祝九勝直管長租公寓一週年之際 萬科與建行設百億住房租賃基金

圖片來自：視覺中國

鬱亮總是呼籲股東和外界給長租公寓業務更多時間。現在，萬科長租公寓迎來了一個里程碑。

2023年1月16日，萬科A釋出公告，與建設銀行下屬私募基金公司「建信住房租賃基金管理公司」成立規模100億元的住房租賃基金。

據公告，萬科下屬子公司中萬啟航認繳出資金額為100萬元、萬益管理認繳出資金額為19。99億元，合計佔「建萬住房租賃基金」的比例為20%；建信住房租賃基金認繳規模不超過79。99億元。

「建萬住房租賃基金」主要投資於萬科及關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資於其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用於租賃住房。

「萬科做長租公寓快5年了，虧了90個億，直到今天，我才能告訴你萬科開始不賠了，把運營管理邏輯弄明白了。」2020年1月，萬科董事局主席鬱亮透露了公司長租公寓的運營情況。當時正值長租公寓發生暴雷潮，鬱亮說「好在萬科有錢，不會暴雷」。

在住房租賃基金領域，建行於2022年11月8日就設立了國內首筆住房租賃基金，總規模為300億元，建行、建信信託分別認繳299。99億元、0。01億元。此次與萬科成立的「建萬住房租賃基金」，就是建信住房租賃基金中的子基金。

建信住房租賃基金成立之時，建行透露重點推進專案約20餘個，專案資產總規模超過100億元。基金投資專案成熟穩定後，可透過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

除了REITs這樣的融資模式創新，建信住房租賃基金籌備組組長、建信信託總裁孫慶文還表示：「我們這次收購的一些專案，大部分是些“商改租”，後續還有一些“公改租”，包括集體建設用地改成租賃住房。」建信之所以選擇這些土地性質的專案進行首批改造，也是因為大城市特別是核心城市，現在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。

發行REITs、存量資產改造，也是萬科成立長租公寓業務以來的聚焦方向。

2021年，萬科歷史上第三次出現年度淨利潤下跌。業績會上，長租公寓的存量改造成為鬱亮反思檢討的一點。他表示，「萬科希望發揮機構固定的作用，對城中村進行大規模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業務，萬科的長租公寓業務早就可以賺錢了。」

在長租公寓領域，無論是實現盈利、還是發行

REITs

，萬科都已經不是業內第一家。

龍湖集團旗下的冠寓已經先萬科一步實現盈利，2021全年租金收入22。3億元，盈利1。4億元。

萬科也在2021財報釋出時許諾，2023年租賃業務將實現成本法下（即扣除折舊攤銷後）的會計報表盈利。

作為業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，2022年11月1日，華潤有巢REIT正式獲得證監會及上交所批覆，於12月9日於上交所正式上市交易，其2022年、2023年預計的現金分派率分別是4。29%、4。36%。

在發行REITs方面，萬科總裁祝九勝於2022年12月的股東大會上提及過。他透露，萬科長租公寓業務採用成本價核算，平時這些利潤很難體現出來，透過REITs方式證券化以後，能夠為老股東體現、創造更多利潤。

截至目前，祝九勝直管萬科長租公寓業務將近一年。2022年1月20日，萬科內部任命祝九勝兼任長租公寓BU（事業單元）首席合夥人，此番調整被外界認為是萬科將在長租公寓領域再度發力的訊號。

除了更重視長租業務外，有業內人士認為，祝九勝金融出身的背景對於推進長租公寓這樣一個微利的業務非常重要，有利於做一些金融創新。

此次萬科與建行的合作，也被外界視為祝九勝主導。他早期就職建設銀行深圳市分行，工作時間長達19年，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等。2012年，祝九勝從建行離職加入萬科，曾主要分管銀行、信託等信貸渠道的融資工作。

作者 ｜宋虹姍