《重慶市物業專項維修資金管理辦法》新規“出爐”“大修基金”交存、使用將有變化

「本文來源：重慶日報」

12月20日，重慶日報記者從市住房城鄉建委瞭解到，市住房城鄉建委新修訂《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（簡稱《管理辦法》），計劃2022年5月1日起施行。《管理辦法》不僅明確由市、區兩級住房城鄉建設部門負責物業專項維修資金的監督管理，在交存、使用、監管等方面都有一些變化。

關鍵詞：交存標準

從固定金額改為安裝工程每平方米造價的5%至8%

據瞭解，此前，重慶執行的物業維修資金交存標準分兩種情況：有電梯的，按每平方米建築面積 80 元交存；無電梯的，按每平方米建築面積 50 元交存。

參照住建部相關標準，《管理辦法》明確了新的交存標準。建設單位、業主應當按照所擁有物業的建築面積交存物業專項維修資金，每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的標準為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%。

其中，中心城區範圍內，首期物業專項維修資金的交存數額由市住房城鄉建設主管部門確定，中心城區以外的交存數額由各區縣住房城鄉建設主管部門確定。

關鍵詞：交存主體

建設單位提前代交足額首期物業專項維修資金

以往購買預售商品房的，是購房者在辦理房屋預售合同備案登記時，將首期物業專項維修資金直接存入物業專項維修資金專戶，但其間往往存在購房者不交、房屋轉賣等原因導致業主發生變化、開發商挪用等風險。

為規範交存行為，《管理辦法》要求，新建商品房在辦理網上籤約備案時，由建設單位代為足額交納首期物業專項維修資金。未出售的房屋，建設單位應當在辦理竣工驗收備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金賬戶。

關鍵詞：表決權數

降低業主表決門檻，有利於形成共同決定

《管理辦法》還對使用物業專項維修資金的表決權數做了規定。使用物業專項維修資金，以前需要“雙三分之二”業主同意，即專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主書面形式表決同意。

《管理辦法》施行後，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即可使用專項維修資金。此項修訂將降低業主表決門檻，有利於形成共同決定。

關鍵詞：公共收益

業主大會成立前的公共收益存入大修基金

小區公共收益是指小區物業服務企業利用小區公共部分進行經營獲得的收益，包括公共場地停車費；樓道、電梯、外牆、車輛出入欄杆等廣告費；公共場地擺攤、自制售水機、快遞櫃進場費；通訊基站等裝置佔地費。小區公共收益應歸小區業主所有，用於經營需要業主共同決定。

小區還未成立業主大會怎麼辦？《管理辦法》規定，業主大會成立前，公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶，並設立單獨賬目。

三方評審

應對10萬元以上專項維修資金使用進行評審

外牆整改合理價格是多少？如果小區居民對於物業專項維修資金使用有疑問，如何監管？明年起，這些問題有望得到解決。

《管理辦法》要求，對於10萬元以上物業專項維修資金的使用，應當引入具有資質的第三方機構評審，評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業主大會決定不聘請評審機構的除外。