物管相對獨立小區業主變更物業費標準法律檢索報告

物管相對獨立小區業主變更物業費標準法律檢索報告

檢索人：杜慎謙律師

檢索日期：2021-8-12

一、檢索目的

如題

二、法律規定

1.

《民法典》

第六章業主的建築物區分所有權

第271條——第287條

第二十四章物業服務合同

第937條——第950條

2。《物業管理條例（2018年修訂）》

3。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》

4。《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》

5。《建設部關於印發《前期物業服務合同（示範文字）》的通知》（建住房［2004］155號）

三、案例檢索

檢索案由：物業服務合同糾紛；關鍵詞：相對獨立區域

檢索結果：共檢索案例15份，其中：高階法院2份；中級法院9份；基層法院4份。

1.

重慶佳桂物業管理有限公司與重慶百貨大樓股份有限公司物業合同糾紛上訴案——物管相對獨立小區業主訴請變更物業費標準應獲支援

【裁判要旨】同一物業管理區域之內，業主利用自有的物業配套設施裝置對專有部分和部分共有部分自行提供物業服務，獨立維修、養護、管理配套的設施裝置並自行承擔費用的，業主自行提供物業服務的區域可認定為物管相對獨立的區域。依申請，人民法院可參考物業的性質、相對獨立區域形成的原因、物業服務企業提供服務的實際水平等因素，適當調整物管相對獨立區域的業主支付物業費的標準。

【案號】一審：（2012）雲法民初字第01890號二審：（2013）渝二中法民終字第00748號

2.

北京國基偉業物業管理有限公司、河南艾爾皮酒店有限公司服務合同糾紛再審案

法院及案號：河南高院；（2020）豫民申2667號

裁判規則：

本院認為，當不同型別的物業專案尤其是各自具有配套物業服務設施裝置的物業專案被劃入同一物業管理區域時，特定物業服務企業雖然受託對整個物業管理區域實施物業管理，但是

部分業主基於慣常做法或者滿足生產經營的特殊需要，可能利用自有物業所配套的設施裝置對其專有部分和部分割槽分共有部分自行提供物業服務並自主維修、養護、管理配套的設施裝置，即物業服務企業在客觀上不是對特定物業管理區域之內所有的房屋及配套設施裝置和相關場地都實施了物業管理，亦不是對整個物業管理區域內的環境衛生和相關秩序都進行了維護，而只是對部分物業管理區域實施了物業管理。

在此情況下，業主在事實上未將配套的設施裝置、與其專有部分聯絡緊密的相關場地的管理以及相關生活秩序的維護等事務委託給物業服務企業實施物業管理。物業服務企業在事實上亦未向其提供或者未按合同向其提供與其他業主同等品質的物業服務。

如果物管相對獨立區域的形成具有正當原因，要求物管相對獨立區域的業主與其他業主按同一標準支付物業費，與權利義務相一致的原則衝突，且有失公平。

因物業服務企業在事實上未按合同約定的服務品質向物管相對獨立區域內的業主提供物業服務，業主可以以物業服務企業向其實際提供的物業服務質量不符合原合同約定為由，主張合理減少其應支付的物業費用。本案中，艾爾皮酒店在原審中舉證證明其實施獨立管理，酒店內公共區域內的保潔、安保、水電維修工作均由其僱傭人員負責，進而佐證其核減物業費的主張和抗辯意見，而國基公司並未提供相應證據證明上述物業服務由其提供。原審法院根據國基公司所提供的物業服務內容，結合艾爾皮酒店獨立管理及自行維護的實際情況，酌定國基公司所提供的物業服務為全部物業服務範圍的50%，符合舉證責任分配規則和本案現有事實證據，處理結果並無不當。

3.

內蒙古軍轉物業管理有限公司與程強中國鐵塔股份有限公司通遼市分公司物業服務合同糾紛再審案

法院及案號：內蒙古高院；（2019）內民申4898號

裁判規則：

本院經審查認為，根據原審查明的事實，程強系通遼市通遼經濟技術開發區瑞豐汽貿物流園區K6某122房屋業主，該房屋位於3、4、5層，獨門獨院，房屋建築面積3535。47平方米、院落2000平方米、車庫44平方米，

屬於相對獨立區域部分。

程強將該房屋租賃給鐵塔公司使用，鐵塔公司承租上述房屋後，與卓興公司訂立《物業服務合同》。合同約定，在房屋專有區域內，卓興公司負責一體化物業服務包括：綠化養護、消防設施、電梯、空調設施、給排水設施、供配電設施維護等；房屋建築本體共用部位的管理，包括梁、柱、內牆和基礎等樓梯間、走廊通道、門廳、裝置機房等，寫字樓、樓梯等公共部分的保安、保潔服務，商業部分公共區域的保安、保潔服務，公共環境的清潔衛生、垃圾收集、清運，包括公共場地、房屋建築物共用部位、車場，維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤和防火等保安工作。該物業合同簽訂於通遼經濟技術開發區濱河街道辦事處與軍轉公司訂立《物業服務合同》之前，並已實際支付了相應的費用，卓興公司也實際按照合同約定提供了物業服務。軍轉公司主張其與卓興公司的物業服務範圍不存在重合，缺乏證據證明。

涉案

K6

某

122

號房屋雖然為相對獨立區域，但仍應對其使用的公共服務區域支付相應的物業費，原審結合程強享受的軍轉公司提供的物業服務的區域、內容、方式、服務品質

，及涉案K6某122號房屋在瑞豐物流園區的位置等綜合因素，酌定程強按照0。1元/月/平米交納2016年4月1日至2019年3月31日物業費，並不支付滯納金並無不當。

4.

付友清、武漢佳源世紀物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審

法院及案號：武漢中院；（2019）鄂01民終13039號

裁判規則：維持

一審法院認為，業委會代表天梨閣北苑全體業主與佳源世紀物業簽訂的《物業管理服務合同》不違反我國相關法律法規的規定，應屬有效合同，適用於包括付友清在內的天梨閣北苑所有業主，佳源世紀物業、付友清雙方均應嚴格履行。佳源世紀物業為天梨閣北苑提供了物業服務，應享有收取付友清物業服務費的權利。付友清作為天梨閣北苑1層2號、2層2號的業主，在接受佳源世紀物業提供服務的同時，理應履行向其交納物業服務費的義務。

5.

崔浩傑、沈春光物業服務合同糾紛再審案

法院及案號：遼寧省葫蘆島市中級人民法院；（2019）遼14民再60號

裁判規則：

本院再審認為，崔浩傑、沈春光系富美家園的業主是確定的事實，

只要物業服務合同是由業主委員會根據業主大會依法透過的決議簽訂，即對所有業主具有約束力，業主不得以無需接受相關物業服務為由進行抗辯。

崔浩傑、沈春光經營的金鼎餐飲公司作為酒店、酒樓，並不屬於該條所規定的商廈、寫字樓的範圍，不應適用《葫蘆島市物業服務收費管理辦法》第二十條規定的條款，且《葫蘆島市物業服務收費管理辦法》並非法律規定的、足以確認富美家園業主委員會與富億達物業公司簽訂的物業服務合同的無效的效力性規範，故對再審申請人的此項主張不予支援。富億達公司對富美家園提交提供的物業服務，系全體業主受益。至於再審申請人提出無需接受相關物業服務的抗辯理由，則涉及建築物區分所有權的整體性問題。建築物區分所有權不同於普通的所有權，其包括專有權、共有權和成員權三方面內容，而不是單個業主的絕對支配權。物業服務的物件系小區全體業主，個別業主對物業服務合同履行所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。

在同一物業管理區域之內，崔浩傑、沈春光利用自有的配套設施裝置對建築物專有部分自行提供物業服務，獨立維修、養護、管理配套的設施裝置並自行承擔費用，其自行提供物業服務的區域可認定為物管相對獨立的區域。本案又存在富億達物業公司提供的物業服務確實存在不到位、不及時的情況，綜合參考案涉房屋的性質、相對獨立區域形成的原因、物業服務企業提供服務的實際水平等因素及本案的實際情況

，崔浩傑、沈春光案涉訴訟的特定期間內應承擔物業費的比例以20%為宜。

6.

重慶置信物業服務有限公司與重慶市工商行政管理局榮昌區分局物業服務合同糾紛二審案

法院及案號：重慶市第五中級人民法院；（2015）渝五中法民終字第05553號

裁判規則：維持

一審法院認為，工商局名下的房產，根據其歷史形成原因及目前使用狀況

，屬於物管部分獨立區域。

根據物權法的規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，榮城金典業主委員會與置信物業公司簽訂的合同對工商局具有約束力。但本案中，

工商局一直自己聘請安保、清潔人員對自己的物業進行管理維護，而置信物業公司對此未提出異議，且其提供的物業服務的區域、內容實際上也因此相減少。雙方均以自己的行為對物業服務合同進行了變更，故工商局因此享有要求減少物業服務費的權利。

雖然開發商交付工商局的房產及配套設施相對獨立，但工商局的房產仍屬於榮城金典小區的一部分，工商局房產與小區其他物業的消防、化糞池等配套設施同屬於一個整體。根據工商局物管相對獨立區域形成原因、工商局產權面積、物業費支出、對置信物業公司的依賴程度等因素，酌情對置信物業公司主張的物業費進行調整，由工商局每月支付物業服務費0。25元。

7.

東臺市第二人民醫院與東臺市元平物業服務有限公司物業服務合同糾紛案

法院及案號：江蘇省鹽城市中級人民法院；（2015）鹽民終字第01173號

裁判規則：

本院認為：《物業管理條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務合同是建立在平等、自願基礎上的民事合同，是物業服務單位提供物業服務的依據。

關於東臺二院是否獨立於新橋小區之外的問題。經查，東臺二院所在的樓棟是

具備獨立的建設規劃、土地使用權許可以及房屋所有權的樓棟

，與新橋小區的其他居民住宅以及商業用房相區分，在建

設規劃上與新橋小區不屬於同一規劃。

關於東臺二院是否與元平物業形成了物業服務合同關係的問題。元平物業認為，其透過招投標取得了包括東臺二院在內的新橋小區的物業服務權，並提供了東臺市住建局的規劃紅線圖。經查，東臺市住建局鑑於新橋小區的特殊狀況對相應的物業服務區域進行規劃，元平物業透過招投標取得了在相應區域內提供物業服務的資格，此為政府行政行為的效力。但元平物業是否能夠對特定區域實施服務，仍應當以元平物業與業主簽訂的物業服務合同為依據，物業服務關係應當是平等民事主體之間的法律關係，而非由政府行為強制確定。東臺二院與新橋小區其他居民住宅及商業用房不屬於同一建設規劃，即使同處於東臺市住建局所確定的元平物業提供物業服務的區域之內，其亦應當是獨立於其他居民住宅及商業用房的獨立業主，其是否與元平物業簽訂物業服務合同，應當由其自願、自主決定。

元平物業雖然已經與新橋小區業主委員會簽訂了物業服務合同，但沒有與座落在同一區域內、但獨立於其他業主的東臺二院簽訂物業服務合同，故雙方並未形成物業服務合同關係。

元平物業與新橋小區業委會簽訂的協議，對非新橋小區業主的東臺二院不產生約束力。

關於元平物業是否實際為東臺二院提供物業服務的問題。經查，元平物業所設定的崗亭、安保設施均將東臺二院所在樓棟隔離在外，東臺二院與小區其他區域除外部公共道路之外無任何道路相通。元平物業在一審中提交的關於提供物業服務的證據，均為其單方製作，其又未能就此提交其他證據予以佐證，不能證明其已經實際提供了相應的物業服務。故元平物業與東臺二院之間不存在物業服務合同關係，元平物業亦未能提交充分證據證明其已經為東臺二院實際提供了物業服務，元平物業的訴訟請求無法律和事實依據，應予駁回。