專訪吳修全：寶能的雲南想象

受訪人：寶能城發昆明分公司總經理

儘管寶能集團與昆明結緣已有三四年，但寶能城發入滇的時間其實並不算太早，滿打滿算也才兩年不到。

關於寶能到底是一傢什麼樣的企業？對於許多雲南人來說，並不是那麼熟悉。

寶能城發目前在雲南也僅佈局了兩個專案。一個是位於滇池草海畔的高階豪宅專案寶能·滇池九璽；另一個是騰衝北海溼地的精品文旅專案寶能·彩雲之上。這兩個專案極具特色，總投資額極大，選址也十分優越。

所以，雲南人對寶能也充滿好奇，好奇什麼是想象力作品？好奇寶能究竟能在昆明滇池畔和騰衝北海溼地“碰撞”出怎樣的火花？

帶著一系列疑問，鳳凰網房產專訪了寶能城發昆明公司總經理吳修全。

TOP級產品配絕版草海

Q:寶能為什麼選擇草海？

A：

我覺得這主要與寶能高起點的佈局有關。草海片區自古以來就是昆明的高階居住區，也是大型品牌房企扎堆的地方，當然也是目前昆明價值和價格都比較高的地方，包括它還有低密、自然環境優異等特點，所以這個位置也是關注度極高的。而寶能佈局草海更多是基於制高點的考慮，在這個地方落下寶能的TOP級產品，具有品牌效應、社會效應，還兼顧了一定的企業效益。

滇池九璽在目前整個寶能集團內部，也是最高階的專案，具備三個明顯的特點：高品牌、高價值、高產品力。整個集團都想將其打造為一個成功的豪宅案例，就算放在未來10年以後來看，也是獨一無二的產品。

目前，寶能代建的草海中醫館即將驗收，還有一個二級溼地公園和5條道路正在籌劃中，很快也將落地。

Q：為什麼叫想象力作品？

A：

首先是區位，草海這個地方算是滇池的“C位”，作為昆明主城區與滇池的交融地帶，地理位置獨特、自然風光優美。無論社會怎麼發展，財富最終都是累積到土地價值上去的，草海就是一個絕版的土地。

所以具體到草海用一個詞來比喻，就是“金腰帶”，整個草海灣區就像是圍繞滇池和整個昆明形成的一條金腰帶，寸土寸金。同時，這裡還有接近3。2公里的海岸線。說白了這個資源是不可再生的，是獨一無二，絕版的。

整個雲南只有一個滇池，滇池也只有一個草海。

而寶能·滇池九璽處於草海的核心區域，面對這樣的稀缺資源，專案以人性化、品質感與高審美的空間營造，為嚮往滇池的人們，構築了更豐富、更自由的生活場景，來滿足他們關於滇池，關於草海的生活想象。

同時，面對這麼好的位置，寶能所有的房子都是帶南向的，避開了太陽的直射。以我們的洋房為例，它很好地跟草海結合了起來，很好地貼合了昆明的氣候，包括它南北通透的這種佈局，做到了真正的洋房氣流，風的對流是循序漸進的，能進能出。

其次，這個專案是低密度的。容積率最高的地塊也小於1。4，大部分在0。8左右。而圍繞著超低密度，寶能·滇池九璽還打造了兩個溼地公園，外加一條很寬的環湖路，串成了一條風景帶，真正做到走出家門就能面朝大海、春暖花開。

另外我們還有5條規劃路。為什麼規劃路也算配套？因為規劃路兩邊有很好的綠化，我們把道路做成了景觀，就算是靠路邊的房子也不會有吵鬧的感覺，相當於住在綠化帶裡面。

最後，很多時候就算是同樣的房子或者同樣的小區，可能價格完全不一樣。但有一點很關鍵，房子的面寬很重要。作為城市豪宅和第一居所，它不是旅居產品，也不是酒店，所以滇池九璽把面寬做到了極致，相應的採光也就做到了極致。

所以，如果用一句話來通俗地解釋何為“想象力作品”，我覺得就是希望每一個顧客和消費者都能夠對他的親戚朋友說，我有一所房子面朝大海，春暖花開，鳥語花香。這就是我們想要打造的產品，就是這種意境。

因為這裡的定義它不是旅遊，也不是臨時居住，而是第一居所。

還看好雲南哪些城市？

Q：除了昆明和騰衝，還看好雲南哪些地方？

A：

這幾年，雲南老百姓的消費能力不斷上升。雲南還處於一個大投入、大發展時期，包括高鐵、航空網的完善，自貿區的落地，“一帶一路”的建設等。

具體到雲南各州市，旅遊恢復以後，像大理、麗江這些地方將很火爆，甚至臨滄這種以前都很少有人去旅遊的地方，也隨著大臨鐵路的開通，去的人明顯增多。

寶能集團十分看好雲南未來的發展，尤其是在泛亞鐵路建設成功之後，雲南對於東南亞國家和中國西南地區的人口虹吸、商業往來起到一箇中轉站的作用。之所以選址騰衝落地“彩雲之上”，主要也是出於對當前資源、文旅市場進行前瞻性佈局的考慮。

具體來看，寶能未來將優先考慮大理、臨滄、昭通、普洱等地，這些地方旅遊資源豐富、人文底蘊深厚。文旅方面，目前最看好還是大理，它屬於人口淨流入城市。

其次， 就是像臨滄、普洱、昭通等這些剛剛或即將開通高鐵的城市。比如臨滄，這裡是古樹茶的產地，這個行業將會誕生一批收入較高的人群，對於居住的需求也將隨之提升，而寶能又以打造高階專案見長。

寶能佈局的邏輯

Q：寶能拿地和選址的邏輯是什麼？

A：

無論拿地還是開發，寶能都有一套屬於自己的邏輯。尤其在這幾年，在政策不那麼確定的情況下，有產業和人口支撐的經濟發達地區的優質地塊，抗風險性更好，利潤更能得到保障。因為全國各城市土地成本相差甚大、房價差異更大，但是建安成本卻少有差異，所以樓面價高的區域，毛利率反而能夠得到保證。

具體來看，寶能遵循三個邏輯，不管是文旅地產還是城市地產，都要在兼顧社會效益和消費者市場的前提下，再來追求企業的效益。這三者缺一不可，就像是“三條腿”，或者叫“鐵三角”，三足鼎立。

在選擇城市上，寶能更看重城市能級和發展潛力，房價過低或城市（片區）廣義庫存太多的都不納入考慮範圍。

在拿地時機上，寶能城發不在高峰期拿地，太高價格的土地不利於企業良性發展。與絕大多數房企不同，寶能城發背靠集團，有著很強的資金優勢，在金融環境收緊的時期，往往就是最好的拿地視窗期，反而可以去拿一些規模大、素質優的地塊。

在入駐方式上，寶能講究城市深耕，每進入一個城市，提前做好充分的城市研究和部署，一進入則至少會做三到四個專案以上。

另外，在整個拿地的過程中，寶能會把去化作為最重要的衡量標準，這保證了拿地的不虧損。

這種成熟清晰的投資戰略邏輯不斷推進寶能城發在全國版圖上的佈局。截至目前，寶能城發立足深圳，輻射全國，深耕一二線城市，佈局重點三四線城市，構築並規劃了20多個城市標杆精品專案，截至2021年3月，寶能城發已全面進軍廣州、天津、 杭州、紹興、鄭州、南京、太原、貴陽、韶關、昆明、騰衝、西安、濟南、哈爾濱、佛山、威海、文昌、鹽城等21個城市。

Q：最後想對雲南人民說些什麼？

A：

寶能是一個負責任、有擔當的企業，敢想，敢幹，還敢擔當。我們會打造最好的產品，比如滇池九璽這樣有想象力的產品。我們希望寶能這樣一個價值高且不斷成長的品牌，能在雲南深耕下去，和春城人民和雲南人民一起共同發展，共同成長，一起享受時代的紅利。