澳洲維州新租賃法正式透過，對房東和租客影響巨大！

根據Realestate報道，2018年9月6日晚，維多利亞州新租賃法經歷重重審批，終於在上議院透過，最終的實施日期為2020年7月1日。

本次新租賃法的透過，旨在進一步促進租賃市場的合法化、規範化，維護房東和租客的合法權益，明晰模糊的雙方權利和義務，避免沒有必要的衝突。透過正規、專業、負責的房產代理管理物業，房東可以免去後顧之憂，租客可以獲得更加舒適的居住環境。

在這裡，我們選取了一些與您息息相關的20多項關鍵改革，希望能夠對身為房東或者租客的您帶來一些幫助。

各項改革的完整清單可在engage。vic。gov。au/fairersaferhousing查詢。

主要涉及以下三者關係：

　房東：物業的所有人,委託房產代理出租物業的人

房產代理：代表房東出租和管理物業的人

承租人或租客：居住在租賃物業中的人

加強租賃市場規管、正規房產代理成為必要

房東和房產代理將會在被記錄在新的租賃違規登記冊（RentalNon-complianceRegister）裡，如果有不良記錄，租客將有跡可循，這在一定程度上是敦促房東聘用正規的房產代理管理其物業。

在住宅租賃協議簽訂之前，嚴禁虛假、欺瞞宣傳，準確的租賃宣傳

房東和房產代理不得透過誤虛假宣傳的方式誘使某人簽訂住宅租賃協議

（例如，房產代理告訴準租客房屋內有高速網際網路連線，但其知道情況並非如此）。

在簽訂住宅租賃協議之前，房東需要明確：

公佈物業歷史和未來計劃

當下出售該房產物業的計劃

當下物業相關的訴訟

房東有合法權利出租房產物業(如果房東並不是該物業的所有者)

嵌入式電網的詳情

其他安全問題，如是否存在石棉

租金和保證金，規範租賃市場定價、漲價和押金等問題

固定租金價格：為了避免哄抬物價，租賃物業必須以固定價格刊登廣告，不能只給出價格區間。

漲租金限制：漲租金的頻率將限制在每年不超過一次（此前是半年一次）。

支付方式：房東應允許透過Centrepay支付租金，即澳大利亞社會福利聯絡中心Centrelink提供的免費支付服務。

租賃保證金（Bond）：租賃保證金和預付租金最多為一個月房租，但高價值房產可以與VCAT申請自行設定。

申請退還租賃保證金（Bond）：在未經房東和房產代理同意的情況下，承租人可向ResidentialTenanciesBondAuthority（RTBA）申請返還全部或部分保證金。

在這種情況下，RTBA將通知房東，如果申請存在爭議，房東將有14天時間通知RTBA。如果沒有，保證金將自動返還承租人。

住宅租賃協議期間，尊重租客的正常需求和房東的權益

養寵物：租客須獲得房東的同意才能養寵物，但房東如果要拒絕，必須在14天內向VCAT提出申請，否則將被視為同意租客養寵物。

VCAT可能考慮的因素包括：

承租人提出要養或正在養的寵物型別

物業的特性和性質或物業內的電器、固定裝置和配套設施

物業改動：在沒有房東同意的情況下，承租人將可以做出某些合乎規定的小型物業改動。其他型別的物業改動（包括與殘障需求相關的物業改動）將需要房東的同意，不得無理拒絕。

承租人將始終負責還原對房產所做的任何改變，並能夠提交物業改動還原保證金以保障未來拆除固定裝置的費用。

無論物業改動是否獲得授權，承租人都有責任賠償由此造成的物業損壞。

物業狀況，提高物業的安全宜居性

維持良好的物業狀況：房東將有更明確的義務來提供和維護良好的物業狀況，以及合理適宜的居住條件。

這項改革旨在更正一些房東及其代理人的錯誤觀念——沒有必要對老舊的房屋進行維修，如果租戶同意支付較低的租金，那麼他們應該接受年久失修的物業。

最低租賃標準：房東須確保出租物業符合規定的最低租賃標準。

新規定的最低標準將包括與舒適、安全和隱私相關的要求，例如：

防蟲垃圾桶

可正常使用的廁所

廚房、浴室和洗衣房接通了足夠的熱水和冷水供應

帶有外部閂鎖可防止從外部進入的外部窗戶

可正常工作的爐灶、烤箱、水槽和食物製備區

物業內有可正常工作的供暖裝置

帶有可確保租客隱私的遮蓋窗簾

更嚴謹的物業狀況報告：更加嚴謹的物業狀況報告流程將明確住宅租賃協議開始和結束時完成狀況報告的義務。《住宅租賃法》將允許提交電子報告。

燃氣和電氣安全檢查：RRP將須遵守規定要求，記錄並展示該物業內的燃氣和電氣安全檢查情況。

禁止拆除安全防範裝置：除非情況特殊（例如，如果拆除安全防範裝置的原因是為了修理或更換新的裝置），否則租客將不得拆除、停用或干擾規定安全裝置的作業。

安全防範裝置可包括煙霧報警器和水池圍欄等。

緊急和非緊急修理，提高維修效率

緊急維修：緊急維修的現有定義將擴充套件至包括冷卻裝置故障、煙霧報警器破損、蟲害和建築結構造成的黴菌。

租金特別賬戶：為了鼓勵房東保持租賃物業修繕得當，租戶將有更多的機會使用租金特別賬戶（RentSpecialAccount）。

進出物業的權利，提高租客隱私保護權益

拍攝廣告圖片或影片：房東若要進入租賃物業內拍攝廣告圖片或影片，則須提前七天發出進入該房產的通知，確定適合承租人的時間。

查驗物業：如果在租賃期間出售房產，房東或房產代理將有權每週最多兩次查驗物業（包括開放驗房），具體時間需要至少提前14天與承租人合理協商。

承租人將有權獲得每次銷售驗房的規定補償。

租賃權的終止和保障，對房東和租客的雙向保護

租賃協議終止：對於有固定租期的住宅租賃協議，“無特定原因”的騰房通知將視作無效。房東必須明確其希望終止租賃原因。

結束租賃協議通知：房東可以發出“定期租賃期限結束”的通知，要求租客在住宅租賃協議的第一個定期租約結束時搬離或者續簽。租客可在收到第一個定期租約結束通知後，提前14天發出搬離物業的意向通知。

不良租客：如果租客騷擾、威脅或恐嚇房東或代理人，房東將有權發出14天內搬離租賃物業的通知。

住宅租賃協議簽訂後，規範處理租客遺留物品

租客遺留物品：所有具有貨幣價值的商品必須由房東儲存14天，在此期間，租客可以將其收回。如果遺留的物品數量阻礙了房東將房屋重新出租，房東可要求租客為物品儲存按天支付佔用費（相當於租金），直到租客取回物品，如有必要，租客可向VCAT申請延長14天的儲存期限，如有必要，房東可向VCAT申請收取更高的佔用費，當儲存期結束時，物品可由房東出售或處置，承租人可以拿回銷售所得金額減去房東成本費用。

退房清潔，不強制專業清潔

住宅租賃協議中不強制租客在退房時進行專業清潔，也就是說如果能夠達到清潔標準，同時也考慮到物業合理損耗，租客可以自己進行退房清潔。

家庭暴力，特殊情況的處理

VCAT能夠在發生家庭暴力的情況下裁定終止住宅租賃協議，或者訂立一項排除施暴者的新租賃協議。

維州州長DanielAndrews表示，這是維州有史以來最大的租賃法規改革，將在很大程度上改善租賃市場的狀況。

在2020年7月之前，房東還有將近兩年的時間為新的租賃法做準備，諮詢專業的租賃管理顧問，確保物業達到租賃標準，保證租金收益！