一邊是住房過剩，一邊是剛需買不起房，該如何解決這一“矛盾”？

價格下降如何消除過剩

文：週週

5月27日，央媒新華社報道，全國103個縣房價均價突破萬元大關，浙江小縣城江山市等地，三月很多二手房價格已飆升至2。5萬一平；而人口僅為37萬，年人均收入僅為3萬多元的海南陵水，房價已達3。9萬元每平，堪稱全國房價最高縣。即使沒有工業支撐的小縣城，房價也都在6000元以上。

而這樣高的房價，對於大多數收入在1萬元以下的工薪階層來說，真的看不到買房的希望。房屋是一種商品，雖然房子被賦予了許多屬性，但房子畢竟還是一種商品，是為人居住而存在的，只有有人居住，才能體現其價值。因此，房價是上升還是下降，最終取決於人們對房屋的需求是多少。

據國家統計局的資料，1978年至2020年，我國常住人口城市化率由17。92%提高至63。84%，城鎮常住人口由1。7億增長至8。3億。另外，國家統計局的資料還顯示，目前我國城鎮居民的人均居住建築面積已達39平方米。透過這種方式，我們可以知道：全國城鎮居住面積為39平方米（城鎮人均居住面積）*8。3億（城鎮人口總數）=323。7億平方米。

根據14億人口計算，在過去20年中，每年將有大約2千萬人進入城市。如此大的人口流入，自然會導致人們對住房的需求增加，這也是20多年來房價能持續上漲的主要原因。但近幾年來，由於我國住房資源過剩，這種情況發生了變化。

據國家統計局的資料，到2020年，全國城鎮居民人均住房建築面積將達到40平方米，比1978年增長33。3平方米。對於這一點，地產大佬潘石屹甚至認為，這個數字已經達到了發達國家的水平，而且，與過去相比，現在的房子不再是剛需。

此外，中央銀行公佈的資料顯示，全國96。86%的城鎮家庭擁有住房，而戶均擁有住房超過1。5套。兩組資料顯示，我國目前不僅存在住房資源過剩的問題，而且大多數城鎮家庭都已擁有住房，今後人們對住房資源的需求將減少。

在國際上，目前美國、日本分別為1。15、1。16，德國為1。02，英國為1。03，而中國城鎮住房套戶的數量都在1。1以下，沒有出現總量過剩的情況。根據住房來源結構來看，目前全國城鎮住房約佔商品房總量的4成，自建房約佔3成，還有3成的公租房、保障性住房及其他。

而中國城鎮居民約70%的住房是自有的，相對於建制鎮居民，城市居民的住房自有率較低，且呈下降趨勢，租賃的比例也較高。根據人口普查統計的家庭人均住房面積分布推算，目前城鎮家庭住房佔有的不均程度較重，20%的最小城鎮家庭只擁有約6%的住房，20%的最大城鎮家庭擁有約40%或以上的住房。

此外，儘管目前城市化建設仍在繼續，但目前每年新建的商品住宅足以讓新流入的人口居住。據統計，2019年全國新建住宅約750萬套。若按一套房三口之家計算，可供2250萬人居住，這足以滿足每年流入城市的人口。

儘管我國目前的住房已經過剩，而且過剩現象日益嚴重，但目前房價仍處於高位，許多人仍買不起房。據統計，目前我國約有2億人處於租房狀態，而且這一數字還在增長。尤其對許多剛剛畢業的大學生來說，租房也許是他們人生中的一條必經之路。

這主要是因為與他們的收入相比，房價實在太高了，所以他們根本就不可能買房子。但租房只能解決最基本的住房問題，而且租房也無法給自己和家人帶來安全感和歸屬感。而且如今城市裡，房子還與年輕人的婚姻、子女教育、社會福利、財富等聯絡在一起，這導致了買房變得越來越重要，租房也不能解決問題。

一邊是住房過剩，一邊是剛需求房不得，突出的矛盾到底應該如何解決？仇保興的這一觀點十分犀利，他認為可以利用房屋空置稅機制對樓市矛盾進行調控。根據國際通用標準來衡量，一國住房空置率維持在5%左右屬於正常水平，但我國早已超越了這一標準，因此透過徵收住房空置稅，可以很好地消除我國房地產市場中住房分配不均衡的矛盾，消除房地產市場泡沫的風險。

目前推行房屋空置稅困難重重，但從國際上其他國家實施的效果來看，該稅法對遏制房地產市場的低迷起到了一定的作用。例如，法國規定，當房屋空置期超過1年時，房主需要繳納房屋價格的10%的空置稅，兩年以上，加起來就是12。5%，第三年，第四年以此類推。每一個國家的房地產市場都在從野蠻走向規範，這一轉變需要一個過程才能逐步完善，為了中國房地產市場的長治久安，未來要出臺房地產空置稅，未嘗不可。

總而言之，開徵房地產稅，開徵空置稅，可能是未來解決住房空置或過剩問題的最終辦法。當前，國家正在大力推進以土地、立法、稅收、監管等措施為主要內容的房地產長效機制，因此我們認為，這一天的臨近，已經成為一種趨勢。

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