時隔20年，房地產為何再成“支柱產業”？

文|凱風

風水輪流轉。

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誰能想到，短短几天時間，房地產兩度被重申為“國民經濟支柱產業”。

第一次來自高層領導：

房地產是國民經濟的支柱產業

，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

第二次來自中央財辦有關負責同志：

要

充分認識到房地產行業的重要性。

房地產鏈條長、涉及面廣，是

國民經濟支柱產業，

佔GDP的比重為7%左右，加上建築業則佔到14%。

這意味著，房地產的重要性再次提升，政策一改過去的強壓態勢，極盡呵護之能。

這種局面，讓萬科董事局主席鬱亮直呼：

時隔20年房地產再成支柱行業。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、廣度是

超出了預期和想象

。

一時之間，房地產從ICU邁進了KTV。

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回望歷史，房地產第一次被明確確立為支柱產業，是在2003年。

當年出臺的18號文提出，

“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”。

這是1998年住房商品化改革啟動以來，房地產迎來的最直接肯定，由此也開始了未來20年的巔峰上行之路。

隨著房價上漲，以限購為代表的樓市調控橫空出世。雖然打壓之聲不斷，即使在2008年、2014年遭遇幾次倒春寒，但絲毫未阻擋房價的一路上行。

從1998年到2022年，

全國商品房平均售價從不足2000元躍升到1萬元

，京滬深更是從5000元左右躍升到6-8萬元，房價漲幅之猛，冠絕世界。

與此同時，全國商品房年銷售面積也從當初的1。2億平方米直奔18億平方米，而銷售額更是從2500多億飆升到最高時的18。2萬億元。

環顧全國，

有哪個產業能輕易做到18萬億的銷售規模？

要知道，每年產銷2000多萬輛的

汽車產業

，整體銷售規模也就4萬多億，不到地產的1/4；

如今“一藥難求”的醫藥產業，去年全國七大類

醫藥商品銷售總額2.6億元，不到房地產的1/6。

所以，房地產是國民經濟支柱產業，不僅是宣傳話語，更是現實寫照。

只不過，

過去在高房價背景下，從來不做強調。

如今需要托起經濟的大盤，房地產的支柱產業屬性，就自然而然再次凸顯。

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一般而言，一個產業佔經濟5%以上，即可視為支柱產業。

根據中國統計年鑑，

2021年房地產業佔全國GDP比重為6.8%，建築業佔比7%，廣義的房地產佔GDP比重近14%。

這裡之所以要將房地產業與建築業合併計算，原因在於在統計上，房地產業屬於第三產業，只囊括了開發經營、物業管理、中介服務等環節，而建築環節被納入了第二產業。

同時，房地產向來以產業鏈條長著稱，如果考慮到整個上下游產業鏈的拉動效應，房地產對國民經濟的影響恐怕更高。

所以，

這也是為何每一次經濟下行週期，總是要祭出房地產這一利器的原因所在。

與在經濟的重要性相比，

賣地收入

更是許多城市難以擺脫的最大財政依賴。

正如中財辦有關負責人在接受新華社採訪時所指出的，土地出讓收入和房地產相關稅收佔地方綜合財力接近一半。

以最近5年（ 2017-2021年）為週期，

杭州、上海、北京3城賣地收入累計破萬億；

廣州、南京、武漢、成都、天津、蘇州、重慶7城超過5000億，還有一眾城市超過3000億元。

在

不少城市，賣地收入超過了稅收收入，土地財政依賴度超過100%，

一旦失去了賣地收入，整個城市財政支出的可持續性都要打上問號。

至於國民財富近7成都集中在房子上、居民家庭超過3/4的債務都是房貸，更是老生常談。

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然而，這些老生常談，卻再一次凸顯了房地產的尾大不掉之勢：

與國民經濟深度捆綁，與土地財政密切相關，與居民財富息息相關，與金融風險朝夕相伴……

這也意味著，誰都承受不起房地產硬著陸的代價。

然而，在天平的另一端，連著的是

經濟增長預期和居民收入預期

。

畢竟，房地產的繁榮，最終需要

居民預支未來的收入進行買單。

只有認為未來收入能夠繼續維持高增長，且買房收益足以跑贏通脹，最終才有大幅加槓桿的可能。

更不用說，城鎮化率逼近70%的高速增長階段的上限，60%以上的居民槓桿率也超過國際平均水平，人口大盤趨於見頂，負增長為時不遠……這都是長期制約所在。

所以，政策面的全面逆轉，

只能說明房地產再一次迎來了最好的政策環境，託底經濟的重要性再次提升

，但不一定意味著新一輪狂飆式上漲的啟動。

大疫三年，疫後修復需要時間

，居民收入回暖需要時間，房地產同樣也是如此。