買賣合同網籤，這些細節問題你要事先心裡有譜

合同網籤是二手房交易過程中必不可少且非常重要的一個環節。

在現實的操作中，我時常發現有的房東或是購房者在審看網籤合同時仔細過度，而有的卻是粗糙過度。

網籤合同究竟如何看？門道有哪些？我以前的文章有過具體的闡述，大家有興趣可以搜一下我的之前發的文章—

《魔都買二手房必讀之—百度不到的“內功心法”（第二篇）》，

那篇文章中對於合同中重要條款該如何擬定和審看有較為詳盡的解析，本文就不再贅述了。

今天我要提醒大家關注的是合同條款之外的一些細節事項。這些問題在我上文中建議大家去看的文章裡也有講到，這裡再次拿出來單獨講一下，為的就是加深大家都印象。這些問題在網籤買賣合同前心裡也得要有譜，不然也可能會出岔子。

網籤合同有兩個版本，知道嗎？

（1）網籤合同的兩個版本分別是樣張版本和確認版本。

合同擬定好未確認前是屬於在籤狀態，對應的版本是樣張版本，但合被點選確認後，則變為已籤狀態，對應確認版本。

買賣合同在沒有被確認前，所有秘鑰均可以對某套房屋進行合同編輯；一旦點選確認，則該房屋的買賣交易被鎖定，其他任何秘鑰都無法再編輯該套房屋的買賣合同。

正因為如此，一些持有秘鑰的中介公司時常會為了自身利益做鎖定合同的違規操作。上海目前對此問題加強了監管，但仍不能完全排除有的中介為了利益而觸碰紅線，而其他一些網籤起步不久的城市，恐怕這個問題只會比上海更多。

（2）

網籤合同的兩個版本分別是樣張版本

關於這一點我估計絕大部分的房東或是購房者是一無所知的。

由於網籤合同的編輯和確認工作基本上都是由中介方完成的，所以中介一般都會自行設定而買賣雙方並不知情。通常情況下這樣做是沒啥問題的，但如果涉及的交易標的金額過大，或是預計交易可能會有糾紛的發生時，最保險的操作是要求中介先擬定樣張版合同，網上確認設密碼的事由你親自設，避免出現合同確認後，在你不知情的情況下被隨意改動的風險。

（3）

網籤合同確認時需要分別設定買賣雙方的確認密碼，合同確認後如要修改，首次修改時需要分別輸入房東和購房者的密碼才行。

樣張版本沒有條形碼，確認版本有條形碼，條形碼是該出售房屋買賣合同唯一性的標誌。

（1）網籤合同的首要目的就是為了防止一房兩賣，所以當合同在網上被確認後該套出售房屋的交易即被鎖定，在保護期內無法在網簽出第二份合同。

（2）

網籤合同保護期的問題

，無論雙方在合同上約定的交易過戶時限是多少，這個保護時限都是不變的。

（3）

網籤合同的保護期是90天

。

（4）網籤後90天內雙方未完成實際交易手續的，則可以簽出另一份網籤合同。

（5）目前上海的情況是，如果之前的網籤合同未撤銷則再次簽出的合同的最後一頁上會注有

90天保護期的起算日為第一版確認網籤合同最後一頁上註明的時間

的字樣。若碰到這樣的情況一定要注意了，現在上海交易登記部門的規定是，測試版合同無法實際完成過戶交易，必須將之前一份網籤合同撤銷後才行。

“測試版”

：上一份未撤銷的合同原因往往涉及糾紛，撤銷需要原來的買賣雙方親自到交易登記部門完成，或是在原買賣雙方認可的情況下，由原先負責居間的中介方使用秘鑰撤銷，而這件事情往往辦起來未必會順利，更有房東糾紛是早解決了，但需要撤合同的事壓根不知情也沒辦，臨了再回頭去處理更是麻煩。

（6）上海目前執行的籤一份網籤不主動撤銷，後一份無法實際過戶的政策，過去其實是可以的，這個交易的BUG上海這邊是補好了，但其他城市可能未必，所以交易儘量在90天內完成最為妥當。

這樣的好處是更好的避免了“一房兩賣”的風險，但也隨之帶來一個問題

（1）確認版的網籤合同最後一頁會註明確切的網籤時間，即確認網籤成立的時間，

網籤日期的幾個相關問題

（2）由目前幾乎所有新出臺的政策都是以網籤時間為準的，所以如無非常變動，不要隨意修改確認過的網籤合同，可以透過擬定補充協議來完成新的約定。

如果修改確認版的網籤合同，則修改後再次確認時，該時間也會被相應修改。

因為修改網籤合同致網籤日期變動，最後造成交易遇到不必要的障礙的事件時有發生，這個問題如果心裡知曉是可以避免的，

一旦改動，萬一碰上不利的政策變化，那就會因網籤時間變動而被執行不利的新政策了。

網籤合同之於二手房交易確是很重要，但是和所有其他合同一樣，是防小人，防事後的，條款定的再細緻也法完全避免履行過程中不出意外，尤其是那些沒啥經驗的購房者極易被某些中介套路了，貌似合同定的很細緻，其實隱藏的可能風險，那些中介會坦誠告知嗎？就像今天我講到幾個無關合同條款但有關乎交易的問題，有幾個中介會向你和盤托出呢？

不要全指著中介，許多中介也是稀裡糊塗的，知道的只是收中介費，其他的都馬虎的很！

所以無論是買房子還是賣房子，自己多明白些知識，特別是實際操作的門道才是王道！如果大家有不清楚或是疑惑，又無法找到滿意的解答，不妨聯絡我，我很樂意成為大家買房或是賣房路上的助手，為大家答疑解惑，出謀劃策！

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