40%家庭手握“2套房”，將面臨什麼樣結局？李嘉誠預測，結果顯然

至今，不少房產專家仍然在勸說人們趕緊買房，甚至不惜用“漲價帶動財富增值”的觀點來激勵人們。

例如經濟學家張五常、北師大教授董藩，這是兩位老生常談的房地產大咖人物了，在每一次的房產論壇或者是座談會中，都會丟擲高度相似的論調。例如經濟學者張五常經常說“

在不考慮房產配置均衡性的情況下，房產價格上漲有利於百姓財富的增加，所以樓市漲得越高越好。

”再例如北師大教授董藩也認為“城市化紅利期還有15年以上，未來農村人還有4億人進城，他們將成為城市房產高速增長的支撐動力。”

在張五常和董藩的口中，“房市上漲、價格上浮、買房趁早”是核心觀點，特別是在買漲不買跌的傳統購房邏輯關係下，既然知道房產價格要上浮，那麼早點買房自然是情理之中的事情。

那麼，張學者和董教授他們的說法真的有道理嗎？指聞君給出的答案是否定的。

首先，對於張五常而言，他的看法有一個很大的前提，那便是“不考慮房產分配均衡性”，試想一下，一座城市有500萬個購房需求，然後每個購房需求都被分配到了1套房子，在這種情況下，房子的價格漲得越快、漲得越高，自然代表著這500萬購房需求人的財富價值在增加。然而事實情況似乎截然相反，這個城市有500萬購房需求，雖然市場上也有500萬套房源，但在市場化背景下，房產分配並不平均：

有100萬需求購買走了500萬套房源；

剩下的400萬需求沒有得到解決。

這種情況下，房市上漲，代表著部分人的財富增加，而非所有百姓的財富增長。

其次，對於董教授來說，他認為城市化會源源不斷地帶來農村人進入城市，這些農村人入城之後，第一件事兒便是買房，所以城市化的快速推進，將為住房市場帶來源源不斷的需求動力。然而，指聞君認為，這種預測有點過於理想化，98年至2016年，這幾年時間裡，城市化確實很快，特別是隨著沿海城市依次開放，內地農村人口快速向大城市湧入的背景下，農村人為城市住房紮紮實實做出了推動。

而根據第七次人口普查資料顯示，2021年底我國的城市化率已經達到了64%的高度，距離發達國家城市化門檻值75%只有接近11個百分點了，進入到高等城市化階段，未來農村人進入城市的速度並不會像過去那麼快，所以對住房的拉動效應也相對不那麼明顯了。

更為重要的一點是：

房產過剩，已經成為了不爭的事實。

1、城市商品房按照均值計算，達到1.5套/戶。

央行課題組在《金融界》曾釋出過城鎮家庭資產負債的研究報告，在這份報告中，央行課題組研究指出，城市的戶均資產達到318萬元，在所有家庭資產中，金融資產只佔到了30%以內的比重，而非金融化的資產份額卻高達70%以上，這與美國、日本、德國、英國等發達國家普通家庭的資產配置呈現出截然相反的現象，在美國、日本等發達國家裡，家庭資產中金融資產往往佔比超過50%，固定資產比重相對較低。

為什麼我國城鎮家庭中固定資產佔比高達70%呢？根源還在於房子，央行報告同時指出，城鎮家庭房產保有量達到了96%以上，戶均房產保有量1。5套。也就是說從平均數計算，家家戶戶都有1。5套以上房子，在家庭債務中，房貸債務超過60%，可以說百姓手中的錢，60%以上用來買房了，所以房產比重才如此之高，同時研究認為，超過30%的家庭擁有二套房，超過10%的家庭擁有3套房。可以說

40%家庭手握“2套房”

。

2、小產權房範圍更廣泛。

我國是一個住房多元化的國家，商品房其實是後起之秀，在商品房之前，還存在更加廣泛的宅基地房和其他型別的房產交易情況。只要是在農村居住過的人都知道，農村的土地性質是集體用地，在集體用地基礎之上，每家每戶都會劃分一塊宅基地，然後按照一戶一地、一地一宅的基本規則，每戶都可以建設一套屬於自己的宅基地房產。

在城市的商品房出現之後，面對高房產價格，不少城市周邊的人看到了新的“財富契機”，於是推倒自家的宅基地房，然後建設8層以上的房產，自己居住1套，剩下的7層樓全部對外出售。這樣的房子介於宅基地房和商品房之間，無法辦理房產證、土地使用不合法，所以被稱之為“小產權房”，在興盛的時期，有的城市小產權房大行其道，例如深圳這座城市，小產權房的數量佔到整個住房市場超過60%比重，可謂舉足輕重。

有房產學者統計指出，在住房市場，小產權房的數量在商品房的4倍以上，如果商品房已經達到戶均1。5套的話，那麼小產權房可能達到戶均4-5套以上，而且這樣的房子更加便宜、更加適合剛需居住需求。

結論顯而易見：

總量上，住房妥妥的供大於求，由於供需匹配失衡，導致住房結構性緊缺的情況出現。那麼，未來購房、囤房依然會有所賺頭嗎？對於這一點，李嘉誠早有說法，李嘉誠曾直言，如果房子繼續按照這個速度建設下去，未來房子將變得不值錢。

手握“2套房”的家庭，將面臨什麼樣結局？李嘉誠預測應驗了

。

結果顯然。

李嘉誠認為，隨著房產的數量建設越來越多，今後的房子必然淪落到爛大街的地步，進而在數量供大於求的情況下，價格產生回落。在這個背景下，那些原來大量囤房、炒房、手握多套房的家庭，等待他們的是什麼樣的結果？指聞君認為，新訊號已經到來了：

1、住房過剩，房產收益不高。

供大於求則價格跌是必然的情況，房子都已經到達了1。5套以上，價格回落實屬情理之中，原本買房可以坐等升值的，現在隨著房市新週期的到來，炒房或將無溢價可能。

2、房產稅已經到來，成本增高。

房產稅是一項房產保有稅，只要持有房子，那麼房產稅就必然需要繳納，按照財稅專家張學誕等給出的建議，房產稅的稅率在1%左右，那麼一套100萬元的房子，每年可能要交1萬元房產稅，房子越多的家庭，房產稅的金額就相對越高，所以在房產稅到來的情況下，多套房的家庭並不見好。

一系列新變化，告訴人們一個道理：房產正在剝離金融屬性，正在向著居住屬性迴歸，房子多價值高的年代，或一去不復返了。

結語：手握“2套房”的家庭，將面臨什麼樣結局，答案顯而易見。