拆遷時“身份不明”房屋，如何算入補償面積？

在各式各樣的“非法”房屋徵收拆遷問題上，被徵收人比較關心怎麼才能把這種“身份不明”的房屋依法算入補償面積。

北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師

將透過一個案例為您講述其中的涉及的法律技巧。

01案情回顧

常某持有的鄭州市人民政府1990年頒發的《房屋所有權證》，房屋為2層5間，建築面積117㎡；持有的鄭州市環境保護局2000年頒發的《建築許可證》，同意原房樓梯拆除，建築面積152㎡（加建面積）。後因案涉房屋在城中村改造計劃中面臨徵收拆遷，經過兩審判決認定常某的房屋面積為269㎡，區政府不服此面積認定，認為本案涉及的拆遷活動為城中村改造專案，應當以集體土地建設用地使用證的證載面積為準；常某的《房屋所有權證》與《建築許可證》房屋存在重合，面積因此計算過多；並且《建築許可證》未最終驗收，因此，不能確定常某現有房屋面積為合法面積。

02法律分析

常某的加建部分房屋是屬於典型的權利瑕疵房屋，並不是絕對的違法建築，其在徵收時的房屋面積認定中，經過權利補正等可以得到認可，即不應當算作違法建築，其面積應當在合法補償範圍內。要認定常某的加建房屋的合法性，要從以下幾個方面分析：

第一，導致房屋證件不全的到底是誰的過錯。最高院認為，“案涉當地對自建房屋產權登記更新不夠及時完善及對經批准後加建部分長期未確權登記，如果單純以房產證登記面積來認定房屋合法面積，必然造成常某合法權益的損害”。也就是說，當地登記工作不夠規範導致常某的房屋“不合法”，不應當歸責於常某，不應由其承擔不利後果。從維護常某利益的角度出發，按兩證證載面積計算常某應獲補償面積，才算公平合理。

第二，兩證部分面積重疊導致多出的面積怎麼算。最高院認為，“基於《房屋所有權證》《建築許可證》的效力及常某的信賴利益，將兩證的證載面積認定為常延召的合法房屋面積並無不當”。也就是說雖然因為登記時的某種錯誤導致兩證登記的面積重疊，最終補償時導致證載面積比實際面積有所增加，但應當考慮公民對政府機關的信賴利益，即政府機關作出的行政行為應當具有確定性，不能朝令夕改，即便是出現錯誤，也不能因此損害行政相對人的合法權益。

史西寧律師提醒：

雖然存在權利瑕疵的房屋在徵收中還是很可能被確認合法繼而獲得相應的補償，但要注意，根據法律法規明文規定，在徵收決定公告後，搶建或新建的房屋一律不予補償。