多項重要內容缺失的協議是否當然無效？

「本文來源：中國法院網」

【案情】

甲於2020年2月10日邀請朋友陪他一起向乙購買房屋，雙方當場簽訂了房屋買賣協議書，約定了房屋價款、面積、違約情形等內容，但在什麼時間辦理房屋過戶手續一欄未填寫日期，且房屋坐落位置以及房號等資訊未明確，雙方都在協議書上簽字捺印。隨後1個月，乙又將該套房屋賣給了丙，並簽訂了房屋買賣合同，合同就房屋價款、面積、房屋位置等重要資訊進行了明確，且要求在合同簽訂後1個月內辦理房屋過戶手續。嗣後，該房屋過戶到了丙名下，甲發現後表示不滿，要求乙退還房款並承擔違約責任。乙對違約責任一項請求表示拒絕，說甲乙雙方簽訂的協議不成立，甲無權要求乙承擔違約責任。

【分歧】

甲能否要求乙承擔違約責任，存在以下幾種不同意見：

第一種意見認為，甲無權要求乙承擔違約責任，理由是甲與乙簽訂的房屋買賣協議書因缺乏重要事項，房屋買賣約定內容不詳等內容，不具備該合同的形式要件，雙方的協議書不成立。

第二種意見認為，甲有權要求乙承擔違約責任，雖然雙方的協議書中缺乏一些重要事項內容，但雙方就涉案房屋進行了商談，在房屋買賣合同商談中會涉及涉案房屋的相關資訊，雙方實則達成了意思表示一致，只是忘了在書面協議上進行明確而已。

【管析】

筆者同意第二種意見，認為甲有權要求乙承擔房屋買賣合同的違約責任。具體理由為：

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規定“當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式”，第四百七十條規定“合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。”

從我國民法典規定來看，第一，合同的形式既可以是書面形式，也可以是口頭形式以及其他的形式，只要能證明合同的內容即可。第二，合同的內容要明確一些基本的重要資訊，否則，一些重要資訊約定不明會導致交易不明確。

結合本案，甲與乙在就房屋買賣交易過程中，勢必會進行商談，談話中也必然涉及到房屋的一些基本資訊，且雙方交易的時候也有第三人在場可以為證，所以，雖然雙方最後在房屋買賣協議書上就過戶時間、房屋坐落資訊遺忘了，未在協議書上註明，但有其他證據能夠證明雙方的房屋買賣合同交易關係，可以結合協議書綜合佐證。

至於過戶時間未明確，《中華人民共和國民法典》第五百一十一條規定“當事人就有關合同內容約定不明確，依據前條規定仍不能確定的，適用下列規定：……；（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時請求履行，但是應當給對方必要的準備時間。”由此可知，權利人如果要求債務人履行房屋過戶手續，應該給義務人一定期限。

綜上所述，可以認定甲與乙之間的房屋買賣協議書是成立並生效，雙方應按照協議書誠實守信履行協議內容，如一方違約，則要按照協議書約定承擔違約責任，乙方揹著甲方“一房二賣”，嚴重違反雙方訂立的協議，因房屋已過戶，要求乙方履行合同已不可能，所以，乙方必須退還甲方的購房款並按照違約條款承擔違約責任。

（作者單位：江西省廣昌縣人民法院）