售後返租是否違法？

近日有湖北宜昌的網友諮詢：自家於3年前在宜昌一水果批發市場買了一處商鋪，賣完之後開發商委託的第三方公司與業主簽訂了代租協議：業主方全權委託該公司出租商鋪，其中第一年為免租期，看好了免租期一年，也就是這一年業主是沒有租金收入的。第二年支付租金的50%，第三年至第五年支付全部租金，且約定如果代租公司逾期不能支付租金即合同自動解除，沒有明確的違約責任。現在第二年租期已經過去一個月了，租金還沒有支付，怎麼辦？

其實上述現象就叫做“售後返租”也叫售後包租、售後回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售後的一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。在一些公寓和商品以及寫字樓售賣中經常出現的所謂“保收益”的慣用做法。其實本質是上述型別不動產目前銷售形勢並不是很好，且購房者大多是投資客，所以開發商一直打著高收益穩收益的旗號為業主提供代租服務，且有的口頭承諾收益不低於銀行同期利率，業主一想：既創造了收益又白得一處房產，豈不樂在！

法律層面也早已對“售後返租”（集資）行為給出明晰的界定。根據《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的；《中華人民共和國刑法》第一百七十六條規定：非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下

有期徒刑

或者

拘役

，並處或者單處二萬元以上二十萬元以下

罰金

；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金。

所以吳浩律師告訴諮詢者：首先代租公司的行為是違法的，需要承擔法律責任甚至是刑事責任。可以向當地房管部門或者公安機關投訴或舉報，透過協商讓對方儘快支付租金。如果對方還是拒絕支付租金，則以合同違約或者合同無效為由提起訴訟，要求支付租金或者解除合同並賠償損失！