外來房企最愛廣州哪裡？誰混得風生水起，又是誰逐漸沉寂……

俗話說，外來的和尚好唸經，這話放到房地產市場裡卻並不一定適用。

尤其是廣州房地產市場，群雄逐鹿，本地房企眾多，如保利、富力、越秀等深耕精作、樹大根深，外來房企若想分杯羹並不那麼容易。

但這依然阻擋不了它們的入穗熱情。

這些年來，外來房企們競相入駐，紛紛搶灘廣州，少說也有百家。而佈局廣州市場的原因多基於兩點：

一方面，廣州作為一線城市，對很多房企來說“佈局”乃戰略需要；另一方面，相較於北上深而言，廣州地價和房價“價效比”較高。

不過，因為各大房企們所念的經有所不同，所以有的在廣州風生水起，有的卻表現平平。

也有一些遠道而來，水土不服；一些高調入穗，卻逐年沉寂；還有的默默無聞數年，這兩年才開始發力……

總之，每家都有故事。

由於外來房企太多，樂居從中選取了30家進行盤點：哪一年入穗的房企最多、哪個區域最受青睞、哪些房企全面開花、哪些只有獨苗一棵~

一起來看看：

01

40年前，港企踏進廣州

01

港資房企

在盤點的30家外來房企中，港資房企必須要放到第一個說。因為早在40年前，港資房企便踏進了廣州。

這裡還有個小故事。

上世紀80年代初，新世界集團的創始人鄭裕彤回廣東探親、下榻廣州，家鄉的貧窮和廣州賓館的破舊令其印象深刻。當時，恰逢內地改革開放春風吹起，鄭裕彤便決定在廣州投資發展、興建酒店。

於是，新世界聯合新鴻基、長江實業、恆基兆業等多家港資房企，開始建設坐落於越秀的中國大酒店，這是內地第一家中外合資經營的酒店，也是內地首批五星級酒店之一，於1984年正式落成。

在此之後，新世界在廣州的發展不斷深入，開發了不少標杆性專案。2021年初，新世界中國還將總部從香港遷到了廣州。

而另一家港資房企——新鴻基，同樣穩紮穩打。並從2018年開始，積極在廣州拿地，地塊所打造專案也多是自己的“拿手好戲”——以TOD為導向的大型商業綜合體。

02

粵系同根

30家房企中的粵系房企，進駐廣州是在新世紀以後，代表企業有萬科、金地、佳兆業、龍光、華髮、華潤置地等。

除華髮來自珠海外，其餘房企均來自隔壁的深圳。

其中佈局廣州最早的是萬科，2003年入穗；萬科之後，金地、佳兆業等緊跟其後，爭相佈局。華潤置地相對晚一些，2014年才進駐廣州。

這些房企與廣州本地房企一樣，身上有著典型的粵系房企特徵，低調沉穩，深謀聚勢，發展多傾向穩健。

03

閩系大軍

接下來再看中國房地產的另一支大軍——閩系房企，代表企業有世茂、陽光城、融信、建發、正榮等。

其中，世茂是閩系房企里布局廣州比較早的。

2009年12月22日，被譽為“第一拍”的地塊開拍，經過44次舉牌，最終富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯合體以255億元天價奪得該地塊，創下全國總價最高地王紀錄。世茂藉此契機，首入廣州。

世茂之後，閩系大軍紛至沓來。2016年陽光城入穗，2017年融信、建釋出局，2021年正榮連落兩子……

閩系房企“高歌猛進”，成為廣州房地產市場的黑馬陣營。

04

京津冀系

跨越大半個中國，京津冀房企入穗可謂遠道而來。

但或許也正因為距離太遠，這些北方房企們直到最近幾年才陸續南下。

在此次盤點的30家房企中，來自京津冀的有六家，分別為金茂（2013年入穗）、金融街（2014年）、遠洋（2015年）、華遠（2016年）、融創（2016年）和華夏幸福（2020年）。

05

川系和渝系

川系房企，因本身發展底子薄，能夠成功“出蜀”併成為全國性房企的並不多，藍光算是表現較好的一個，但也直到2017年才進廣州，且發展後勁明顯不足，只打造了一個專案便就此沉寂。

渝系房企，骨子裡踏實穩重，自有一套行事風格，如龍湖和金科。

不過，佈局廣州都不算早，龍湖2014年入穗，金科2018年才來。它們往往走的是品質路線，精心打磨，靠產品立足羊城。

06

滬系和蘇浙系

在30家房企中，來自上海的房企有四家，分別為綠地、旭輝、升龍和大華。其中綠地於2010年便佈局廣州，旭輝、升龍和大華在2016年之後才進駐廣州。

而浙系房企綠城中國，早在2008年便在花都開發了廣州桃花源專案，時隔多年，可能很多人已淡忘了這個“老盤”

蘇系弘陽地產，2018年入穗，步子邁得相對謹慎穩當，傾向於與本土及其他外來房企積極展開合作。

07

其他：贛系、滇系

還剩兩家房企，一個是來自江西南昌的新力，2017年入穗；另外一個是來自雲南昆明的俊發，2020年入穗，一來就拿了兩個舊改專案。

後面還會提到它們，這裡不多說。

02

2017年，入穗房企最多

根據30家外來房企的入穗時間，樂居做了一個時間軸。

可以看到，2017年這一年入穗的房企最多，有五家，分別是融信、建發、藍光、升龍和新力。其次是2016年，陽光城、融創、華遠、旭輝均在該年佈局廣州。

而2014年和2018年這兩個年份，也分別有三家房企入穗，其中2014年入穗的是華潤置地、龍湖、金融街；2018年是金科、大華和弘陽。

這只是我們此次統計的30家外來房企的入穗情況，實際每年入穗的不止這些。

30家外來房企之“入穗時間”

03

南沙、白雲，最受房企青睞

下面來看看30家外來房企佈局廣州時，選擇的第一步棋落在哪兒。

根據統計，選擇南沙的有6家，分別為升龍、陽光城、金茂、金科、藍光和弘陽；白雲同樣有6家，分別為萬科、綠地、正榮、華髮、華遠和建發。

其次，增城也比較受青睞，融創、俊發、金地、融信、正榮等5家房企均把第一站落在此處；天河亦有4家房企選擇，為佳兆業、華潤置地、遠洋和龍湖。

此外，選擇荔灣的是華夏幸福、旭輝、金融街；落在越秀的是新鴻基、新世界；綠城、新力在花都；大華、世茂在番禺；黃埔只有一家，龍光。

30家外來房企之“入穗第一站”

04

土拍、收併購、合作，各有不同

說完入穗時間和入穗第一站，再看看各大房企當初入穗時的方式。

其中不少房企是透過參加土拍拿地，進而佈局廣州，如萬科、華夏幸福、華潤、正榮、金融街、金科、龍湖、龍光、遠洋、華髮、建發等。

但也有一些是透過收併購和合作方式入穗。

如陽光城，2016年南下廣州時避開傳統的招拍掛市場，開啟了凌厲的併購狂潮。相關報道顯示，從2016年7月至9月，短短三個月內，陽光城先後四次共斥資47。85億元大舉收購南沙專案，後又殺入天河，獲取天河區東莞莊兩宗住宅地塊。

華遠亦是如此。

2016年初，華遠定下了一個“理性參與招拍掛市場，積極推進併購”的拿地戰略。同年底，透過收購曾有“第一豪宅”之稱的大一山莊，華遠成功進入廣州。

透過合作入穗的房企也不少。如世茂，與富力、碧桂園、雅居樂、中信地產共同參與開發廣州亞運城專案。

還有融創，在佈局廣州獲取專案方面，多以合作模式為主，合作企業包括合景泰富、中建、翔龍集團、廈門國貿等等。

也有少數房企透過舊改專案入穗。

如大家比較熟悉的升龍，當時在進入廣州的兩年多時間裡，拿下了9箇舊改專案，涉及改造範圍超1841萬平方米，預計投資金額超900億元（含合作專案），一躍成為廣州新的“舊改王”。專案分佈在黃埔、番禺、增城、南沙等地。

“雲南地產一哥”俊發也是一樣，一來便是大手筆，2020年在廣州增城連續拿下兩個舊村改造專案，藉此機會首入羊城。

佳兆業比較特別，它進駐廣州時，是盤活爛尾樓。

2005年，佳兆業在廣州設立分公司，接盤了“第一爛尾樓”——中誠廣場專案，花了三年時間改造完畢並對外租售，即後來的廣州中石化大廈。也因此，佳兆業在業內有著“爛尾樓專業戶”的光榮稱號。

05

群龍雲集，不好進的廣州

群龍雲集的廣州並不好進，因此，很多房企在進駐之前會先考察一番。

如萬科，正式佈局的前兩年，就派出了小分隊在廣州“安營紮寨”；融創，入穗前一年便成立了廣深區域公司，為深耕珠三角奠定基礎。

金地，在進入廣州之前，曾派專人對廣州房地產市場進行了一年的調研工作，最終選定了地理位置上處在深圳和廣州之間的增城。

2018年突然現身廣州土拍市場的大華，其實早在2017年底就在廣州成立了區域公司，觀望足足一年之久，才開始出手。

龍湖早在2008年，地產圈便傳出其進軍廣州的傳言。但受制於市場環境與拿地成本等因素，最終未能成行。直到2014年才打響了進軍廣州的第一槍。

也有不少房企另闢蹊徑，入穗不容易，就先選擇佈局大灣區其他城市。如陽光城早在進廣州之前，便進駐了東莞、佛山等地。

正榮於2018年7月成立廣州城市公司後，開始著手佈局大灣區，第一站選擇了佛山，與金茂、碧桂園聯合開發金茂拿下的佛山順德樂從地塊。

而遠洋在2006年，就已邁出佈局珠三角的第一步，當時投資約40億元，在中山打造了200萬平方米的巨無霸專案——遠洋城。默默耕耘近十年，直到2015年初，遠洋終於在廣州落下第一子。

還有一些房企入穗過程可謂是好事多磨，例如旭輝。

旭輝2016年8月成立廣州事業部，而在此之前的2015年，其就在不斷尋找進入廣州的機會。

據公開報道，旭輝在這一年先後參拍了海珠廣紙片區宅地、白雲穗花水泥廠地塊、花都新華街寶華路地塊、番禺市橋南地塊、廣鋼新城宅地、黃埔亨元崗巨無霸地塊等。

期間，雖然旭輝僅獲得一小幅地塊，乃是由保利拿下後旭輝參股合作，比例僅佔19%，也即是後來位於荔灣的旭輝·中國鐵建·保利·花海灣，但也總算是實現了落子廣州的願望。

2020年，旭輝再次以“單槍匹馬”的姿態，底價38億元拿下位於南沙橫瀝島尖第二宗商住混合用地。

可見，入穗之路十分不易。

06

哪些外來房企，涉足羊城舊改

近年來，廣州舊改市場越發熱鬧，各大品牌房企紛紛入局，分食舊改蛋糕。在此次盤點的30家房企中，除佳兆業、俊發、升龍等這些深耕舊改的房企之外，還有不少房企均涉足羊城舊改領域。

萬科：

2012年便參與廣州黃埔文衝石化路以西城中村改造，2016年成立了城市更新部，專門負責三舊改造專案。目前，確認萬科為舊改合作企業的有黃埔文衝村、黃埔沙步村、白雲田心村等，舊改專案不算多。

新鴻基：

與合景泰富、富力聯手打造了天匯廣場的新鴻基，在2010年拿下天河林和村舊改並發展成峻林專案，首次在廣州獨立“插旗”。

新世界中國：

據統計，新世界已在廣州拿下荔灣區山村、增城區塔崗村大旺崗社、荔灣區嶺南花卉市場、海珠區聯星村、增城夏街村等多箇舊改專案，舊改工作風生水起。

融創：

2019年初，融創與中鼎集團聯合拿下有著增城版“獵德村”之稱的金星村舊改專案，首次入局廣州舊改。

旭輝：

2019年12月，廣州旭輝城市更新公司成立，下轄廣州、佛山、中山等城市。但自成立以來，旭輝僅在廣州直接參與了黃埔知識城片區均和村、九樓村兩個舊改專案。

陽光城：

2020年中，陽光城正式入主茶滘村舊改專案。

大華：

2020年9月，大華以投資10億元拿下番禺區大富村舊改，其後又相繼斬獲增城朱村街山田村、增城朱村村舊改專案，投資金額分別為63億元、71億元。

世茂：

2020年11月，世茂拿下荔灣區五眼橋村舊改專案，預計改造成本68。57億元。

龍湖：

2020年11月，龍湖簽約黃埔區永和街永崗社群舊村改造專案，完成了在穗舊改的破冰。

華潤置地：

今年3月，華潤聯合體拿下廣州黃埔新溪村舊改專案，總投資22億元。

此外，還有一些房企在舊改市場躍躍欲試。

如遠洋，在海珠區瑞寶村設立了舊改展廳，合作意願顯而易見。

金茂在2020年與福星惠譽簽署戰略合作框架協議，開始拓展廣州城中村改造專案。不過到目前為止，金茂在廣州尚未有舊改專案佈局。

而金科，也在2020年末與廣州本土房企海倫堡簽署戰略合作協議，雙方將整合各自領域優勢資源，在專案開發、土地競拍以及城市更新等方面進行合作。

07

誰風生水起，誰逐漸沉寂

外來房企初到廣州時，都是幹勁滿滿。然而過不了幾年，差距已然十分明顯。有的風生水起，有的穩健發展，有的卻逐漸沉寂，令人唏噓……

表現比較好的像融創，名副其實的“過江猛龍”。

雖是華南市場的“後來者”，2016年才南下，但截至目前，其在華南已陸續進駐廣州、深圳、佛山、東莞等20餘座區域核心城市，佈局70餘項目，在廣州打造了融創御園、云溪四季、廣州融創文旅城、融創·翔龍廣府壹號等，成為灣區外來房企的標杆。

有的房企以為是頭“狼”，實際卻走上穩健路線，如旭輝。

2016年，在前一年銷售額突破300億大關後，旭輝南下，拉開了佈局華南的序幕。當時業內有人直呼：狼來了。

然而，雖被冠以“狼性”二字，旭輝在廣州和華南的步子卻邁得穩穩當當。

有的房企高調入穗，卻並未聲名鵲起，比如華夏幸福。

當初拿下荔灣白鵝潭地塊時，有媒體稱之為“幸福來敲門”，可是這個幸福並沒有持續多久。隨著華夏幸福債務壓頂，“退地風波”之後，終成匆匆過客。

有著相似故事的還有新力。

2017年5月，新力成立廣州公司，並迅速在廣州、清遠、肇慶三地獲取8塊儲備用地。但2020年以後，新力並沒有在廣州新拿一塊土地，後來的事大家都知道了，不再多提。

有的起初順風順水，近幾年卻屢屢失意，如金融街。

2014年2月，金融街拿下荔灣廣鋼新城其中一宗地塊，成功入穗。就在接下來的幾個月內，其透過獨立或合作拿地等方式，在廣州連下四子，其中三個專案在2015年集中入市。

然而，此後或因忙於去化，金融街陷入了一段沉寂期，直到2019年才再在廣州公開市場現身拿地，遺憾失利。2020年全年未在廣州拿地；2021年雖參與廣州首輪集中土拍，但未有所獲。

也有一些房企前期蟄伏近十年，從江南來到煙火氣息繚繞的廣州，最近幾年才厚積薄發，如綠城。

2017年，綠城以總價40億元拿下荔灣廣鋼新城AF040218地塊；2018年和2019年，又先後斬獲南沙靈山島尖宅地；2020年，透過收併購方式取得南沙橫瀝2020NJY-17地塊33%股權……

綠城開始牽手越秀、保利、碧桂園等深耕大灣區的房企，開展廣泛合作，達到“本地化”的目的的同時，亦得到良好發展。

還有金地，2004年底至2005年初，金地在增城市中新鎮取得250萬平方米土地儲備，正式宣佈登陸廣州，開始了“先造城，再進城”的漫漫之路。

然而此後十年時間裡，金地幾過城門不入，始終在郊區徘徊，默默打造增城專案一根獨苗。

直到2017年以後，金地彷彿開啟了“地王模式”：129輪競拍，入手番禺官堂村地塊，重新整理番禺區單價紀錄；拿下的白雲新市街棠湧南路地塊，溢價率高達153%；擊敗多家規模房企，搶得天河奧體-廣氮片區一宗宅地，摺合樓面價35782元/㎡。

世茂同樣如此，當年入股亞運城專案後，其在羊城的佈局開始步入空窗期。2013年，世茂聯合華潤、合景泰富拿下國際金融城匯金中心專案，持股33%；2016年，富力退出亞運城專案後，世茂與碧桂園成為新的操盤方。

然而2016年後又開始蟄伏。直到2019年，世茂先後接手泰禾“廣州院子”、“佛山院子”，以及廣州老牌地產商粵泰集團轉讓給其子公司的專案部分股權，其中轉讓專案中的廣州嘉盛專案和廣州天鵝灣二期專案，分別改名為世茂天越和世茂·珠江天鵝灣入市，成為廣州豪宅市場的“雙子星”。

透過收購，世茂重新登陸廣州市場。

08

外來房企“愛的宣言”

最後，看看外來房企們那些對廣州和華南“愛的宣言”：

龍湖：“似乎這座城市，什麼都不缺，但廣州，缺少一個龍湖。”

旭輝：“我們一直希望更早進入華南市場，這是開發商的必爭之地……如果不進入華南，旭輝就稱不上優秀。”

融信：“對於廣州，融信是懷著深耕的決心來的。”

綠城：“華南，我們來遲了，但來了就不會讓大家失望！”

新世界：“新世界的目標是成為粵港澳大灣區最大的香港開發商。”

新鴻基：希望大家能看到新鴻基在廣州成功的例子，有土地供應或者有專案的能找我們合作。

俊發：俊發集團審時度勢，做出進入灣區、紮根灣區、深耕灣區的戰略決策，具有重大的戰略意義。

陽光城：除了深耕廣州外，將繼續向二三線城市擴充套件陽光版圖，欲形成“環廣州經濟圈”品牌影響力。

佳兆業：佳兆業有意將廣州作為集團核心發展的城市，期望可達到在深圳的業務規模。

……

完。

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文章來源：樂居買房

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