返租銷售是什麼意思，法律上是允許的嗎？

買房過程中，開發商為了吸引購房者，往往會打出一些“內部訊息”、“團購優惠”等字眼。但這些字眼真的都是從購房者的立場考慮的實際優惠嗎，那麼，返租銷售是什麼意思，法律上是允許的嗎？

網友諮詢：

返租銷售法律上是允許的嗎？

北京京平律師事務所張曉東律師解答：

“返租銷售”也叫售後包租、售後回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金衝抵部分售價款或償付一定租金回報。

國家就已經明令禁止“售後返租”這一怪異的商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

開發商對於商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以後的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。

張曉東律師解析：

商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。

根據《刑法》及《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規司法解釋，未經有關部門依法批准，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪；如果以非法佔有為目的，以“售後返租”方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法佔有為目的，以簽訂“售後返租”為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以“售後返租”為手段虛構事實詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。

《刑法》第一百九十二條 集資詐騙罪，以非法佔有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。

商鋪買賣要注意：

1。產權

購買的商鋪產權一定要清晰，最好不要購買有產權問題的商鋪，所以購買前一定要檢視房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等。

2。商鋪本身結構

不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部佈局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬體合格才能保證客戶在使用或者後期承租上更符合自己或承租物件的使用標準。

3。 配套

良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。

張曉東律師，中國政法大學畢業，京平律師事務所律師，北京市法學會行政法學研究會理事，海淀區律師協會智庫委員會委員。曾在司法行政機關任職，主要從事商事訴訟仲裁、公司訴訟、婚姻家庭以及徵地拆遷等領域法律業務