一文看懂薩瓦迪卡國的房子到底值不值得買？

隨著“一帶一路”戰略的深入推行和國內樓市的不斷收緊，越來越多的朋友將不動產投資的觸角伸向了海外，“微笑之邦”泰國漸漸成了熱門選擇。國內有諸多中介機構、官微同行將泰國捧得神乎其神，與此同時，也有不少大唱反調。雙方的說法可謂大相徑庭，筆者對此表示蒙逼許久，終於，前段時間母上大人提議許久，有想法在泰國買處度假房。我這才有機會以樓市考察的名義專程登陸泰國，而不同於以往的旅遊觀光。今天，我就把一週之久的考察調研後的心得整理出來分享給諸位，萬望各位在購入泰國房產之時少走彎路。

老規矩，先拋結論：

-理性資產配置，首選曼谷，從筆者的個人主觀感受來說，這裡可能是泰國唯一值得購入的地方。

-如果有海景房情結，且純為度假考量，請考慮普吉島、蘇梅島和甲米。

-芭堤雅是一座讓我個人非常嫌棄的城市，所謂“男人的天堂”，是個極不負責任的說法，整個城市不過是個有大海的紅燈區，而且，我保證，芭堤雅海灘、海景的品質絕不高於三亞，唯一讓人驚喜的地方是搭船40分鐘左右方可抵達的閣蘭島。

-清邁遠離大海，雖為該國第二大城市，但感官上和首要性上與首都曼谷相去甚遠，其價效比絕不高於雲南的旅居地產。

-無論投資還是旅居消費，一定要著重考量開發商在當地的實力。

▼暹羅廣場：曼谷最為前沿的時尚座標

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泰國經濟與房產基本面

擁有6900萬人口的泰國是東南亞的第二大經濟體，僅次於印度尼西亞，但低於我國臺灣省。人均GDP為6589美元，屬典型的中等收入國家，從旅行觀光的角度來說，泰國和韓國、日本一樣可能是中國人境外旅行最熟悉的國家，可人均收入水平相去甚遠，2017年韓國人均GDP為30165美元，而日本38392美元，為高收入國家，但對於中國買家來說，泰國低廉親民的物價也成了其重要的吸引力所在，以個人在曼谷的體驗來看，正常的吃穿住用，三口之家一週的花費，控制在1000元人民幣以內是完全OK的，這和作為觀光客的旅行開支不可同日而語。

泰國和中國有著長期、穩定而友好的外交關係，泰國人民普遍對中國人十分友好，儘管這裡面有些商人的確是盯上了中國人在他們眼中無可匹敵的購買力，但普通民眾對中國不友好的，至少以我本人數次赴泰的經歷來看，從未遇到過。泰國人對政治普遍興趣不大，大家相信悶聲發大財才是墜吼滴。

▼富麗堂皇的曼谷大皇宮

此外，關於泰國房產，以下幾點務必做到心中有數：

1、泰國土地及房產為永久產權，但外國人不能直接擁有泰國土地，一般住宅小區（泰國稱為公寓，如同我國的普通住宅，和我國40年產權的公寓不是一回事），最多隻能將49%的房源賣給外國人。

2、無論是新房還是二手房交易，都會有一些不正規的機構對你宣稱：可以賣給你永久產權的別墅，這在法律上是行不通的。泰國購房投資，就是投資公寓型住宅，別墅的話，理性來說，外國人想都不要想。

3、泰國房產賣的是套內面積，走廊、過道、電梯井，一律不計面積。一切按建築面積賣的機構及個人，不商量，直接拉黑。且99。99%的房源為精裝修，看樣板間時，除擺件、茶杯等裝飾物外，其它所見即所得。

4、根據現行法律，泰國的房子沒有遺產稅。

簡單來說，套內面積、精裝修交付、公寓永久產權可以被理解為泰國房產的三大核心產品價值，至於其它價值，則完全和區域配套設施、軌道交通系統和開發商品質三大因素密切相關。

▼曼谷的金融-國際使館區

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泰國城市分析

投資+自住=曼谷

毫無疑問，首都曼谷是筆者眼中泰國最值得投資的市場，無論是投資還是自住，在泰國來講，曼谷都是最優選擇。不僅僅因其是泰王國的首都，集中了全國最優的經濟、就業、教育、醫療等公共服務資源，更因其在這個國家獨一無二的首位度，這座城市創造了該國接近44%的GDP，曼谷港更是包攬著全國90%以上的對外貿易。

▼現代泰國的象徵

另外，曼谷對泰國的重要性要遠超其它一些東南亞國家——譬如，吉隆坡對馬來西亞的影響力和雅加達對整個印度尼西亞的輻射度，均屢屢遭到質疑。一方面和這個國家的政治傳統息息相關，另一方面更於該國的地理風貌不無關聯。在馬來西亞，至少東馬和印尼加里曼丹島的聯絡更為緊密，而即便是在中南半島的部分，靠近南部的地區也大多對更加富庶的新加坡趨之若鶩。在印度尼西亞，除首都雅加達之外，你至少還能找到另外四座到五座百萬人口以上大都會，且大多位於爪哇島，這意味著首都雅加達的輻射力或多或少有些被削弱。而在泰國，今天沒有，將來也不會有一座城市的地位可以挑戰曼谷。

此外，曼谷還是整個國家最為現代化、國際化的地方，不僅僅因為數十萬西方發達國家人士常年定居在此，更在於這些年來，中國人的大舉進入，這完全不同於三四代以前來泰的華族（華裔泰國人），如西那瓦家族、謝國民家族等早已完全融入泰國，成為地地道道的泰國人。用當地人的話說，“中國人的活動已經滲透進了這個國家（泰國）的方方面面，泰國經濟離不開中國人，而曼谷體現得最為明顯。”何況，國人與生俱來的買房技能根本不用教，這意味著沒有一座城市的房產比得上曼谷有如此之多的國際買家，其中，來自歐美國家的買家始終較為平穩，日韓買家的殺入大約是十幾年前的事，到現在也進入到了一個平穩期，而中國買家的井噴式增長則是近些年的事。但不可否認的是，“對於曼谷地產而言，中國人比發達國家買家出手更為闊綽，但在其它城市未必如此”，這句話出自一位當地泰國賣房小哥之口。

▼泰國隨處可見的Big C超市

▼曼谷唐人街

海景玩具房=普吉島、蘇梅島、甲米

之所以叫玩具房，主要是因為這裡的投資價值要遠遠小於自住消費價值。縱然有陽光、沙灘、仙人掌，還有一位老船長，足以讓中國玩家流連忘返，但就當前的情況來說，無論其它一些友商將泰國海景房吹得怎樣口吐蓮花，都改變不了這一實質。海景風光這三處地方差別不大，但旅遊開發成熟度存在客觀差異，按開發水平而言，大家可以將這三座城市按本段標題上的排序做降冪排列就好，同時，這也是中國遊客密度和人數的真實寫照。

對於一部分海景房原教旨主義者而言，上述三處買哪裡，區別不大，基本上看個人喜好。但是作為投資，筆者真誠勸你三思而後行。原因如下：

1、這裡除了海岸景觀之外，各項機會與社會公共服務資源和曼谷相比不在同一重量級。

2、套現存在客觀難度，而且房齡越大，找到接盤俠的機率越低。

▼蘇梅島近些年大有趕超普吉島之勢

佛系玩具房=清邁

清邁的房產與其它旅遊城市類似，區別僅僅在於風光資源的型別不同，雖然是泰國的第二大城市，但和中國城市比起來，妥妥的小地方。與首都曼谷最大的差別是，整個城市的產業彷彿只有旅遊業，旺季，來此尋求短租（1-3個月）的國際遊客存在感十分明顯，可是到了淡季，房子則很容易處於空置狀態。筆者在曼谷和芭堤雅都看見有一些中介可以辦理託管、包租服務，此舉至少在相當大程度上保證了房東的租金收益。但在清邁幾乎沒有中介這麼幹，至於箇中原因，我想大家都已心知肚明。

清邁好的一面就在於，氣候宜人、環境優越（但絕不會比杭州更好），房價普遍在1-2萬人民幣/平方米之間的樣子，且這裡最大的優勢在於有相當多的國際學校可以對子女提供全英文教學，且價格也普遍低國內10-40%之間，對於無力支付子女接受英美澳加或新加坡的家庭而言，清邁的國際學校可能是通往歐美名校的一個相對廉價的踏板。

▼清邁的早晨

美麗但讓我嫌棄的芭堤雅

再說一遍，芭堤雅的房產我個人並不推薦，海景一般、環境一般、價格並不便宜，最大的IP是紅燈區。個人認為，當地旅遊業者將其說成是“泰國版的三亞”，實在是對我國三亞的大不敬。從理性的統計資料來看，目前芭堤雅的房產供應已經遠大於實際所需，能買的都已經是較偏遠的地區了。

▼芭堤雅

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生活在曼谷是一種怎樣的體驗

既然前文講了，曼谷可能是這個國家唯一一個值得投資的地方，那麼，下面就有必要談談，有關曼谷的種種，等各位朋友仔細看完，要不要買曼谷的房，買那裡的房，恐怕心中就有數了。

1、舌尖上的曼谷

泰國的餐飲屬於亞洲菜體系，比起西餐來，更接近中國人的口味與烹飪方式，在泰國吃的東西口味與國內中等檔次以上的泰國餐廳裡大致相似，只是在價格上則更為低廉親民一些。中餐廳口味和國內口味也相差不多，但粵菜、閩南菜明顯有存在感，不僅集中於唐人街，甚至分佈於整個曼谷大大小小的角落。

此外，日本料理在這裡佔據著非常搶眼的位置，在Ekamai、Siam等地的高檔百貨公司裡，均能吃到各式各樣的日本料理。至於西餐和洋快餐，則分佈情況和我國二線城市基本沒差別，但價格平均低10%-30%左右。連鎖咖啡店的話，除了國人熟悉的星巴克之外，還有一個泰國本土的咖啡品牌，叫Amazon Café，遍佈曼谷街頭，價格僅為星巴克的40%，在曼谷旅行，我個人更偏好這一品牌。

如果要自己烹製中餐，那麼泰國的超市和菜場也十分給力，且食材價格明顯低於國內，這與泰國地處熱帶的氣候條件有關。調味料基本能找得到，有一些則更具泰國特色，購買之前需加以辨認。

▼舌尖上的薩瓦迪卡

2、休閒遊走的曼谷

絕大多數國人初識曼谷可能源於一次旅行經歷，大皇宮、玉佛寺、四面佛、鄭王廟、考山路、暹羅廣場、丹嫩沙多水上市場……現如今，太多中國人對曼谷的景點能夠如數家珍，但我保證，真正住在曼谷之後，上述地方僅暹羅廣場和考山路你可能會經常去，其它景點可能一年半載都不會去一次，這個道理就像居住在杭州的我們，難得去一次西湖一樣。

如果是在曼谷逛街，那麼，感覺上與國內二線城市基本上差異不大，百貨公司裡面，除了Central World等少數shopping mall之外，絕大多數的商超，論規模和豪華氣派，不能和我們的城西銀泰或西溪印象城相提並論。如果是特色商業街，除舉世聞名的考山路，在一些背街小巷裡還深藏了諸多小店鋪等著大家去發現驚喜。

▼曼谷最富盛名的四面佛

3、捷運上的曼谷

在曼谷買房，無論今天還是將來，軌交捷運系統（含MRT和BTS）都是考量因素裡的重中之重。一方面是因為曼谷作為東南亞第二大城市，其通勤時間較長（至少比新加坡要辛苦得多），另一方面則是因為曼谷恐怖的堵車。當然，目前的曼谷軌道交通主要通向的區域有兩類：高階住宅區和逛吃逛吃買買買的中心商務區。

但曼谷的捷運也有一些自己的特點。首先是慢，其速度和國內大城市的地鐵根本不能比，其次是高峰期也很擁擠，這是亞洲幾乎所有大城市都難以逃脫的命運。最後，搭乘時，一定要準確記憶所在地和目的地的泰語發音名稱，否則很容易一臉懵逼。

-購房可考慮地鐵口2。5公里-3公里左右的樓盤，價格普遍比距離地鐵口＜2公里的便宜30%左右，且相同的預算下品質也有不小的提升。

-無論你有多少錢，請務必記住，地鐵房買入小面積，稍遠些的面積可適當擴大。有利於日後出手。

-說一句有用的廢話：未開通線路比已開通線路更值得關注。

▼曼谷地鐵線路圖

▼晚高峰曼谷公交站一瞥

4、令人驚歎的醫療服務體系

關於泰國的醫療服務體系，我很想多寫一點，但由於本人並沒有親身體驗過，因此不好盲目下筆，我本人的寫作原則是：能百度的，就不往米宅上照搬。有興趣的，大家可以直接百度瞭解。在此僅說一點，泰國醫療服務和醫療保障體系是發展中國家的樣板，無論是醫療科技還是服務水平都名列世界前茅。泰國民眾享受著十分低廉的醫療服務，素有“百元看百病”之說，也就是20元人民幣什麼病都能治。此外，即使是外國人，也可以享受質優價廉的醫療服務。我想，大家瞭解這一點便足矣。

▼泰國的醫療服務體系打了多少國家的臉

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泰國人眼中的中國金主

在文章的最後一段，筆者並不打算如同其它介紹泰國房產的發帖一樣，告訴大家泰國買房會遭遇那些坑，對這些有興趣的，可以翻回去看文章開頭的部分。這裡，我更願意去分享一下泰國人眼中的我們究竟是什麼樣子！

▼筆者從未看到哪家房產中介不能講中文

首先，據筆者的觀察，基本上可以給泰國房產的國際買家做如此畫像——

1、在其本國為中產及以上人士。

2、大多來自於氣候較寒冷或陰雨天較多的地區。

3、一方面被泰國神秘獨特的文化所吸引，另一方面又享受泰國現代、便捷的都市生活。

4、願意生活在泰國或經常往來泰國。

無獨有偶，這些年在網際網路上，也有不少泰國網友開始關注來越來越多中國人來泰國購買公寓的現象。有網友害怕中國人來了影響本地生計，在泰國本土的一個英文入口網站上，筆者看到了這樣的留言：“中國人好有錢的樣子，他們一買就是兩套三套地買，我們的收入水平本就差了中國一截，這樣搞我們年輕人會越來越買不起房。”但也有不少網友對中國人表示歡迎：“西方人一直都在來曼谷買公寓啊，很多年了，中國人是我們的近鄰，歡迎歡迎！”更有網友評論說：“中國人口13億，來個一兩千萬人都行，中國男人帥氣多金，這樣我也有機會找中國老公了！”（看到這一條的時候我忍俊不禁，然而泰妹不是我的菜，多是＂烏骨雞＂品種，姆巴佩他妹！）

▼擁有一部華為手機是多少泰國年輕人的夢想

此外，有不少泰國當地的賣房小哥操著熟練地中文對我說：“泰國人大多很喜歡中國人，中國人普遍有愛心，無論是買水果、零食還是旅遊紀念品，你們會盡可能地幫助老人和孩子。”說著，還對我做了泰國標誌性的雙手合十禮。給我印象頗為深刻的是在芭堤雅看房時，一位曾在北京留學的賣房小妹同樣操著地道的中文對我說：“在韓國看到過許多賣零食、服裝和化妝品的店面寫著中文，在泰國就不一樣，幾乎所有的一、二手房代理商都能提供中文服務，百貨零售業在你們眼裡都是小兒科。中國人不稀罕這些，要玩就玩大的！”而當我對他們發出邀請“welcome to China”的時候，無論是會說中文的還是不會說中文的，反應都出奇地一致，總結起來逃不出這三句話：

“我很想去，但我沒錢。”

“很想去中國見見大世面，我得努力賺錢了。”

“我會努力賺錢，把我的孩子送到你們國家去唸書，讓他親眼看看你們的繁榮富庶。”