小區樓棟外牆皮脫落造成損害，該由誰擔責？

近日，家住北京的馮先生髮現，自己所居住的樓棟外牆皮出現鼓包、牆磚脫落的情況。馮先生想知道，如果這棟樓的外牆皮脫落，給他人造成損害，該由誰擔責呢？

解答：

對於馮先生提出的問題，北京市京師律師事務所紀月華律師表示，一般而言，小區樓棟外牆皮在保修期內脫落損害他人的，由建設單位負責。如果超過保修期，小區樓棟外牆皮發生脫落，造成人身財產損害的，建築所有權人和管理人都應該承擔賠償責任。

據紀月華介紹，《民法典》第1253條規定，建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。而《民法典》第273條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

“如果小區樓棟外牆皮保修期已過， 且小區有物業公司，物業公司對於小區建築物的共有部分有檢查維修的責任，那麼物業公司作為管理人就需要承擔責任。同時，還要根據具體情況判斷業主是否承擔責任。但若小區沒有物業公司，無法確定牆皮脫落的原因，將由業主集體承擔責任。”紀月華如是說。

“當然，如果物業公司能夠證明己方已經盡到了相關職責，牆皮脫落另有其他方面原因，物業公司承擔賠償責任以後可向相關方面追責。”紀月華律師表示，此外，如果小區有業主存在拖欠物業費的情況，責任還需要物業公司承擔。物業公司可以透過訴訟等方式追要物業費，但不能因為業主拖欠物業費而免責。