買房者去哪了？從剛需到無效需求，房地產邏輯在悄然改變

買房的都去哪了？相信這是地方和開發商們最想問的一句話，感覺大家都還很缺房子啊，可是那麼多利好政策出臺怎麼都提不起興趣呢？

購房需求大與不買房的矛盾

我認為，不是說沒有興趣，興致再高可心有餘而力不足啊。真以為購房者都是看熱鬧的啊，有，儘管保障性住房政策越來越好，但大多數還都希望透過買房解決住房問題。

雖說人均住房面積不低了，總量更是不缺，但結構性不均衡下，依然有很大的住房需求，所以，你會發現，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，今年的政策都指向了剛需和改善的合理住房需求上。

因為這些需求雖然沒有投機者給市場的作用力強大，但至少這些是更健康的需求，是確保房地產市場平穩健康發展的基礎。

所以，剛需和改善群體成為期待房地產市場恢復的兩大重要支撐。就目前來看，個人感覺改善這塊要好一些，尤其是高階改善客群，因為他們資金實力沒問題，尤其是一線城市，比如北京，高階住宅還是比較火爆的。

原因很簡單，現在房價已經高高在上了，也只有他們買得起，他們反而在這樣的環境下更有對資產配置的需求，追求好產品的價值加持。

（東捷智慧，堅持平臺化可定製化產品發展路線，雲端管理、領先演算法、精確識別、穩定性高、便捷易用、應用廣泛，基於自主研發的智慧系統，實現平臺化智慧管理，提供個性化定製服務，助力政府機構及企事業單位，構建快速高效的智慧運營管理體系。）

所以房地產市場的另一面就是剛需了，說到剛需這個詞大家都不陌生，過去是開發商賣房的一個宣傳語，剛需之剛承載著房地產市場巨大的動能。正因為如此，房地產成了全民最關注的行業之一。

被濫用的剛需

剛需也成了炒房者最好的擋箭牌，房地產市場無論被炒成什麼樣，在他們眼裡，都會有剛需來買單，因為他們是剛需。

剛需一定程度上也是被開發商和炒房刺激出來的，房地產市場火了後，有錢的沒錢的都瞅準了機會，然後利用剛需所謂的剛，引來了更多的無形資本流入房地產。如此這般，就好像滾雪球一樣，房價越來越高，剛需也就越來越買不起了。

這是剛需的名義，也是剛需的力量，很大大城市的剛需越來越被擠出市場，動輒十萬的房子，哪是剛需買得起的？

可再回過頭來看，什麼是

“剛需”？嚴格意義上來說，剛性需求是一種不受價格影響的，生活必須的，滿足基本生活的一種需求。

也就是說，無論市場漲跌，都改變不了你剛性的需求，明天就要婚房，今天就得買，已經跟價格波動無關了。早期的剛需是比較純粹的，但後來都變味了，很多都是偽剛需。這種需求是伴隨著房地產市場上漲而不斷刺激出來的。

我們往往把剛需定義為沒買房的都叫剛需，其實，我認為，剛需是一個相對的概念，年輕人的剛需可能就是一套小戶型的房子，或者更偏遠一點的，而有錢人的剛需或許就是高階住宅，剛畢業的甚至租房才是你的剛需。

最慘的是，越來越多的所謂剛需在逐步脫離市場，特別是一線城市，很多人買得起的也早就買下了，還沒有買的或許真的買不起了，單純指望工資很難的。畢竟房價被穩定在了一個高度，既不大漲，又不會大跌。

當剛需變成無效需求

於是，有一種說法，別說買房

，連首付

湊不齊

，即使你等房結婚，那

也

不叫剛需，沒有購買力的

應該叫做

“無效需求”。

話雖難聽點，但卻很現實。

不甘心的就想盡一切辦法把錢湊上，首付湊夠，將來還得保證工作穩定，收入穩定，才能更好地還月供，這些人買上也就買上了，他們是幸運的。

所以，現在各地也在推出相關政策，購房時不僅可以提取自己的賬戶餘額，還可提取配偶、父母、子女的賬戶餘額，用於支付首付或償還月供，即所謂的

“一人購房全家幫”政策。

據不完全統計，今年以來至少已有海南、深圳、銀川、瀋陽、天津、珠海、石家莊等超

過

30

多

個城市釋出

“一人購房全家幫”政策

了

。

我不去評價，但要把其當成善意的政策，如果確實是剛需，那麼對這些人買房就是最實際的幫助。

每個人都要有自己清醒的定位，看看你是在什麼樣的位置，能買儘量買，實在買不起也沒辦法，我覺得這也不是什麼壞事，因為國家的政策在替這些人解決住房問題。

就是多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，最終實現所有人的住房夢，每個人都有自己的生活方式，都有自己的居住形式，選擇適合自己的。

你也不用對房地產需求減少過於擔心，依然有強大的需求，放棄過去高增長的思維，直面房地產從高速向高質轉變的事實，即使購房者少了又怎樣？反正國家也沒有說讓房地產重返當年的高增長，而目前目標就是穩定。

只要是真實的，房子是用來住的，就是健康的可持續的，反而房地產市場會越來越好。雖然有很多人買不起房了，但城市或政策應該更加關注這些人群。