實際面積與登記面積不一樣？拆遷按哪個來補償？

在拆遷過程中，我們被徵收人總會遇到這樣的問題，就是房產證上登記的面積與實際面積不一樣，比如實際面積大於登記面積，或是小於登記面積，那麼當實際測量面積與房產證上登記的面積不一樣時，拆遷應當按哪個來補償呢？

2015年，王某某的房屋因專案建設被徵收，但就在雙方談補償時才發現，房產證上登記的房屋面積與實際測量的房屋面積不一樣，房產證上登記的面積是120平方米，但是實際測量的面積，也就是說評估機構出具的評估報告中卻顯示，房屋面積只有90平方米，直接少了三十平方米，要是按90平方米對王某某進行補償的話，那麼對勢必會對王某某造成很大的損失。那麼，面對這種情況應當要怎麼辦呢？被徵收人應當要如何做呢？

首先，凱諾律師要說的是，如果評估機構出具評估報告後，發現被徵收房屋面積與實際不符，那麼，被徵收人可以依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》與《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的規定，先向房地產評估機構申請複核。

申請複核後，如果對複核結果不滿意，那麼則可以在收到複核結果之日起的十日內向專家委員會申請鑑定，如果對鑑定結果仍然不滿意，那麼可以按照相關的法律法規，向人民法院提起行政訴訟。

事實上，徵地拆遷涉及巨大的利益，所以，在具體徵收過程中，經常會有個別的徵收方以各種理由縮減被徵收人被徵收房屋面積以達到低成本徵收的目的，因此呢，為了保障自己的合法權益不被侵害，被徵收人在看到評估報告後，倘若發現評估結果不合理，那麼在收到評估報告後一定要及時地採取以上方式，由法院組織當事人進行實地測量，如果實際測量面積確實小於登記的面積，那麼應當以實際測量的面積進行補償。

當然了，如果實際測量的面積大於登記的面積，只要被徵收人能夠提供辦理房屋產權初始登記的建設工程規劃許可證、土地使用權讓、房屋產權人合法的身份證明等，那麼一般應當以房地產測繪機構測量的建築面積為準。

而對於沒有產權證的，即沒有辦理相關手續的無證房屋，需要結合實際的情況來確定，倘若該房屋是因歷史遺留問題造成的，首先，原則上來說應當要給予合理、公平的拆遷補償。其次，若實際面積與測量的面積有差異，應當要如何補償呢？有兩種情況

1、以當地所批准的檔案記載面積為準

以上海為例，對於未登記的房屋，應當以相關批准檔案記載的建築面積為準。實際面積小於相關批准檔案記載的建築面積的，以實際建築面積為準。

2、以丈量的面積為準

我們仍然以上海為例，如果被徵收的房屋既沒有房產證，也沒有相關的批准檔案，記載建築面積等，但是有相關的材料可以證明房屋是在1981之前建築且用於住房的，一般以實地丈量的面積為準。

如果被徵收房屋是非居住房屋，則以房屋租賃合同記載的建築面積為準，也就是以合同上記載的房屋面積進行補償。

如果是公有住房，以租用公房憑證所記載的建築面積為準。

總之，凱諾律師需要告訴大家的是，徵地拆遷關係到被徵收人的利益，如果徵收方以各種理由縮減房屋徵收面積，那麼，被徵收人應當要及時地採取法律措施來維護自己的合法權益，避免自己拿不到合理的補償。