“房屋所有權”與“土地使用權”一樣嗎？

在徵地拆遷案件的諮詢過程中我們發現，很多當事人都將房屋所有權、土地所有權與土地使用權混為一談，這種說法是錯誤的。我國的地權模式與世界通行模式並不一致，在二元化的所有權體系模式下，土地的所有權與房屋的所有權應當作為兩個權利來看。這種二元化所有權體系的建立與我國的特殊情況有關。

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法律規定

我國《憲法》第十條規定：城市的土地歸國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地、自留山也屬於集體所有。以《憲法》為基礎《土地管理法》亦作出同樣規定。據此，我國土地的所有權人只能是國家和集體，個人對土地不能享有所有權。《物權法》第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。也就是所，人們對其購買或建造的房屋享有完整的所有權權能。上述法律規定是我國特有的法律基礎。

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國情限制

我國人口與資源之間的矛盾極為突出。許多重要資源例如耕地、能源儲量我國都位居世界前列，但是人均佔有量卻遠低於世界平均水平，部分資源如土地的人均佔有量甚至不足世界平均水平的三分之一。面對這種人多地少的情況，我國無法採取單一化的住宅模式，讓每戶都有一塊獨立的土地，而必須採取公寓化住宅模式。這種模式就導致房屋與土地無法一一對應。

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歷史沿革

八十年代後期，我國開始施行改革開放政策。在城市土地歸國家所有的基礎上，採取出讓土地使用權的方式吸引外資，將土地使用權有期限的出讓給企業，尤其是外資企業。這種權利出讓模式應用在城市住宅買賣中，就意味著人們購買的土地使用權是有期限的，房屋的所有權是沒有期限的。

上述原因使得我國房地分離，房屋所有權、土地所有權與土地使用權不能混為一談。

在房屋拆遷過程中，尤其是農村宅基地徵收過程中，上述權利被混淆的情況尤為突出。有些地方政府違反法律規定，抓住農民缺少專業法律知識的盲點，偷換概念不給或少給被徵收人補償。根據《土地管理法》的規定，徵收宅基地應當給予被徵收人土地使用權補償以及地上附著物也就是房屋補償。被徵收人可以根據自己的需求選擇重新安排宅基地和貨幣補償兩種方式。有條件的集體經濟組織要綜合考慮被徵收宅基地的面積、地理位置等情況，重新為農戶安排和適合的宅基地，供其重新建造房屋使用；不能重新安排宅基地的，要按照“原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的原則確定貨幣補償的數額，支付給被徵地農民。領取貨幣補償後，農戶不能再次申請獲得宅基地。

被徵收人必須明確房屋所有權與土地使用權是兩個不同性質的概念，在徵地補償活動中才能更好的維護自己的合法權益。