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認籌率超過100%的上海超火板塊中,這個均價4w+的樓盤會大火嗎?
泗涇到申東南六路多少公里
內容來自:@一房一萬
公眾號:fangdis
上海的房產市場有的銷售火爆,有的銷售乏力。不管市場大環境怎麼樣,總是有幾個板塊格外搶手,新盤必大賣。
2019年認籌的專案中統計整理得到下面的結果,認籌率超過100%的板塊裡,賣點各不相同,成交均價差距也比較大。在幾個熱門板塊裡,有一個板塊很低調,均價最低。
它就是泗涇板塊,均價只有4.6w/㎡,今年即將上市的同濟晶萃洋房據說要接近這個均價。
如果價格真如預測的這樣,恐怕又是一個大賣的專案。
同濟晶萃的不遠處還有另一個專案也要上市,我們今天就來對比競品做一個深度的分析和對比。
熱門板塊2019年認籌率及成交均價,
板塊認籌率:板塊總認籌數/總供應套數
01松江泗涇板塊為什麼受歡迎?
與其他幾個板塊相比,泗涇沒有那麼火爆的賣點,但是認籌率就是高。
高行的森蘭是因為嚴重的一二手房價倒掛和極度稀缺;前灘是華二學區的帶動;莘莊是位於商圈和雙地鐵上方;徐涇屬於大虹橋政策紅利範圍內,又有軌交利好。
那麼泗涇板塊呢?
上海松江泗涇是多個商圈的共同居住區
從區位與交通上講,泗涇地鐵、自駕到達多個商圈方便快捷。
地鐵9號線從泗涇站出發,3站直達七寶、6站直達漕河涇、9站直達徐家彙
。
除了地鐵直達的商圈,距離虹橋商務區和莘莊也比較近
。
對於在這幾個商圈工作的人來說,泗涇是一個性價比高的板塊,交通上比較方便,房價相對要低,是個不錯的選擇。
9號線沿線的站那麼多,為什麼泗涇成為熱門?
這個問題就要看下沿線其他站的情況了
泗涇站往市區方向
不選擇這個方向地鐵旁樓盤的原因就一個字:貴。
泗涇站上一站佘山站
佘山站兩邊近兩年的新盤主要以別墅為主,總價比較高,不是大多人的選擇。而泗涇周圍新盤大多以公寓為主。
洞涇站——松江南站
從洞涇站至松江南站的區域,都是以松江新城為中心。松江新城的配套資源豐富,商業商務發達,周邊人群都是向這裡集中流動,向外分散的很少,去市區內上班的人也是少數。
綜上兩個原因,泗涇就成為了虹橋商務區、七寶商圈、漕河涇開發區、徐家彙商圈、莘莊商圈工作人群的集中選擇。
配套資源豐富
泗涇的配套是完善的,生活日常所需都可以滿足。
交通:
距離軌交9號線泗涇站約1公里,直達七寶和徐家彙。
泗陳公路、G50滬渝高速、嘉松中路、嘉閔高架等多條城市幹道和高速公路立體環繞。
其他配套:
針對同濟晶萃所在的泗涇板塊,將配套做了如下梳理,距離和規模都做了標記和整理,更有助於瞭解。
不難看出這裡的配套比較完善,
而且規模上是可以滿足日常生活的。
在步行的距離上也能夠接受。
總結:板塊看起來比較中庸,沒有特別的硬傷,每方面都還可以,比較齊全。
02 同濟晶萃今年能否大賣?
同濟晶萃——新品有優勢
1.洋房產品優點多。
專案之間銷售的是別墅產品,本次準備上市的是別墅北側的洋房產品。
低密度,得房率高,相比之前的別墅,受眾面更寬
。
2.中小戶型2-3房,滿足大多數購房者的空間需求。
面積和戶型區間在79平-92平的兩房,90-111平的三房。
居住空間足夠,總房款比較低
,功能性強,是很多購房者的理想房型。
3.一梯兩戶,雙向開門。
這樣的設計讓業主有了獨立的電梯前廳,
增加了利用面積
,還有了私密性。獨立的電梯前廳可以放衣櫃鞋櫃,也可以作為消毒空間。
示意圖
4.戶型設計舒適實用。
主力戶型的主臥都是套房設計,臥室都帶飄窗,主臥次臥客廳都是南向朝陽。衛生間都是帶窗明衛,通風良好,有利於祛溼去味。(樣板間見文末)
90平2+1戶型
106平3房戶型
同濟晶萃與格力地塊相比,綜合實力略高一籌
同濟晶萃今年最大的競爭對手就是不遠處的格力地塊。兩幅地相距很近,從工程進度上看也都是隨時可以上市的。但是營銷進度上同濟晶萃準備比較充分,沿用一期的售樓處,樣板間也已經準備好。
同濟晶萃VS。格力地塊
第一回合:比樓盤設計
同濟晶萃整整齊齊,格力地塊奇奇怪怪。
同濟晶萃
的沙盤和衛星圖都能夠看到:
1。樓棟東西成行,南北成列,非常整齊。
2。南低北高,別墅和洋房分割槽明顯,採光通風很好。
3。而且衛星圖更加明顯的看得出來朝向基本接近正南北方向。
同濟晶萃效果圖
同濟晶萃衛星圖
格力地塊的佈局奇怪:
1.樓棟呈V形、L型、√型、“小”字形。
設計圖
2.方向奇怪,朝向是東南和西南。
格力地塊衛星圖
3.不同產品分佈不清,一棟樓包含了多層和小高兩種。
從總設計圖中單獨截取了01棟的產品情況。下面的設計圖可以看到,在同一棟樓中包括了高低組合的兩種產品。
01棟是15層小高和4層多層的組合
。
01#設計圖
下面是已經封頂的01棟樓,實拍圖片和設計圖的對比,小高很明顯看到是L形狀的,多層部分被圍擋和樹遮擋了。看照片好像角度上沒有特別誇張。↓
01#實拍樓體照片
樓盤設計——同濟晶萃勝
第二回合:比產品型別
同濟晶萃洋房產品,格力地塊小高+多層。
同濟晶萃新品是花園洋房
,層數低,密度小,得房率高。容積率1。2。
格力地塊高低組合,小高層居多
。容積率1。6。
產品型別——同濟晶萃勝
第三回合:比周邊城市介面
同濟晶萃周邊比較成熟,格力地塊稍荒涼
同濟晶萃對面的三面都是密集的住宅,生活氣息比較濃厚,城市介面比較成熟。
航拍圖片
格力地塊周邊開發晚,比較荒蕪,除了南側已經建成的融創壹號公館之外,沒有緊鄰的其他小區。周邊的路上人也很少。
格力地塊東側的橫港路
航拍圖片
泗陳公路是一條分割線,路的南北方向景觀完全不同,南側是熱鬧的商業和地鐵,北側是待開發的土地。
但是話說回來,這些都是暫時的,隨著城市的發展,土地利用率增加,以後未開發的部分會逐步更新。
周邊城市介面——同濟晶萃暫時勝
第四回合:比到地鐵和商業距離
同濟晶萃距離泗涇站約1.2公里,
格力地塊距離泗涇站約750米。
距地鐵和商業距離——格力地塊勝
第五回合:比價格
這裡的價格只是一個參考,這幾年成交的住宅用地分佈、拿地樓板價如下:
格力地塊
和融創壹號公館都是當年的地王,拿地價格很高,但是新房銷售限價。看上去利潤空間是小了些。
同濟晶萃
雖然溢價率也很高,但拿地早一些,樓板價格在現在看來還可以。
華髮和招商蛇口
的新地拿地價格相似,位置上相距也不遠,區位還是配套來講,也都基本相同。因為是剛拿地沒多久,短時間內不會上市,可能對同濟晶萃和格力地塊不會造成競品。
至於周邊房價和二手房價是下面的狀態:
周邊近兩年新房價格4.1w-4.7w,
周邊二手房掛牌價跨度比較大,公寓產品普遍在3w左右。
透過對板塊、專案產品和競品的分析,得出結論今年的同濟晶萃是優勢的,也是被市場所期待的。
對於泗涇來說地鐵是重大利好,但是隻是衝著地鐵買房就大可不必了。因為現在的泗涇站已經人滿為患,連進站都是問題。早高峰人流量已經是上海第二,而且除了泗涇,好幾個松江的地鐵站都是人超級多,集體進入人流量排行前十名。
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