拆遷評估很重要，面臨拆遷應當全面瞭解評估辦法

作者：北京衡杓律師事務所 徵拆業務部

在徵收和拆遷中，需要對被徵拆的建築物進行評估，以評估結果作為補償的依據。無論是拆遷許可證項下的拆遷行政裁決書，還是國有土地上房屋徵收專案中的徵收補償決定書，均須以評估結果作為依據作出。

一、評估報告的內容

完整的評估報告包含以下幾個方面的內容：標題及文號、宣告、摘要、正文、附件。其中正文又包括：委託方情況、評估目的、評估物件和評估範圍、評估基準日、評估依據、評估方法、評估程式、評估結果、評估報告使用限制說明、評估日期、註冊資產評估師簽字、評估機構蓋章等。

一份合法有效的評估報告起碼要具備以上內容和要素，而徵收拆遷中，被徵拆人收到的往往是一張評估結果通知單，甚至未蓋評估公司的公章，亦缺少評估師的簽字，明顯不是一份合法有效的評估報告。

二、評估前，應進行實地查勘

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條的規定，評估前，徵收機關應當組織有關單位對房屋情況進行調查，明確評估物件。第12條規定，評估機構應當進行實地查勘、調查。若未進行實地查勘，其評估結果無法真實反映被評估房屋的真實狀況，所做的評估結果就失去了客觀性和合法性。

三、評估報告的送達

評估報告作出後，應按照法定程式送達。

首先應當作出分戶初步評估結果，並在拆遷範圍內進行公示，公示期滿後，評估機構應當向房屋徵收部門提供被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。

房屋徵收部門應當及時轉交分戶評估報告。

分戶評估報告應當直接轉交被徵收人、公有房屋承租人； 被徵收人、公有房屋承租人拒絕簽收的，可以採取留置方式轉交；直接轉交有困難的，可以採取郵寄方式轉交，採取上述方式無法轉交的，可以採取公告方式轉交。未經送達不發生法律效力。

四、評估報告的應用有效期不得超出一年

《房地產抵押估價指導意見》第26條規定，估價報告有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價物件的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

評估結果要反映被評估房屋的市場價值。實踐中，很多評估報告遠遠超出了一年的有效期，有不少案例就是因為評估報告超期，徵補決定被法院撤銷。

五、評估結果應依法公示

評估機構應將分戶的初步評估結果進行公示，《評估辦法》第十六條規定：房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。若未公示，則評估程式違法。

掌握了評估知識，可以更好地維護自己的合法權益，避免遇到徵收拆遷時權益受損。

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