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恆大那些超級大盤,現在都怎麼樣了
啟東海上威尼斯好玩嗎
對於恆大式的文旅大盤,相信你肯定不會陌生
當年恆大用填海造陸的開發模式,以極低的土地成本,一開發週期就是長達數十年的超大盤
且在2015年,恆大文旅版圖迅速在全國擴張,擴張了十多個恆大文化旅遊城
伴隨著恆大式大盤拿地模式的高歌猛進,2016年恆大進入世界500強,2017年恆大坐上中國房企排行榜的頭部位置
而今時不同往日
如今對於恆大式的超級文旅大盤,人們更多的是擔憂
動輒高達幾千畝的開發體量,各種產業的運營,一個恆大專案的業主就可能高達幾萬人
現在這樣恆大式的超大盤交付如何、運營如何、房價和入住率又怎樣。。。
為了更深入瞭解這家企業暴雷後,這些專案的真實現狀
我們最近走訪了啟東的一個超大文旅專案
這個小區曾創下世界上旅居配套規模最大的濱海社群紀錄,
恆大海上威尼斯
帶著這些疑問,我們去了一趟啟東,揭開這個超大社群的的真實一面
01
恆大海上威尼斯,作為景區運營依舊不錯
從上海坐大巴車出發,跨過一座崇啟大橋,大約經過兩小時,我正式來到啟東圓陀角風景區的恆大海上威尼斯
雖然以維護為由暫時不接待客戶了,雖然非節假日沒有什麼人來,但酒店價格沒有往下調,一晚上也要500-1000元
能見到的少數遊客,還是那一批散發著貴氣的養老團
再跟著我來看看,眼前這樣一個
金碧輝煌的售樓處
色彩鮮豔的花地毯,邊上擺放著幾個沙灘小樹,天花板上閃閃發光的金色燈光,明顯的恆大風
售樓處裡擺放著恆大的超級大盤恆大海上威尼斯的沙盤佈局,這個專案的開發模式依然是海花島那種填海造城模式
如果說海花島是三天創下百億銷售額的吉尼斯世界紀錄,那恆大海上威尼斯也有自己的
世界紀錄
對的,就是世界旅居配套規模最大的濱海社群
專案總規劃佔地8900畝,總建面700萬方,配套總面積佔37萬平方米
恆大2005年拿地之後,用了7年的時間進行填海造陸,圍建了7。23平方公里海域和綿延3。5公里的海岸線
還從海南原版移植海沙,打造了碧海銀沙的海岸景觀
當初開發商拿下地塊的成本也極低,每平方米樓板價僅百元,地價佔用資金非常少
之後,恆大確實投入了長達十多年的配套建設
所以走進恆大海上威尼斯,感受下來是
配套比較成熟
整體上北區比南區熱鬧些,北區恆大海上威尼斯酒店、兒童樂世界、鄰里中心等配套還在運營
只要有遊客來這裡就有消費,所以整個專案是有錢可賺的
在小區內部,沿街社群底商基本都在正常營業中
專案早在2012年就已經開始開發,而2013年至2015年配套先行建成之後才開始推廣專案
比較意外的是景區沒有想象中的熱鬧,聽當地的工作人員說,國慶那時候來沙灘玩的遊客很多,人氣很足
還有不少上海客戶過來買房的,因為現在買價格確實挺便宜
而每年國慶之後天氣逐漸變冷,就不太適合度假了,這也是現場感覺沒有什麼人氣的原因
自從2021年恆大暴雷之後,人們更關心的是,
那些未交付的房子,恆大真的有在進行保交樓嗎?
02
深入恆大保交樓現場,居然都基本建成了
去現場之前,我查閱了恆大海上威尼斯的官方公眾號,公眾號上顯示的十月保交樓進度是,11-2、13-2、13-3地塊基本達到了交付條件,工程正在收尾
那麼現場進度如何
我來到了小區內部,看到的是這樣的場景
在恆大保交樓的推動下,交付在推進中。目前恆大還有五期3塊地的高層部分未交付
現場去看了下,跟公佈的狀態沒有太大差別,工程基本已經進入收尾階段了
能看到樓棟已經建設完成,外立面、綠化也差不多了,預計今年10月20日交付
內部大堂、電梯等裝修都完工了,只是房子的門是鎖著的,裡面還看不到裝修情況
包括施工隊也差不多撤了,現場只能看到一兩個工人在灑水、搬運廢料垃圾
只是交付時間比較漫長,2017年6月開工,時隔5年至今還未交付完
按原本計劃本該9月底交付,但因為驗收不達標又延遲到10月20日
啟東恆大海上威尼斯這個大盤並
沒有出現爛尾
在建中的樓盤基本全部建成,只差三棟樓未交付
另截至10月12日,專案現狀是,暫沒有新房在售,最後一期新房在2021年8月已賣完
如果未來有人接盤,專案還可能會有六期,就是圖中還未規劃的三塊地
對於買入恆大海上威尼斯的業主來說,這個專案基本交付了,所以保交樓倒不是眼前最擔心的一件事
而是它無可挽回的房價回落
03
至於房價,這裡一夜跌回到開盤前
隨便走進一家二手中介門店,都掛著恆大的低價房源,一套50㎡一房
最低30萬
就可以拋售,100㎡三房也只要50-60萬
可以說,這裡的房價回到了開盤前,2012年恆大海上威尼斯最早一期開盤,當時新房均價就已經賣到了五六千的水平
到了2019年小區漲得最高的時候新盤9000-10000元/㎡
我和店內的中介打聽恆大海上威尼斯目前的二手交易情況後發現,專案在2021年恆大暴雷後,房價跳水最嚴重
現在二手高層在5000-6000元/㎡左右,最貴的海景房均價在7000元/㎡左右,洋房別墅價格略高一點,在9000元/㎡
自2021年恆大出事之後,這幾
年房價還下跌了20%左右
而對比十年前,現在恆大海上威尼斯的二手房價真的就是幾乎沒漲
拿同一個戶型的房價來比較,十年來,這個盤的房價基本不存在增值,連保值都很難
70平戶型,之前最高60萬,去年12月明顯下跌,到今年5月已經跌了18w,兩年之內房價跌了三分之一
這次踩盤一共去了三家小中介門店,門口和店內都顯得有些冷冷清清
房價一旦開始下滑,就越擔心風險高,大批業主不惜降價賣房。現有掛牌量659套,近三年平均每年成交卻只有30套
當時恆大還做了
工抵房
,就是把房子抵押給合作的供應商
恆大工程款沒那麼多,資金鍊斷掉之後,就會把房子作為抵押,抵扣工程款
那是不是所有啟東海景房都暴跌呢?在圓陀角度假區,和綠城、融創的樓盤均價9000元/㎡相比,恆大小區已經成為價格最低的那個
背後很重要一個原因就是恆大暴雷
自2021年以來,恆大暴雷引發連鎖效應,先是因為債務風險被央行約談,接著理財產品到期,卻兌現不了
在企業各種負面和行業波動的影響下
當初很多以投資為目的買房的業主,擔心恆大資金鍊跟不上,導致心態發生了變化,想著趕緊出手甩掉,房價當然也不復從前
04
而作為一個配套已建成的超大盤
這裡居住體驗還不錯,但入住率卻很低
恆大海上威尼斯整體專案體量非常大,
建面約700萬方,獨棟別墅93幢、雙拼別墅930套、洋房468套,另外還有公寓
洋房別墅還是以200平左右的三房、四房為主,而公寓高層產品以小戶型為主,50平、60平一房居多
自身配套擁有32萬方,剛到這裡的時候,還挺有生活氛圍的
恆大酒店附近的商業氛圍最濃厚,樂世界兒童王國、運動中心、會議中心都在這裡,社群還有一個鄰里食堂,中午也有業主來吃飯,不過都是養老居多
單純養老看,這裡配套完善,環境優美,居住起來很宜居
小區內部也有基本的沿街底商,餐館、生鮮店、超市等等
如果來這旅遊,住恆大酒店500-1000元以上適合一家人,而民宿也不便宜,都要在200元一晚
在已經交付的住宅裡,高層部分整體維護
的
還比較新,但以投資為主要需求的產品,旅遊旺季之後,入住率就很低,
據中介說大概不到20%
我自己在社群裡逛,從小區外面觀察,一棟樓也只有零星幾戶人家在陽臺晾曬衣服,進出小區的人也很少,比較冷清
再去洋房別墅區看一下,空置的情況就更明顯了,旅遊旺季過去了,也沒什麼人過來住,還看到一家租給中介當門店的
據中介說,這裡的業主一年也住不了多長時間,除了少部分在這邊養老的人,很多業主長時間都在外地
這裡的客戶以長三角為主,上海人比較多。大部分都是投資客,以及度假旅遊自住的人
而接盤的,還是以上海、長三角客戶為主,有的甚至從房子到手一直都沒有住進去過,房子連同裝修都是全新的
環境優美,但人少冷清,這是恆大海上威尼斯,呈現給我的最終居住場景,如果作為養老的話,可以說是不錯的選擇
05
對恆大海上威尼斯這個專案而言
從自住屬性上來看,週末一家人過去度假還是比較舒服的,畢竟周邊生活配套都已經兌現,後期也在運營
如果是作為資產管理的話,它的保值增值性並不高,恆大這個盤現在二手房和十年前新房對比,房價是基本沒漲,說資產相貶值都不為過
但回顧曾經的恆大海上威尼斯,本身也是一個成功案例,它抓住了2016年中國旅遊地產行業的繁榮時機吸引人上車
不少早幾年入行的前輩,都有組成看房團從上海拉過去看盤的經歷,這個盤也一度熱銷
還好,目前為止我們現場看到的恆大,它確實在有序地進行著保交樓
不管是這個專案,還是其他的文旅大盤,恆大在持續將工程推進,這是一個非常積極的訊號
但回不去的房價,無法提高的入住率,已經成為了這個恆大文旅專案的最終結局
以上為正文,來自微笑向暖
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