身定位剛改的專案，突然轉向高階改善領域，專案的體量以及社群規劃和物業服務否能經得起高階置業的需求。

2：關於專案戶型和設計問題，在洋房市場上大都數洋房產品都是為6+1，或者是7+1設計。首先，是關於設計方面的問題鑫苑府此次推出的8+1 ，其次，在這種設計之下洋房的居住體驗將會大打折扣。還有一點，按照目前的區域發展狀況來看價格大概會在2萬+左右，那麼專案的裝修又是否能與之相匹配呢？

3：對於改善專案來說，品牌實力和物業服務質量都將直接影響到後期的居住體驗。一般來說，洋房的容積率保持在1。0到2。0之間較為合適。而鑫苑府專案容積率高達2。6。首先，專案在居住上的硬性指標嚴重不足；其次，品牌和物業方面的軟性服務能力也讓人感到無限的堪憂。相比航天城內其他專案和品牌，並無明顯優勢。

總體上來說：專案處於航天城板塊，與航天管委會相鄰，再有地鐵的加持，本來還是挺受期待的，明為高階改善產品，實則品質與產品力會有所差異，開發商和物業服務質量所佔的比重遠遠勝過產品本身，但是很明顯鑫苑集團和鑫苑物業目前還並不具備這樣的實力，據瞭解專案產品預計11月底公佈，據相關人士透漏價格肯定又在2萬+了，對於該地塊本身的價值目前也只能長嘆一聲可惜！來源：西安新地產